整體債市尚未得到修復，前8月房企發債規模同比下降21%

隨著“房住不炒”的落實和針對房地產行業的“三道紅線”調控深入實施，部分房企在資本市場出現違約現象，多只債券持續下跌，并影響到市場信心。根據相關統計數據，今年前8個月房企累計發債規模同比下降21%，債券融資規模累計增速降幅持續擴大。從整體情況來看，整體債市處于低迷尚未得到修復，并導致房企票面利率上升，發債期限縮短。

前8月房企累計發債近7000億元

根據貝殼研究院統計，2021年1-8月房企境內外債券融資累計約6999億元，同比下降21%，規模減少1817億元。前8月累計增速較前7月加速下滑，2021年1-8月發債規模相當于2020年全年的58%。

一位業內觀察人士告訴中國經濟時報記者，在調控政策的持續影響下，房地產行業以往的高負債高杠桿模式已不可持續，房地產企業紛紛加入降負債降杠桿的浪潮。在這個過程中，部分房企流動性出現問題，手中現金不足以覆蓋短期債務，而融資成本卻同比變高，導致即便“借新還舊”也難以為繼，并出現債務違約等問題。

“地產行業出現債務違約直接導致市場對部分企業失去信心，國際評級機構也紛紛對這些違約的企業下調評級，并導致其融資渠道進一步收窄，融資難度陡增，而其自身的現金流并不足以覆蓋短期債務，這也讓其很容易步入惡性循環。”該人士對本報記者表示，隨著監管日趨嚴格，房企債務違約問題導致境內外資本市場信心持續低迷。

貝殼研究院的數據印證了這個判斷。根據其對地產企業的統計數據，2021年1-8月境內債券規模占比70%，較2020年同期上升7個百分點;境內1-8月累計發債規模約4904億元，同比下降約11%，降幅進一步擴大。

境外方面，今年1-8月房企累計發債折合人民幣約2095億元，同比下降約37%。房企境外融資規模占比跌至30%，維持2017年以來低占比水平。

房地產債券市場在監管政策趨緊下相對低迷。中誠信國際對中國房地產行業評級下調以及部分房企負面事件的持續發酵等，一系列事件加劇了資本市場信心下滑，增加了境內外債券市場的波動性。從整體上看，境內債市波動性小于境外，境內債市主導地位將持續保持。

房企償債壓力加大

從貝殼研究院的統計數據來看，8月單月房企境內外債券融資共發行62筆，發行規模折合人民幣約571億元，環比減少39.8%，同比減少54.2%。

從結構上分析看，8月境外融資共發行6筆債券，發債數量降至個位數;融資規模約62億元人民幣，環比下降77.9%;8月境外發債主體均為民營房企，基本上都是借新還舊。

8月境內債券共發行56筆，發行規模約509億元，環比下降23.8%，同比減少32.8%。境內債券發行規模占比約89%，年內債券市場主導比重繼續擴大。

值得注意的是，8月信用債違約16筆，其中地產相關違約事件7筆，占比過半，違約類型主要為未按時兌付本息。

隨著房地產金融監管政策不斷升級，房企在降負債方面效果顯著，與此同時，也加速了一些企業暴露自身債務缺陷，房企違約的負面影響將會帶來金融市場的波動。

不過，8月份也有包括世茂、陽光城、花樣年等多家房企積極回購前期債券，除了改善自身債務結構外，也在一定程度上提振了市場信心。地產股市場，同樣有包括萬科、金科、奧園等多家房企表示會適時選擇回購股份，對地產投資信心回升起到積極作用，也將對沖部分負面影響。

隨著房企中期財報披露接近尾聲，財報顯示，多數房企財務結構得到改善，同時表現出積極持續的降負債態度。預計全年在客觀環境與主觀意愿下，房企債券融資規模將整體收縮。

值得警惕的是，2021年8月境內外債券融資到期債務規模約1196億元，也就是說，房企新增發債規模不足到期債務規模二分之一。這也說明房企整體償債壓力在進一步加大，將對房企的融資能力提出更大的考驗。

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