存量房貸利率下調已“箭在弦上”

建設銀行、中信銀行、招行銀行等均對存量房貸利率下調話題進行了正面回應，其中招行的表態(tài)最為直接，該行行長助理彭家文在 28 日的中期業(yè)績交流會上表示，" 存量房貸利率下調勢在必行，是大概率事件 "，目前該行已經(jīng)制定了相應的預案，但還沒形成最終的方案。

29 日，一張《關于召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議的通知》的截圖在網(wǎng)上傳播開，圖中顯示，該銀行擬于 8 月 30 日（本周三）召開個人住房貸款存量利率調整項目啟動會議，要求數(shù)管部、軟件中心、數(shù)據(jù)中心、測試中心、個金部 / 消保部、公司部、網(wǎng)金部等部門參會。21 世紀經(jīng)濟報道稱，即將召開此次會議的是國有六大行之一的交通銀行，該會議由該行零售信貸部牽頭召開。

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7 月 14 日，在 2023 年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上央行領導提及，" 按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。"

本月初，央行、國家外匯管理局召開 2023 年下半年工作會議。其中提到指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率 "，且措辭由 " 支持鼓勵 " 調整為 " 指導 "。下調存量房貸利率進入實操層面的意味明顯。

多家銀行表態(tài)：已做好存量房貸利率調整的預案

招商銀行行長助理彭家文表示，存量房貸利率下調勢在必行，也是大概率事件。招行已制定相應預案，但還沒有最終的方案。他提到相關背景情況 " 特別復雜 "：

主要考慮是現(xiàn)在還有很多因素需要兼顧好。比如如何兼顧好 " 因城施策 " 的問題，在 " 因城施策 " 的同時又怎么考慮好公平性的問題，還有銀行系統(tǒng)能不能支持的問題。這些都特別復雜，各個城市、各個分行不一樣，很多客戶的情況不一樣，所有的情況都要考慮到。

中信銀行副行長謝志斌表示，密切關注監(jiān)管導向和市場的動向，也對該行行內業(yè)務情況進行及時梳理和分析，對可能發(fā)生的業(yè)務調整，已經(jīng)做好了預案。后續(xù)，中信銀行將結合同業(yè)執(zhí)行尺度以及市場變化情況，積極落實監(jiān)管要求，履行社會責任，兼顧好業(yè)務發(fā)展與客戶經(jīng)營的平衡。

謝志斌稱比較難實行 " 一刀切 "：

實際操作需要考慮對客政策的一致性，也要考慮各區(qū)域的差異性以及利率調整力度等諸多因素。比如，從客戶角度看，各銀行按照相當?shù)臉藴蕡?zhí)行，更有利于提高公平性，也有利于降低客戶輿情，但是從區(qū)域情況來看，歷史上地產(chǎn)政策是 " 因城施策 " 的，各地區(qū)按揭貸款利率差異比較大，存量利率調整確實比較難實行 " 一刀切 " 的管理政策。

謝志斌還提到要注意 " 調整力度 "：

從調整力度來看，也需要兼顧銀行實際承受能力，按照一些主流券商研究機構估算，按揭利率每調降 10BPs，對全行業(yè)凈息差影響大概是 0.9-1 個 BP。

農行副行長林立稱表示在等待 " 有關政策方案明確 "：

有序調整存量個人住房貸款利率一方面有利于減輕部分存量居民貸款客戶的財務負擔，另一方面，也有利于商業(yè)銀行平滑提前還貸壓力。在有關政策方案明確后，將抓緊制定具體的操作細則，會盡快完善好合同文本的準備，做好系統(tǒng)銜接。

建設銀行首席財務官生柳榮表示，關于下調存量房貸利率，由于監(jiān)管部門具體的指導方案還沒有出臺，各家銀行還在保持積極溝通，現(xiàn)在測算有一定難度，但總體上會對銀行的凈息差帶來一定下行壓力。生柳榮還引用了人民銀行近日發(fā)布《2023 年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》中的一段表述，即 " 商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營、防范金融風險，需保持合理利潤和凈息差水平 "。

華夏銀行行長關文杰表示，存量房貸利率調整確實會對各家銀行產(chǎn)生一定的影響，華夏銀行將在監(jiān)管部門的指導下，密切關注市場動向，有序推進后續(xù)相關工作的開展。

總結一下各家銀行的相關表態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，銀行尚在等待來自監(jiān)管的明確調整方案，其主動下調的動力較弱。從自身經(jīng)營角度看，存量按揭貸款利率下調將壓縮銀行息差，加大經(jīng)營壓力；從實操角度看，下調存量按揭貸款需要兼顧公平性和各區(qū)域差異性等多方面問題，實操難度大。

