雅居樂“更新”2021年開發計劃，明確提出“以銷定產”

8月18日，雅居樂發布了中期業績報告并于同期召開了線上業績發布會。“公司有信心完成今年1500億元的銷售目標。”在此次的發布會上，雅居樂集團副總裁潘智勇直言，無論市場變化如何，年初制訂的銷售計劃將會順利執行，不會有所調整。

但北京商報記者注意到，雅居樂在此次業績會上卻“更新”了2021年開發計劃。據雅居樂集團副總裁王海洋介紹，2021全年雅居樂預計開發面積2676萬平方米，其中新開工面積為808萬平方米，竣工面積為870萬平方米，較去年增長21.7%。

“更新”后的開發計劃中，新開工面積較年初減少了約60萬平方米。對此，王海洋回應稱，新開工面積會隨市場變化進行動態調整，雅居樂堅持“以銷定產”的推盤節奏。

這應該是第一次有房企在業績會上明確提出“以銷定產”。而在樓市下行的大趨勢下，雅居樂的“以銷定產”也似乎來的恰如其分。

以銷定產，涉及了開發商投資、拿地、開工等諸多環節，如此明確地提出來釋放了怎樣的信號?

同策研究院資深分析師肖云祥稱，土地在出讓時就會有開發周期的規定，“以銷定產”只不過是“前松后緊”還是“前緊后松”的問題，需要統籌規劃。當前市場下行、融資收緊，對于房企而言以銷定產在降低成本的同時，也能夠控制自身的風險，企業可根據自身的情況選擇是否采用該策略。

“實際上房地產行業‘以銷定產’的方式此前就有過，只不過不公開，主要是在市場壓力較大的情況下，以收定支的做法。”肖云祥稱，“以銷定產”的策略，還會影響到投資策略，因此“以銷定投”也存在操作可能。新的市場形勢下，房企紛紛筑牢“安全”護城河，回歸到穩健策略，房地產開發也開始出現“兩極反轉”。

地產分析師嚴躍進則表示，“以銷定產”也還是一個理想模式，銷售市場行情變化多端，若是企業經營圍繞此類銷售的預測進行產品開發，那么往往會比較被動。因為銷售數據變化很快，但要據此形成供應數據，則是需要時間的。而當供應量上來后，可能市場本身又開始降溫了。類似工作甚至會影響銷售和投資節奏。

站在房企角度，“以銷定產”模式下，也要防范營銷人員和投資人員拖沓工作的現象，因為這樣的話，可能大家把業績不好歸咎于外部行情差等原因。一定程度上可能會影響到銷售進度，這樣也會造成業績目標完成面臨壓力。

房地產行業正在擠“泡沫”，各大房企也感受到寒意，拿地策略、融資策略，均出現明顯變化。

恰如雅居樂的打法，各大房企也多聚焦熱點區域和熱點城市，意在降低未來銷售風險。貝殼研究院數據顯示，從歷年TOP50房企取地情況來看，2021年上半年住宅用地取地規劃建面低于2018年以來歷年同期水平，同比2020年上半年下降18個百分點，下降幅度高于全國水平，但成交金額同比歷年同期達到最高值，比2020年同期增長9%。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓稱，一方面受制于融資壓力，另一方面也受制于土地獲取難度系數增加，“以銷定產”也有了合理的“生存”空間。按照理想狀態，如果房企普遍采用這種策略，講究“收支”均衡，這還會進一步促進房價趨于平穩。

房企“三線四檔”、銀行金融機構“兩集中”以及土地市場集中供地，去年下半年以來多次對房地產市場的管理政策，正在加速房地產行業變革的步伐。2021年1-7月，房企境內外債券融資累計約6428億元，較2020年同比下降13%，累計增速達2018年后低點。

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