地產股呈現出強勁反彈態勢 是否會成為“轉折點”？

繼11月10日地產股全線反彈后，11月11日收盤，地產股繼續整體表現出強勁反彈的態勢，A+H“漲聲一片”。A股中，泰禾集團、中南建設、招商蛇口、金地集團等多只個股掀起漲停潮;H股方面，旭輝控股領漲12.47%，融創中國、中國奧園、龍光集團等多家房企跟漲。

業內分析，本輪地產股上漲，從消息面來看，雖有部分房企回購、增持等對自身對市場“情緒”維護，但更多是市場層面的利好：除了11月10日央行信貸數據中，中長期貸款的遠超預期;11月11日，保利發展發布的2021年度第四期中期票據募集說明書，更是讓備受資金煎熬的房企們看到了“曙光”的窗口。為此市場不僅要問：房企要走出至暗時刻了?

紅透了

近兩天，地產股可以用“紅透了”形容。

截至11月11日收盤，A股中南建設、泰禾集團、招商蛇口、金地集團、保利發展、陽光城、新城控股等多只地產股漲停，萬科、金科股份、榮盛發展、濱江等多只個股均漲超6%。

H股方面，中國奧園、旭輝控股、建業地產、美的置業、合景泰富、正榮地產、世茂集團、中國恒大、綠地香港、龍光集團、融創中國、華潤置地等領漲內房股，漲幅均超5%。

同策研究院資深分析師肖云祥分析稱，從去年7月開始，房地產板塊就已從高點進入下行周期，其背后原因是監管層對房地產調控的持續收緊。近期，以個別城市房地產協會組織房企召開面臨困難座談會為分水嶺，市場逐漸醞釀政策放松預期，此間出現地產板塊小幅反彈。11月11日反彈，從消息面來看主要是受中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會，多家大型房企計劃近期在銀行間市場注冊發行債務融資工具，調控政策在房企融資端可能會打開一道窗戶。

“從技術面來看，房地產板塊延續下行趨勢已有一年多，價格已經很低，在利好消息的刺激下有估值修復訴求。”肖云祥表示。

據媒體報道，銀行間市場交易商協會11月9日舉行房地產企業代表座談會，招商蛇口、保利發展、碧桂園等公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發行債務融資工具。而上述信號，也被市場解讀為房企融資環境松動的新舉動。

從消息層面轉變為實際落地來的如此迅速。11月11日，保利發展發布了2021年度第四期中期票據募集說明書。根據發行方案，本期發行金額為人民幣20億元，債務融資工具期限5年。這是11月9日銀行間市場交易商協會后，首個發債的案例。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，一些地產股近期明顯上升，充分說明投資者對于房企業績的看好。而從消費市場看，各類購房者近期也會逐漸關注到房企面臨的情況，房企也會基于信貸等融資政策積極做好營銷，一些悲觀的情緒明顯退去了。

消息面向好

11月10日，央行發布10月金融數據，10月新增人民幣貸款8262億元，同比多增1364億元，超市場預期。其中，住戶貸款增加4647億元，中長期貸款增加4221億元。貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，放長數據周期看，近十年以來，中長期貸款10月規模僅低于2016年10月，高過其他年份同期。這間接表明居民購房的信貸環境在改善。

據貝殼研究院監測重點城市房貸利率數據顯示，10月貝殼研究院監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點，這是年內首次環比下降。這同樣是購房信貸環境筑底改善的表現。

在發布金融數據后，央行還發布了個人住房貸款統計數據。數據顯示，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。

此外，市場還有關于銀行貸款的利好“傳言”。有消息稱，各地銀保監通知熱點城市主要銀行，將積壓5個月以上的按揭貸款清退，同時放開對房地產商開發貸限額的管控。甚至有市場人士進一步解讀稱：“11月房地產貸款以及按揭余額必須高于10月末。”

值得注意的是，10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾在三季度金融統計數據發布會曾指出，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發放開發貸款，企業銷售回款償還貸款后，本應合理支持的新開工項目得不到貸款，一定程度上造成資金鏈緊繃。

“針對這些情況，人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度，保持信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。”鄒瀾稱。

走出至暗時刻了？

房地產市場情緒總是變幻莫測，消息面向好是否會成為“轉折點”?地產股全線飄紅，房企要走出至暗時刻了?

肖云祥稱，目前多個城市已有調整調控政策的動作，消息面上也暖風頻吹。但目前還沒有實質的標志性事件發生。

眾所周知，2021年是房企債務集中到期的一年，融資“三道紅線”讓房企慣用的“借新還舊”失靈，一大批此前高額舉債的開發商接連爆雷，新力控股、花樣年、當代置業……地產板塊持續下行。目前來看，房企償債危機還遠未解除。

“保利的信號意義確實很強，但畢竟是排名前十的央企，票據工具從它開始松綁，穩妥、安全，但什么時候能夠覆蓋到20強左右的民營企業，那才能夠給出最難的時候過去了的判斷。”總部在上海的某50強房企品牌負責人直言，目前公司融資工具基本停滯，已經開始內部“骨折”價促銷房子。

貝殼研究院數據顯示，2021年10月房企境內外債券融資到期債務規模約772億元，環比減少35.6%，同比減少5.4%，到期債務凈額468億元。房企到期債務從千億規模回落，償債壓力較三季度有所緩解，但新增發債規模不足到期債務規模1/2，房企融資壓力仍保持緊張。

“希望監管能夠對直接融資和股權融資差別對待，對于租賃等長線業務加快REITs放開的步伐，對待三條紅線的考核也要區分開發與經營業務，避免政策疊加帶來的誤傷。”某頭部房企融資部門負責人如此表示。

與此同時，為避免爆雷引發恐慌情緒，目前已有多地出臺相關文件，重點加強對新建商品房預售行為的監管。

“活下去”處處需要錢，保障現金流健康是房企的命脈。臨近年末，開發商只能加緊把房子賣出去，至少先熬過這個冬天。

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