提前還貸壓力仍在

從目前已經(jīng)發(fā)布的中報上看，各家銀行上半年住房貸款規(guī)模下行的壓力仍在，且住房貸款存量越大者提前還貸的壓力越大。建行在財報中提到，" 個人住房貸款提前還款量增加，抵消了投放量增加的影響。"

招商銀行：個人住房貸款規(guī)模 1.39 萬億元，較去年末減少 106.46 億元； 建設銀行：個人住房貸款規(guī)模 6.41 萬億元，較去年末減少 729.04 億元； 交通銀行：住房貸款 1.50 萬億元，較去年末減少 158.21 億元； 平安銀行：住房按揭貸款余額 2899.18 億元，較去年末增加 54.75 億元； 中信銀行：個人住房按揭貸款余額 9523.25 億元，較去年末增加 82.37 億元； 寧波銀行：個人住房貸款 811.36 億元，較去年末增加增加 16.85 億元；

多家銀行高管在在業(yè)績發(fā)布會上表態(tài)，提前還貸潮已經(jīng)出現(xiàn)緩解跡象。

平安銀行行長特別助理蔡新發(fā)稱，提前還貸現(xiàn)象行業(yè)內從去年底開始上升，在今年一季度和二季度交界時期達到高峰，6、7 月已回落到去年三季度的正常水平。

華夏銀行行長關文杰稱，今年華夏銀行個人按揭貸款提前還款與市場總體情況一致，提前還款量同比有所增長，但近兩個月有所緩解。

建設銀行副行長李運稱，近幾個月建行新受理的提前還款需求總體上已趨于穩(wěn)定，相比 4 月份的峰值下降了不少。

不過，央行 7 月份金融數(shù)據(jù)顯示，居民整體提前還貸意愿仍然較強。7 月，居民中長期貸款同比多減 2158 億元，幅度還大于今年 4 月。

由于提前還貸明顯增多，及地產(chǎn)銷售走弱導致新發(fā)放按揭貸款規(guī)模走低，2022 年一季度以來個人住房貸款余額幾乎零增長。

央行披露，" 今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放 3.5 萬億元，較去年同期多發(fā)放超過 5100 億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經(jīng)發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。"

利率調整的可能路徑

目前來看，存量房貸利率下調勢在必行，但如何調整尚不明朗。

下調存量房貸利率的政策在 2008-2009 年房地產(chǎn)救市時就曾出臺過。彼時的央行也始終并未公開發(fā)布強制性存量房貸利率調整政策，而是由銀行自主確定下調的條件和執(zhí)行細則。

2008 年，中小銀行率先入局，積極為客戶免費辦理轉按揭等業(yè)務——相當于用新的抵押貸款置換存量房貸，涉及違規(guī)，以此搶奪大型銀行客戶；隨后股份行先、四大行松口改革，下調存量房貸利率。

不過這一路徑如今難以復制。一是當前銀行盈利承壓降息意愿不足。當年由中小銀行爭搶客戶引起行業(yè)全面下調存量利率，同樣的故事重復上演的難度更大。另一個限制中小銀行爭搶客戶的因素是，當前對違規(guī)置換按揭貸款的監(jiān)管更加嚴格。

此外，在按揭貸款定價機制方面，目前按揭貸款定價采用 " 三層定價機制 "，與 2009 年也有較大的不同。

所謂 " 三層定價機制 "，一是全國層面，人民銀行、銀保監(jiān)會確定全國層面的貸款利率政策下限；二是地方層面，各城市政府在全國層面的政策底線基礎上，按照 " 因城施策 " 原則確定當?shù)厣虡I(yè)性個人住房貸款利率下限；三是商業(yè)銀行層面，商業(yè)銀行綜合考慮資金成本、信用風險等因素，與借款人協(xié)商確定具體利率水平。

招商證券提出，存量按揭加點下調的可能方案為，存量按揭貸款加點高于目前區(qū)域最新加點幅度的，按揭貸款加點有可能下調至最新的，低于最新加點幅度的保持不變。由于按揭貸款利率需要遵循區(qū)域下限，存量按揭利率降至當?shù)禺斍靶掳l(fā)放利率之下也是不合理的。

從各家銀行高管目前的表態(tài)來看，最終的方案大概率不會 " 一刀切 "，而會因城施策、因行施策，在具體下調力度上也尚待多方協(xié)調博弈。（本文首發(fā)于鈦媒體 App ，作者 | 蔡鵬程）

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