7月新建商品住宅銷售價格回落，市場調(diào)控效果顯現(xiàn)

國家統(tǒng)計局8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，在70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為51個，二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為41個，兩者均創(chuàng)下年內(nèi)新低。當月，新房和二手房平均環(huán)比漲幅分別為0.3%和0.1%，同樣為今年以來的最低水平。業(yè)內(nèi)人士表示，在“房住不炒”及“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期)的調(diào)控主基調(diào)下，政策調(diào)控效果持續(xù)釋放，7月全國商品住宅銷售價格漲幅回落也成為意料之中的事情。

房價漲幅回落或轉(zhuǎn)降

環(huán)比來看，7月，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個百分點;深圳上漲0.5%，漲幅與上月相同。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和上海環(huán)比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個百分點;廣州上漲0.6%，漲幅與上月相同;深圳下降0.4%。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1和0.2個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲轉(zhuǎn)為下降0.1%。

值得關注的是，青島、海口、無錫、長沙等均在房價環(huán)比漲幅榜靠前位置，且環(huán)比漲幅均大于5%。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析，“從二手房的價格漲幅環(huán)比數(shù)據(jù)看，海口屬于漲幅較大的城市，這也說明近期此類城市需要強化對于二手房的管控。而從跌幅排行看，需要重點關注湖南岳陽。岳陽近期出現(xiàn)了‘限跌令’，一手房的不景氣和惡性競爭對于二手房市場產(chǎn)生沖擊。”

同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅回落或與上月相同。據(jù)測算，7月，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲6%和10%，漲幅比上月分別回落0.1和0.5個百分點。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲4.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二手住宅銷售價格同比上漲3.5%，漲幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.3%和2.3%，漲幅比上月分別回落0.4和0.3個百分點。

“整體來看，各等級城市價格漲幅均較上月收窄，其中一線城市漲幅回落最為顯著。在市場步入淡季，調(diào)控政策更加深入細化的影響下，新房價格漲幅將更趨于平緩。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對中國商報記者表示。

融資環(huán)境持續(xù)收緊

除了房價在整體回落外，7月，全國商品房銷售面積、銷售額也有所下降。

從銷售面積來看，1-7月，商品房銷售面積為10.2億平方米，同比增長21.5%，比2019年1-7月增長14.5%，兩年平均增長7%，7月同比下降8.5%，為今年以來單月首次下降。從銷售額來看，1-7月，商品房銷售額為10.6萬億元，同比增長30.7%，比2019年1-7月增長28%，兩年平均增長13.1%。7月同比下降7.1%，亦為今年以來單月首次下降。

“房地產(chǎn)市場整體降溫除了受到7月傳統(tǒng)淡季的影響外，也有融資環(huán)境進一步收緊的制約。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對中國商報記者表示，7月M1(狹義貨幣)同比增長4.9%，增速回落，且低于市場預期。我國商品住宅銷售規(guī)模的變動與M1呈高度相關。從近十年二者的走勢規(guī)律來看，貨幣環(huán)境寬松時商品住宅銷售面積及價格同比增長，貨幣環(huán)境收緊時商品住宅銷售面積同比增速下降。

從房地產(chǎn)資金來源看，1-7月房地產(chǎn)資金來源兩年平均增長9.2%，較上月下降0.8個百分點，7月當月兩年平均增速已降至4.1%。從資金來源細項數(shù)據(jù)看，自籌資金、國內(nèi)信貸增速低于整體，而其他資金(主要為個人住房貸款相關資金，由個人按揭貸款、定金及預收款兩部分組成)增速較高，且“其他資金”在房地產(chǎn)資金來源中比重超過50%。

“這表明房地產(chǎn)資金來源較依賴個人住房貸款，在‘房住不炒’總基調(diào)下，資金流向房地產(chǎn)比例預計將減少，房地產(chǎn)資金來源增速邊際趨緩概率偏大。”財信證券首席經(jīng)濟學家伍超明對記者表示，預計接下來調(diào)控政策易緊難松，房貸對房地產(chǎn)資金來源的支撐將減弱。

近年來，房地產(chǎn)監(jiān)管政策持續(xù)升級，房地產(chǎn)市場的四大主體——購房者、開發(fā)商、金融機構、地方政府相繼被納入監(jiān)管體系中，從“管錢”到“管地”，房地產(chǎn)市場監(jiān)管閉環(huán)已經(jīng)初步形成。受監(jiān)管政策趨嚴影響，個人住房貸款、房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額比重趨降，且今年2月以來，全國首套房貸平均利率上行，資金進入房市阻力加大，房地產(chǎn)投資或?qū)⒊掷m(xù)面臨資金端制約。

市場調(diào)控繼續(xù)趨嚴

連日來，從上海、北京等一線城市到杭州、岳陽等二三線城市，各地調(diào)控持續(xù)趨嚴。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，8月首周各地房地產(chǎn)市場調(diào)控次數(shù)就已達15次。

如，8月13日，上海發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》，提出要著力加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。日前，北京住建委也明確將持續(xù)打擊治理房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。大連8月16日印發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作的通知》，其中明確進一步嚴格限制新購住房上市交易，加強新建商品住房價格指導，嚴格住宅用地出讓價格管控等。在土拍市場，杭州、蘇州等城市土拍規(guī)則有所調(diào)整，提高房企競拍門檻等，深圳、天津等地則紛紛叫停或延期了第二輪集中土地競拍。

多位受訪專家表示，當前“打補丁、堵漏洞”已成為房地產(chǎn)調(diào)控的主要方向，反映出下半年房地產(chǎn)市場調(diào)控繼續(xù)從嚴的取向。那么，在“房住不炒”的主基調(diào)下，未來市場將有何走勢?宋紅衛(wèi)預計，下半年房地產(chǎn)市場整體處于下行趨勢，其中商品住宅銷售規(guī)模增速將逐月下降，房地產(chǎn)投資也將有所下行。尤其是8月傳統(tǒng)的淡季表現(xiàn)得更為明顯，在“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，預計會有所反彈，但不會改變下行趨勢。

此外，房企土地購置面積增速也將持續(xù)負增長。分城市等級看，7月一二三線城市土地成交面積同比減少21.1%、22.5%、35.1%，各等級城市土地市場普遍低迷。“房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的補庫存動力，但亦面臨監(jiān)管要求等，未來房企大幅擴大拿地規(guī)模的概率較小，將限制后期房地產(chǎn)投資增速的幅度。”伍超明預計，土地市場熱度回落進一步帶動市場回歸理性，全國商品房銷售規(guī)模增速將繼續(xù)放緩。

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