去年廣州辦公樓市場回暖 行業巨頭租賃需求持續釋放

日前，仲量聯行統計顯示，廣州辦公樓市場整體較2020年顯著回暖，2021年凈吸納量近50萬平方米，同比增長約47%。尤其是在2021年前三季度，行業巨頭租賃需求持續釋放;而金融業、專業服務業等行業亦積極尋求擴張機遇，租賃市場一至三季度凈吸納量已超過2020年全年凈吸納量。

隨著廣州近年來經濟增長“新舊動能”轉換加速，以線上服務、線上消費為首的新經濟企業是推動辦公空間去化的主要源動力，其頭部企業在2021年完成了數筆租賃面積過萬平方米的租賃成交事項。2021年年末，雖然第二、第三梯隊的新經濟企業更傾向于采取“主業維穩，降低成本”的新戰略，跨行業投資及業務拓展整體呈縮減態勢，但部分互聯網板塊龍頭企業仍繼續釋放租賃需求，助力辦公樓市場去化。

截至2021年12月末，2021年廣州市全年甲級辦公樓市場新增供應約為78萬平方米，同比增長約38%，其中一半新竣工項目位于琶洲片區。四季度僅有國美·智慧城A座一個項目入市，帶來約66000平方米新增供應。盡管四季度供應壓力稍緩，但由于部分房地產、互聯網企業在年底出現戰略調整而縮減辦公面積，整體空置率升至約13%，環比上漲約0.9個百分點，同比上漲約3個百分點。

四季度由于租賃需求有所下降，部分核心片區辦公樓因租金高企而面臨一定的空置去化壓力，業主因此調低租金以吸引更多租戶，整體租金水平環比微跌約0.3%。但前三季度快速增長的市場租賃需求使租金企穩，整體租金水平較2020年上漲約0.6%。

仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖表示：“未來12個月內，預計廣州甲級辦公樓市場總體將趨穩。一方面，新經濟企業業務擴張及辦公空間租賃策略將趨于理智、保守。另一方面，預期寬松的貨幣與財政政策將進一步推動大型國企與金融機構的業務擴張，刺激相關企業對辦公空間的需求。”此外，流動性的持續釋放對于各類中小微企業的發展是重要利好，辦公樓租賃市場需求將繼續由互聯網、金融產業和專業服務業引領多產業協同發展。

馬煒圖補充道，2022年將是供應大年，廣州全年新增辦公面積近百萬平方米，漲幅明顯;其中大部分新增辦公空間來自以琶洲為首的新興片區，辦公空間供應短期集中放量會給區域空置率帶來上行壓力，并推動全市整體空置率上行。部分辦公樓項目業主焦慮情緒可能將加劇，導致全市整體租金水平進一步下探。但是，不同辦公樓項目租金的走勢繼續分化。處于核心商務區的高質量辦公樓項目，得益于其優異的區位、專業的物管營運以及完善的配套設施，仍會是優質租戶的主要目標，租金亦將保持穩定;建成年限較長、設施相對老舊的存量項目，將難以吸引業務穩定的、具有較強去化能力的主力租戶，導致業主需要積極調價以保證項目入駐率企穩;而新興片區內的新竣工項目則對市場供應變化更為敏感，租金難免出現波動。

關鍵詞： 廣州 辦公樓市場 租賃需求 辦公面積