房產企業發債規模下降 資金壓力與日俱增

自融資“三道紅線”出臺后，房企發債規模以肉眼可見的速度在下降。11月1日，貝殼研究院發布數據顯示，2021年1-10月房企境內外債券融資累計約7993億元，較2020年同期下降24%，金額規模減少2463億元。前10月累計降幅較今年前三季度進步一增大，2021年1-10月發債規模占比2020年全年約66%。

10月房企融資規模同比下降超5成

2021年1-10月，房企境內債券規模占比69%，較2020年同期上升8個百分點;境內1-10月累計發債規模約5522億元，同比下降約13.4%。

境外方面，今年1-10月累計發債折合人民幣約2471億元，同比下降約37.4%。房企境外融資規模占比維持31%左右的低水平。

10月單月，房企境內外債券融資共發行31筆，較上月減少31筆，發行規模折合人民幣約304億元，環比減少55.9%，同比減少56.1%。

10月境外融資共發行6筆債券，發債數量年內第二次降至個位數;融資規模約101億元人民幣，環比下降63.3%，同比下降69.6%;境內債券共發行25筆，發行規模約203億元，環比下降51.1%，同比減少43.6%。境內債券發行規模占比約67%，新增發行規模低于市場預期。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，受季節性因素影響，10月工作日較少，是債券發行的傳統淡季。另一方面，10月內，穆迪、惠譽、標普三家國際評級機構較為罕見的密集下調多家房企信用評級，此外，10月惠譽還將29家中國房地產開發商列入評級標準觀察名單。行業中，典型房企債務違約影響仍在持續發酵，再次重創剛剛恢復的投資市場信心。

宏觀層面，近期央行多次針對房地產行業表態，釋放一定的友好性。而政策實質性的邊際放松主要是對金融機構執行政策中不合理行為的糾偏，對金融機構的風險偏好影響仍需一定的時間。國際上，美國通脹持續超預期，美債波動主要受投資信心的沖擊，地產行業中以美元債為主的境外債將會受此影響。

境外債券平均利率突破10%

融資“三道紅線”出臺后，房企資金壓力與日俱增。10月單月，房企境內外債券融資票面利率整體上升，境外債券平均利率突破10%。

貝殼研究院數據顯示，境內債券融資10月平均票面利率4.18%，較上月上升7個基點;境外債券融資10月平均票面利率為10.65%，較上月大幅上升157個基點。10月債券利率整體呈現上升趨勢，債券利率受短期供給壓力上揚。境內債券利率相對平穩，境外方面連續三個月維持大幅增長，10月境外債券利率均值已突破10%的高點。

在發行期限上，10月境內外債券發行期限縮短，低預期下短債發行比重過半。其中，境內債券融資發行平均期限為2.4年，較上月減少約2.7年;境外債券平均發行期限為1.6年，較上月減少約0.4年。

低預期下，短期債券成為市場主導。10月發行的25筆境內債券中14筆為一年內債券，占比整體56%。

2021年10月，房企境內外債券融資到期債務規模約772億元，環比減少35.6%，同比減少5.4%，到期債務凈額468億。房企到期債務從千億規模回落，償債壓力較三季度有所緩解，但新增發債規模不足到期債務規模二分之一，房企融資壓力仍保持緊張。

融資“縮水”遭遇銷售低谷

房企整體融資規模正在“縮水”，銷售回款被提到了前所未有的高度，各大房企紛紛喊出“抓銷售、促回款”的口號。但受信貸收緊影響，開發商的項目銷售也遇到低谷。

據記者此前統計，房企9月業績銷售表現，有超一半的房企同比降幅超過了20%。在同比銷售業績負增長的同時，也有部分房企環比銷售業績呈現負增長，形成同環比雙降。

“三道紅線”等融資新規，倒逼房企走量降負債，但由于樓市調控政策，房企自身的“造血”能力受到限制。新力控股的暴雷、花樣年的違約、當代置業的違約……各大“危機”房企無奈賣賣賣。藍光嘉寶賣身碧桂園，第一服務賣身融創，曾經風口的物業公司，成了暴雷房企自救時的第一選擇。

融資“縮水”又遭遇銷售低谷，房企迎來最艱難時刻，最直觀的表現就是開發商集體“躺平”了。

第二批集中供地市場全面冰凍，土地流拍也明顯增多。中原地產研究中心統計數據顯示，北京延遲26宗地塊，杭州17宗，已經有超過168宗土地暫停延遲出讓，占據這些城市計劃出讓的25%，疊加部分流標土地，整體看，第二輪集中供地超過30%土地相當于流標。

中原地產首席分析師張大偉表示，7月來房企拿地基本集中國企為主，民企因為融資“縮水”、信貸收緊，開始全面過冬模式。二手房市場放款難，已經全面抑制市場活躍，而第二輪集中土地供應成交降溫，流標數量猛漲，同樣影響了市場部分購房者的信心。

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