9月房地產市場多指標出現下滑，房企在海外融資艱難

10月18日，國家統計局披露今年前9個月全國房地產開發和銷售情況。盡管前三季度累計保持了正增長，但從9月單月的數據看，多個指標悉數出現下滑——商品房銷售額為15748億元，較去年同期下降約15.8%;銷售面積16139萬平方米，較去年同期下降約13.17%，此外，房地產開發投資額、房屋新開工面積、開發企業到位資金額等數據也均呈現負增長，如果沒有意外調整，房地產行業將正式“入冬”。

市場拐點出現了

國家統計局數據顯示，今年前9個月，全國商品房銷售面積130332萬平方米，同比增長11.3%;比2019年1-9月增長9.4%，兩年平均增長4.6%。其中，住宅銷售面積增長11.4%，辦公樓銷售面積增長3.1%，商業營業用房銷售面積增長0.7%。

北京商報記者經過拆分發現，9月單月商品房銷售額、銷售面積雙雙出現下調。今年9月，全國商品房銷售額為15748億元，低于2020年及2019年同期，同比下降約15.8%;銷售面積16139萬平方米，較去年同期下降約13.17%。

“2021年樓市調控影響全面出現，市場連續3個月開始同比下調，代表了市場拐點出現。”中原地產首席分析師張大偉表示，2021年全年房地產市場銷售額超過18萬億元創造歷史紀錄雖然基本已成定局，但房地產調控抑制市場的影響開始逐漸出現，樓市在四季度繼續下調成為市場趨勢。

正在為項目的去化焦頭爛額的華東某民企北京公司總經理直言，原本8、9月是有客戶、沒貸款，跟相熟的銀行排排隊、溝通一下，能夠緩慢解決一部分，但現在銀行的態度還是一如既往，可客戶的心理已經出現變化——再等等，可能會降價。“現在市場觀望的情緒非常嚴重，加上企業爆雷，有錢有資格的也在觀望。”

投資增速滑落至個位

銷售不佳的情緒也影響到開發投資的積極性。1-9月，全國房地產開發投資112568億元，同比增長8.8%;比2019年1-9月增長14.9%，兩年平均增長7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長10.9%。

自今年2月房地產開發投資增速迎來小高峰后，開發投資增速持續放緩，已連續7個月收窄。8.8%的投資增速，也是年內首次進入個位數。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，受竣工交付的投入對開發投資的支撐影響，三季度開發投資額與去年同期基本持平，但年內增速持續收窄。其中，新開工面積增速下行對開發投資額增速起到向下拉動作用。

從9月單月數據來看，房屋新開工面積為17442萬平方米，較去年同期的20173萬平方米下降約13.54%。

新開工面積下滑，眾房企主觀“保守”意愿更加強烈。張大偉稱，新開工等數據全面下調，背后原因核心是“三道紅線”等嚴重抑制了房企融資，特別是私企開發商基本全面暫停，房地產三季度市場全面“速凍”。

海外融資依然艱難

房貸利率持續上行拉動銷售回款增速下行，到位資金增速再度收窄。

1-9月，房地產開發企業到位資金151486億元，同比增長11.1%;比2019年1-9月增長16%，兩年平均增長7.7%。其中，國內貸款18770億元，同比下降8.4%;利用外資59億元，同比下降36.9%;自籌資金47212億元，同比增長6.1%;定金及預收款56689億元，同比增長25.6%;個人按揭貸款24124億元，同比增長10.7%。

諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，受今年累計成交規模不及去年同期影響，1-9月房地產開發企業到位資金增速再度收窄，其中定金及預收款增速收窄5.7個百分點，個人按揭貸款增速收窄2.7個百分點。9月利用外資降速為36.9%，雖較1-8月降幅縮小10.6個百分點，但房企在海外融資依然艱難。

就在不久前，貝殼研究院剛剛發布今年前三季度房企融資報告。2021年前三季度，房企境外發債折合人民幣約2370億元，同比下降35%，降幅約為境內債的3倍，規模占比整體規模約31%。

“房地產市場經歷了疫情后的高峰，因為信貸收緊和需求透支，市場開始全面‘退燒’，部分城市甚至出現了斷崖式下調。”在張大偉看來，2021年房地產市場依然有望刷新歷史紀錄，但三季度開始的“速凍”也導致市場拐點開始出現，四季度很可能出現大范圍的價格戰。

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