管理紅利時(shí)代下，萬科開始向制造業(yè)學(xué)習(xí)

6月30日，萬科2020年度股東大會(huì)暨2021年第一次A股類別股東大會(huì)及2021年第一次H股類別股東大會(huì)在深圳召開。相較于之前談及多元化業(yè)務(wù)成長(zhǎng)的“尷尬”，此次萬科集團(tuán)總裁、首席執(zhí)行官祝九勝顯然更有底氣。管理紅利時(shí)代下，萬科開始向制造業(yè)學(xué)習(xí)。但相比非開發(fā)業(yè)務(wù)，新業(yè)務(wù)受投入成本大、回報(bào)周期長(zhǎng)等問題制約，跟投機(jī)制能否調(diào)動(dòng)員工的積極性，仍有待進(jìn)一步觀望。

租賃、物流、商業(yè)收果實(shí)

早在2018年，在喊出“活下去”的同時(shí)，萬科也提出將所有業(yè)務(wù)行為“收斂聚焦”。組織架構(gòu)上，萬科提出要重點(diǎn)發(fā)展BG(事業(yè)集團(tuán))和BU(事業(yè)單元)兩個(gè)業(yè)務(wù)條線，2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中，萬科首次將集團(tuán)業(yè)務(wù)劃分為五大BG和六大BU。

多元化轉(zhuǎn)型的道路上，萬科有成長(zhǎng)也有挫折。租賃住宅業(yè)務(wù)曾因“萬村計(jì)劃”叫停而一度停擺;商業(yè)開發(fā)面積近幾年大幅增長(zhǎng)，但營(yíng)收能力卻并未達(dá)到預(yù)期;發(fā)展近四年時(shí)間的冰雪事業(yè)部，最后也逃不過被“兼并”的命運(yùn)。

“兼并”冰雪事業(yè)部后，萬科旗下的多元化業(yè)務(wù)經(jīng)歷重新洗牌，BU格局變?yōu)橛×U、物流BU、長(zhǎng)租公寓BU、海外BU、酒店與度假BU、梅沙教育BU及食品BU。

不同于往年，今年萬科在多元化業(yè)務(wù)方面著墨頗多。祝九勝在談及時(shí)，也給出諸多“驚喜”：集中式公寓規(guī)模全國(guó)第一、商業(yè)地產(chǎn)積極探索資產(chǎn)證券化、國(guó)內(nèi)最大的冷庫(kù)運(yùn)營(yíng)商……一掃之前談及多元化業(yè)務(wù)成長(zhǎng)的“尷尬”。

“在租賃住宅方面，目前公司的集中式公寓規(guī)模全國(guó)第一。”祝九勝在會(huì)上表示，2020年在深圳、天津、北京、珠海、濟(jì)南、西安、成都、廈門、廣州9個(gè)重點(diǎn)城市新開業(yè)3.3萬間長(zhǎng)租公寓;年底在33個(gè)城市累計(jì)開業(yè)14.24萬間;已開業(yè)項(xiàng)目整體出租率大于95%;2020年實(shí)現(xiàn)收入25.4億元，同比增長(zhǎng)72.33%。

架構(gòu)+跟投輔助

多元化業(yè)務(wù)被視為萬科的第三次創(chuàng)業(yè)，這方面也被寄予厚望。

2020年上半年，萬科首次在年報(bào)中披露了多元化業(yè)務(wù)的營(yíng)收情況，不過成色欠佳。截至2020年末，在營(yíng)收貢獻(xiàn)中，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)占比(包含來自長(zhǎng)租公寓、物流等業(yè)務(wù)的營(yíng)收)為4004.5億元，占比95.5%;來自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為154.3億元，占比3.7%。

近期，萬科剛剛進(jìn)行了一次大規(guī)模的組織架構(gòu)調(diào)整，發(fā)力多元化的意圖非常明顯。為了讓商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)突破性發(fā)展，王海武“主動(dòng)”請(qǐng)纓出任印力集團(tuán)總裁。

除組織架構(gòu)調(diào)整，萬科的跟投機(jī)制也在近期進(jìn)行了“更新”，將其擴(kuò)展到非開發(fā)業(yè)務(wù)板塊，并同步修改了多項(xiàng)規(guī)則。

6月14日晚，萬科發(fā)布公告稱，為加快非開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，充分激發(fā)非開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)管理層及核心員工的“當(dāng)家人”意識(shí)，穩(wěn)定和吸引人才，并推動(dòng)公司內(nèi)部資源協(xié)同，實(shí)現(xiàn)“一盤棋”長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展，更好地回報(bào)全體股東，公司擬對(duì)非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制進(jìn)行迭代。

同策研究院資深分析師肖云祥表示，跟投機(jī)制其實(shí)在開發(fā)業(yè)務(wù)中對(duì)規(guī)模快速增長(zhǎng)起到了很好的激勵(lì)效果，其實(shí)跟投機(jī)制也是一種利益和責(zé)任的捆綁機(jī)制，從理論上說跟投機(jī)制是針對(duì)人的因素，但是對(duì)于多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展而言不僅僅是人的問題，還有很多外界客觀因素的存在。因此跟投機(jī)制在推動(dòng)多元化業(yè)務(wù)發(fā)展中起到了一定的作用。

股價(jià)的考驗(yàn)

最近幾年，萬科一直被市場(chǎng)質(zhì)疑過于“保守”，影響企業(yè)盈利水平，如今發(fā)力新賽道，也是萬科給市場(chǎng)以“改變”的聲音。

但“改變”還在路上，萬科股價(jià)的反映更為“真實(shí)”。北京商報(bào)記者了解到，萬科股價(jià)自今年3月開始持續(xù)下跌，截至6月30日收盤，萬科A股股價(jià)已經(jīng)跌至23.81元/股，公司總市值約為2766.18億元。

針對(duì)近期萬科股價(jià)持續(xù)下跌的情況，萬科董事會(huì)主席郁亮在會(huì)上回應(yīng)稱，萬科合伙人是拿著獎(jiǎng)金、用真金白銀在公開市場(chǎng)上買股票的，這不是持股計(jì)劃，不是上市公司的激勵(lì)安排，而是合伙人自愿的購(gòu)股計(jì)劃。“前一段時(shí)間我們剛剛增持過一次，持股比例到了5%。我們當(dāng)然也希望股票漲，但目前房地產(chǎn)公司包括萬科的股票受到了很大的影響，這其中有行業(yè)的因素，但我們?cè)谥饔^上要更努力，用行動(dòng)去回應(yīng)股東的關(guān)切。”

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行區(qū)間，萬科提出的“管理紅利時(shí)代”也成為新名詞。郁亮此前表示，管理紅利時(shí)代是住房回歸居住屬性、房地產(chǎn)回歸實(shí)業(yè)屬性，已成為明確、清晰的趨勢(shì)。回歸實(shí)業(yè)屬性，意味著行業(yè)回報(bào)水平將逐漸向社會(huì)平均水平靠攏;意味著房地產(chǎn)行業(yè)將從開發(fā)為主，轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營(yíng)并重，開發(fā)越來越像耐用消費(fèi)品，經(jīng)營(yíng)像服務(wù)業(yè)。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓指出，管理的紅利其實(shí)也是要求各類領(lǐng)域通過管理見效益。包括類似跟投等機(jī)制，其實(shí)都是在現(xiàn)有條件下，充分調(diào)動(dòng)資源，以真正促進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和效應(yīng)的提高。

(北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 王寅浩)

關(guān)鍵詞： 管理紅利 萬科 制造業(yè) 新業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型