房企海外債于明年集中到期 未來一年將面臨更大考驗

嚴厲的信貸和金融監管之下，2021年不少高負債房企陷入資金流行性危機。然而，房企更大的“難關”仍在逼近。機構最新發布數據顯示，房企將在2022年迎來海外債到期高峰，超3500億元的海外債融資總額，意味著房企未來一年將面臨更大考驗。“緊日子”已然慢慢到來，房企接下來怎么過?

年度到期債務規模超3500億

作為房地產企業的重要融資渠道，海外債在近年境內融資趨緊的背景下愈發火熱。

來自中指院的統計數據顯示，從規模來看，房企海外債發行在2017-2020年快速增長。2017年房企海外債融資總額折合人民幣約2193億元，2018年為3435億元、增速高達60%;2019年房企海外債融資4313億元，保持了25%以上的增長速度，并于2020年達到峰值4540億元。

因為國內房企所發行美元債的年限多為1-5年，且房企大多是在2017年轉戰高頻發行海外債，2022年也由此成為整個行業的“美元債到期大年”。

數據顯示，2022年度房企到期海外債的債務規模折合人民幣約3560.2億元。按季度來看，第一、二季度合計到期余額較高，分別為983.3億元和983.9億元，第三、四季度到期余額逐漸下降，分別為852.6億元和740.4億元。

危機將至房企密集回購護盤

近年來不斷攀升的海外債融資規模，在助力企業擴張發展的同時，也將部分資金流動性房企置于險地。自今年7月以來，海外債務危機已經在部分房企身上顯現，美元債下跌、房企評級下滑等負面影響也緊隨其后，有些企業甚至因為償還不了海外債務而生死瀕臨一線。

“眼下處理不好手頭的債務，明年陷入流動性危機或者暴雷的企業會更多。”地產分析師嚴躍進直言，房企的“生死挑戰”才剛剛開始。

危機將至，沒有企業愿意坐以待斃。中指研究院企業事業部研究負責人劉水博士向北京商報記者表示，房企應對債務壓力的方式主要有兩種：一方面，債務風險暴露房企采取股東貸款、與債券持有人協商等方法解決債務危機;另一方面，房企為防范債務違約風險，進行交換要約、回購票據。

面對低迷的市場預期以及不斷走低的投資者信心，已有越來越多的房企開始“自救”，通過交換要約、回購債券等方式向市場展現自身實力，以提振市場信心，穩定相關股票和債券價格。

北京商報記者梳理發現，10月以來，包括花樣年、弘陽地產、海倫堡、鑫苑置業、金輝控股、新力控股、朗詩地產、當代置業、正榮地產等企業，均從交換要約、回購票據等方面著手予以應對。中梁控股是10月回購票據的典型企業：當月，中梁累計共回購票據2510萬美元。

進入11月，房企回購美元票據的動作還在繼續。11月4日，雅居樂對外發布公告稱，已回購本金為1000萬美元的優先票據加上應計及未付利息;同日，祥生控股也公告披露，贖回了845萬美元票據。11月12日，中梁控股再度回購2宗票據，合計本金總額5618.2萬美元;在此一日前，龍光集團還以現金回購1.64億美元2022年到期5.75%優先票據。

抓回款也要開源節流

盡管隨著近期相關部門頻繁發聲，房企融資政策似有松動跡象，業內也有聲音稱房企的資金壓力將得到一定程度緩解。但多名業內專家向北京商報記者表示，面對即將到來的海外債償債高峰，房企還須做好過“緊日子”的打算。

面對寒意陣陣的地產大環境，劉水認為，一方面，房企應加大營銷、緊抓回款;必要時也要有“壯士斷腕”的決心，通過出售項目或尋求股權合作等方式來穩定資金鏈、盤活自身現金流。另一方面，在投資上，房企要量入為出、審慎拿地。在管理上，向制造業學習，精細化管理，精細化運營，“節衣縮食”過緊日子，改掉“黃金時代”開支大手大腳的“壞毛病”。

“債務問題需要企業積極應對，處理不好，往往波及企業的正常經營。新一輪償債高峰將至，房企更須嚴謹對待。”在嚴躍進看來，對于接下來的“緊日子”，房企還是要提前做好應對的措施，既要謹慎對待市場，也須找機會“自救”。

關鍵詞： 房產企業 海外債 債務規模 密集回購