專家預(yù)測：二手房價格指數(shù)將明顯進(jìn)入降溫通道

最新70城房價出爐。8月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年7月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，7月70個大中城市中有51城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，其中北上廣新房價格漲幅回落，青島、海口等領(lǐng)漲。41城二手房價格環(huán)比上漲，數(shù)量較上月已減少7個，其中深圳更是出現(xiàn)“三連跌”。

整體而言，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體有所回落，進(jìn)一步體現(xiàn)政策調(diào)控有效性。地產(chǎn)行業(yè)專家預(yù)測，未來房價繼續(xù)趨穩(wěn)，其中二手房價格指數(shù)將非常明顯地進(jìn)入降溫通道。

青島海口銀川領(lǐng)漲新房

據(jù)國家統(tǒng)計局測算，7月一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個百分點;深圳上漲0.5%，漲幅與上月相同。

此外，二線城市新建商品住宅環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

從各城市來看，青島、海口、銀川新房價格漲幅并列首位，環(huán)比漲幅為1%，其次為無錫和北京，其中無錫環(huán)比漲幅為0.9%。

“過去曾經(jīng)有‘南強北弱’的說法，但6月濟(jì)南和7月青島的數(shù)據(jù)，都說明北方部分城市房價也有炒作的現(xiàn)象。類似海口和銀川的房價炒作，或也意味著近期政策收緊的概率加大。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報記者。

同比來看，7月一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲6%，漲幅比上月回落0.1個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點;三線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.3%，漲幅比上月回落0.4個百分點。

北京商報記者注意到，前期房價上漲較快的城市如上海、廣州、成都、重慶、合肥等，7月多出現(xiàn)了房價漲幅收窄、趨于平穩(wěn)的走勢。貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為，信貸環(huán)境收緊疊加調(diào)控持續(xù)“打補丁”，是房價調(diào)整的主要原因。

“一方面，房地產(chǎn)貸款集中度管理下，上調(diào)房貸利率、延長放款周期的銀行增多;另一方面，上海、杭州等一二線城市收緊調(diào)控，在房屋贈與、落戶買房、限售等方面補漏洞;此外，調(diào)控向三四線城市滲透，徐州、惠州、金華等城市進(jìn)入住建部重點城市監(jiān)測名單并及時收緊調(diào)控。金融收緊與行政調(diào)控下，供需兩端的房價上漲預(yù)期減弱，入市更理性、謹(jǐn)慎。”許小樂告訴北京商報記者。

深圳二手房“三連跌”

相比新房，二手房的漲幅收窄更為明顯。7月，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和上海環(huán)比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個百分點;廣州上漲0.6%，漲幅與上月相同;深圳下降0.4%。

值得一提的是，深圳二手房價已經(jīng)連續(xù)3個月下降，且跌幅逐步擴(kuò)大。不過同比來看依舊處于高位，相較去年同期上漲7%。

其他方面，二線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。

這種情況與近期一系列調(diào)控政策的出臺相關(guān)。今年2月，深圳更是在全國率先推出二手住房成交參考價格制度，要求二手房經(jīng)紀(jì)公司的所有平臺，均不能發(fā)布高于成交參考價的房源信息。而后寧波、成都等城市陸續(xù)跟進(jìn)。7月，上海執(zhí)行二手房掛牌價核驗，西安、紹興、無錫等城市出臺二手房指導(dǎo)價，成都公布第二批二手房指導(dǎo)價小區(qū)，二手房指導(dǎo)價的調(diào)控效果快速釋放。

此外，銀行針對二手房市場按揭貸款的收緊幅度更大，也對二手房市場造成影響。“相對而言，新房市場供應(yīng)缺乏彈性，限價政策下政企博弈，重點城市新房市場供不應(yīng)求，房價調(diào)整幅度較小。”許小樂解釋稱。

房價漲幅繼續(xù)面臨管控

對于后續(xù)房地產(chǎn)市場的走向，“房住不炒”仍是主線。

7月22日，國務(wù)院召開房地產(chǎn)調(diào)控工作電視電話會議，要求加快發(fā)展保障性租賃住房、解決新市民的住房問題，加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控，全面落實房地產(chǎn)長效機制。7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門聯(lián)合發(fā)布通知，要求重點整治房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、物業(yè)服務(wù)這四方面的亂象，力爭用三年左右時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場秩序明顯好轉(zhuǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“房價漲幅將繼續(xù)面臨管控。近期政策明顯收緊，各地對于房價的管控有新手段和新方法，尤其是嚴(yán)打一些鉆限購漏洞的購房行為。此類政策管控將持續(xù)，對于穩(wěn)房價等都有較為積極的作用。”

“二手房方面，則勢必迎來非常明顯的降溫。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴北京商報記者，各地若二手房炒作多，那么將成為今年下半年房地產(chǎn)秩序管控的重點。類似數(shù)據(jù)下，部分房東也會下調(diào)預(yù)期，至少掛牌和定價方面不會太強勢。而新房項目的增多以及租賃市場的政策推出，也會對二手房市場產(chǎn)生沖擊。

近期，部分城市開啟第二批集中供地，為抑制高溢價率，一些熱點城市給土拍規(guī)則“打補丁”，提出包括限地價、觸頂搖號、杜絕馬甲、高溢價對應(yīng)付款要求、產(chǎn)業(yè)引入要求等土拍規(guī)則。許小樂認(rèn)為，“年內(nèi)第二、三批集中供地的定價及競價規(guī)則將進(jìn)一步優(yōu)化，利于平穩(wěn)市場預(yù)期”。

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