【財(cái)經(jīng)分析】央行定調(diào)調(diào)整存量房貸利率 支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

人民銀行、國家外匯管理局1日召開2023年下半年工作會(huì)議，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。

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這也是繼7月14日央行有關(guān)負(fù)責(zé)人公開表態(tài)，“支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”之后，央行對房地產(chǎn)市場相關(guān)政策提出了更加明確的要求。

業(yè)內(nèi)人士表示，此次表態(tài)傳遞出了更加積極的政策信號，后續(xù)央行或通過市場利率定價(jià)自律機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行下調(diào)利率偏高的部分存量房貸利率；同時(shí)還可能通過運(yùn)用結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等方式，對受影響較大的銀行給予階段性支持。

調(diào)整過程依法有序 房地產(chǎn)市場及居民端多方受益

截至上半年末，我國個(gè)人住房貸款余額達(dá)38.6萬億元?！敖档筒糠执媪糠抠J利率，具有‘一箭三雕’的積極作用。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說。

具體來看，董希淼認(rèn)為，一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴(kuò)大住房消費(fèi)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展；二是縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為；三是有助于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，推動(dòng)居民將儲蓄轉(zhuǎn)化為消費(fèi)和投資。

調(diào)整方式方面，中金公司在研報(bào)中提出，存量按揭利率的調(diào)整或具有以下特點(diǎn)，包括：針對性下調(diào)存量按揭利率“加點(diǎn)”，而非LPR基準(zhǔn)利率普遍下調(diào)；以當(dāng)?shù)厥袌龌纬傻男掳l(fā)放利率為基準(zhǔn)，而非各城市間下調(diào)幅度“整齊劃一”；以及存在放開跨行轉(zhuǎn)按揭的可能性等。

本次會(huì)議上，監(jiān)管部門還對調(diào)整過程中的“依法有序”原則進(jìn)行了重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)。董希淼表示，“依法”是指存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應(yīng)在指導(dǎo)意見之下由借貸雙方依法協(xié)商達(dá)成，央行不會(huì)直接規(guī)定利率調(diào)整的對象和幅度。

“‘有序’則指存量房貸利率調(diào)整不會(huì)‘一刀切’，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度，也可以是階段性下調(diào)等?！倍ｍ嫡f。

另還有業(yè)內(nèi)人士表示，“依法有序”也意味著放開過程可能比較謹(jǐn)慎，從而避免出現(xiàn)銀行間過度競爭等。

從實(shí)際操作角度出發(fā)，上述人士認(rèn)為，調(diào)整存量房貸利率過程中商業(yè)銀行或出現(xiàn)以下顧慮，包括如何在“多調(diào)降會(huì)沖擊自身收益”和“少調(diào)降或失去客戶”之間找到平衡，以及如何對能夠進(jìn)行調(diào)整或置換的合同的范圍進(jìn)行明確等。

“明確范圍并非易事，存量房貸的剩余時(shí)間、利率、規(guī)模以及貸款人的歷史信用等等可能都需要考慮。”該業(yè)內(nèi)人士如是說。

提前還貸減少有助對沖息差壓力 銀行端受影響或相對有限

在支持房地產(chǎn)市場發(fā)展以及減輕居民端負(fù)擔(dān)的同時(shí)，相關(guān)政策對銀行端的影響也是市場關(guān)注的一大重點(diǎn)。

根據(jù)中金公司測算，若假設(shè)有30%、50%的存量按揭貸款利率下調(diào)70BP，則對銀行業(yè)2023年的凈息差及凈利潤的影響或分別為-3BP、-3%，-5BP、-4%。不過盡管存量利率下調(diào)對銀行盈利有一定影響，但提前還貸減少以及后續(xù)可能出現(xiàn)的存款利率下調(diào)等也有望對負(fù)面影響進(jìn)行充分對沖。

同時(shí)，存量按揭利率調(diào)整也體現(xiàn)出政策明確的穩(wěn)增長導(dǎo)向，可對宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)產(chǎn)生一定刺激作用。因此綜合來看，中金公司在研報(bào)中認(rèn)為，存量按揭利率下調(diào)對銀行負(fù)面影響有限。

董希淼也提到，考慮到存量房貸利率調(diào)整可能影響銀行息差穩(wěn)定進(jìn)而影響銀行向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)減費(fèi)讓利的持續(xù)性，后續(xù)央行或通過運(yùn)用結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，對影響較大的銀行給予階段性支持。

而按銀行類型來看，由于去年國有大行、股份行、區(qū)域性銀行按揭貸款占比分別約為28%、17%、13%，中金公司研報(bào)認(rèn)為，存量按揭調(diào)整對敞口較高的國有大行影響或相對更大。

不過也有觀點(diǎn)提出，調(diào)整存量房貸利率對股份行和中小銀行的影響可能更大?！爸饕且?yàn)檫@兩類機(jī)構(gòu)的存量房貸利率往往更高，進(jìn)行調(diào)整的必要性和迫切性也更高，且在置換的過程中，股份行和中小銀行的存量房貸還存在被國有大行置換掉的可能?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士如是說。

根據(jù)人民銀行數(shù)據(jù)，截至二季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額53.37萬億元，同比增長0.5%；其中，個(gè)人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13.1萬億元，同比增長5.3%。上半年新發(fā)放個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.18%，比上年同期低107個(gè)基點(diǎn)。

值得一提的是，工作會(huì)議還提到，延長保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求等。

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