在明拆遷律師：棚戶區(qū)改造與房屋征收的3大區(qū)別，律師助你全掌握！

2018年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的大力推動(dòng)仍在持續(xù)中。而實(shí)踐中，一個(gè)老百姓普遍關(guān)心的問題是，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目與一般的國有土地上房屋征收究竟有什么區(qū)別呢？棚戶區(qū)改造應(yīng)遵循哪些法律規(guī)定？又有著怎樣的法定補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)呢？本文，在明律師將用最簡略的表述來講清楚這些事兒……

講區(qū)別之前，要先講聯(lián)系。簡言之，實(shí)踐中的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目從性質(zhì)、實(shí)施形式、補(bǔ)償安置、搬遷拆房等全套流程上看，與一般的國有土地上房屋征收區(qū)別不大！！！

換句話說，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所應(yīng)遵循的法律規(guī)定，首先就是大名鼎鼎的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。背離了590號令的棚改，基本可以確定是違法的。譬如“房屋征收決定→入戶評估→協(xié)商補(bǔ)償安置協(xié)議（含自主選擇補(bǔ)償安置方式）→征收補(bǔ)償決定→申請法院強(qiáng)制執(zhí)行”這條程序主線，與590號令是完全相同的。

再譬如老百姓最關(guān)心的“法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”問題，答案也就是一句話：與590號令規(guī)定大致相同。被征收人只需要掌握一般城市房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就可以了，沒必要再去單獨(dú)琢磨棚改的特殊性。標(biāo)準(zhǔn)問題，可參見在明律師此前的總結(jié)《房屋征收補(bǔ)償?shù)姆ǘ?biāo)準(zhǔn)，一次性告訴你！》一文，茲不贅述。

據(jù)此，幾個(gè)大家平時(shí)問得很多的問題，答案也就出來了：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目什么“決定”都沒見著就直接強(qiáng)拆了？肯定違法！棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有人斷水?dāng)嚯娫议T窗逼遷？肯定違法！！棚戶區(qū)改造項(xiàng)目沒有回遷安置，只能外遷到很遠(yuǎn)的地方或者拿純貨幣補(bǔ)償？肯定違法！！！

那么，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目這一特有的名詞究竟有何特殊之處呢？當(dāng)然還是有的。在明律師這里只講3點(diǎn)與被征收人補(bǔ)償權(quán)益密切相關(guān)的區(qū)別，那關(guān)系不大的純理論層面的就不說了：

其一，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的審批速度快、效率高。

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)棚戶區(qū)改造工作的通知》規(guī)定，市、縣發(fā)展改革、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門要共同建立棚戶區(qū)改造項(xiàng)目行政審批快速通道，簡化審批程序，提高工作效率，改善服務(wù)方式，對符合相關(guān)規(guī)定的項(xiàng)目，限期完成項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃許可、土地使用、施工許可等審批手續(xù)。據(jù)此，“快”是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的一大優(yōu)勢，也是時(shí)下很多征收項(xiàng)目都被命名為棚改項(xiàng)目的重要原因所在。畢竟，究竟什么叫“棚戶區(qū)”并沒有客觀上的準(zhǔn)確定義，這個(gè)筐里面能裝的東西自然是很多的。不過被征收人需要明白的是，“快”不等于可以減省審批事項(xiàng)，該有的文件還是要有，一個(gè)也不能少，通過申請信息公開的方式審查一通，涉案項(xiàng)目的審批情況也就清楚了。如果缺東西，那么涉案項(xiàng)目的房屋征收決定就可能被確認(rèn)違法甚至撤銷。

其二，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的“民意”征詢工作嚴(yán)格且突出。

《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》規(guī)定，各地區(qū)要尊重群眾意愿，深入細(xì)致做好群眾工作，積極引導(dǎo)棚戶區(qū)居民參與改造……實(shí)踐中，這一突出尊重民意的政策原則被體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，

一是一些地方規(guī)定了獨(dú)立的“意愿征詢”程序，同意改造的比例要達(dá)到90%以上才會啟動(dòng)項(xiàng)目，這是一般房屋征收所沒有的；

二是被征收人若針對棚改項(xiàng)目的征收補(bǔ)償方案提出意見較多，區(qū)縣政府則必須組織由被征收人和律師等公眾代表參加的聽證會。這個(gè)“較多”的比例，590號令規(guī)定為半數(shù)以上，而實(shí)踐中一些地方干脆把聽證會列為了此類項(xiàng)目的必經(jīng)程序。

三是棚改項(xiàng)目往往適用獨(dú)特的“預(yù)簽約”模式，即只有當(dāng)預(yù)簽約比例達(dá)到規(guī)定下限時(shí)征收補(bǔ)償協(xié)議才會生效，否則項(xiàng)目將被終止。而這一模式是對590號令規(guī)定程序步驟的巧妙改造，對少數(shù)被征收人的補(bǔ)償訴求實(shí)現(xiàn)并不十分有利。

四是通常會設(shè)置早搬早簽獎(jiǎng)勵(lì)金這類激勵(lì)政策，且可能采取捆綁模式令被征收人之間產(chǎn)生相互影響。

需要警惕的是，民意既然如此重要，要謹(jǐn)防民意被人為誤導(dǎo)、操縱。

其三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往深度參與，且對項(xiàng)目進(jìn)程起重要作用。

《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》規(guī)定，鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本根據(jù)保障性安居工程任務(wù)安排，通過直接投資、間接投資、參股、委托代建等多種方式參與棚戶區(qū)改造……消除民間資本參與棚戶區(qū)改造的政策障礙，加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督。據(jù)此，在此類項(xiàng)目中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往表現(xiàn)得十分活躍，會由地方政府的工作人員帶領(lǐng)著上門與被征收人就補(bǔ)償安置事宜進(jìn)行協(xié)商談判，甚至?xí)蔀檎勁兄械闹髁姟Ｊ聦?shí)上，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目能否持續(xù)推進(jìn)，關(guān)鍵在“民間資本”，因?yàn)殄X是從人家那兒出的，政府并沒有那么多的資金來支持這種大拆大建的項(xiàng)目。實(shí)踐中一些項(xiàng)目“拆不動(dòng)”了，原因就在于企業(yè)沒錢了，往往老百姓也會為此而著急上火。故此，主張補(bǔ)償權(quán)益也要有個(gè)“度”，要在合理、公平的范圍內(nèi)要求，要得太大發(fā)了，反而麻煩，棚戶還可能繼續(xù)住下去。

在明律師最后想提示大家的是，拋開棚改項(xiàng)目的上述特殊性，590號令仍是保障被征收人合法權(quán)益的最有力武器。補(bǔ)償安置協(xié)議一定要和政府簽而不能和開發(fā)公司簽，才能確保被征收人在失去自己的棚戶后能真的住進(jìn)寬敞明亮的新房子。簡單的講，只要被征收人理解掌握了590號令，就完全能夠應(yīng)對棚戶區(qū)改造、舊城改造中的相當(dāng)一部分問題，余下的復(fù)雜、個(gè)別難題，不妨交給專業(yè)征收維權(quán)律師來幫助您。