麥田房產分析師：未來幾個月北京房價怎么走？新周期下，你的買房邏輯要更新了

2021年中國樓市，恒大是繞不過的一個關鍵詞。曾經的第一房企，2020年還賣了將近7000億房子的恒大，陷入債務危機，多個城市的項目一度停工。

于是很多人發出疑問：房子還能買嗎？

今天就和大家聊一聊這一輪全國房產行情，以及北京樓市近期的一些變化。

01 被“上了鎖”的房價

中國的這輪行情，在2020年從深圳開始啟動。

整個2020年，深圳樓市的基調只有一個，那就是搶房：全年28個新盤帶來36次日光，二手房成交9.5萬套，創下4年來新高，2020年漲幅前50的小區房價上漲均超過30%。短短幾個月，深圳房價邁入7萬+時代。

之后，廣州、東莞、上海、杭州、寧波市場也開始走熱，西安、成都、武漢、南京、合肥……甚至連青島、濟南這種陰跌兩年的北方城市，都在2021年開年迎來了樓市小陽春。

但這輪房價上漲跟前幾年有一個最大不同：政府的調控落地極快。

2020年3月深圳房價開始抬頭，7月政府就發布了“7.15新政”，落戶不滿3年需連續繳納5年社保才能獲得購房資格，2021年2月，進一步加碼，發布二手房指導價。嚴格的指導價執行，加上銀行收緊房貸，將深圳二手房市場迅速冰封。到2021年9月，深圳二手房成交量只有1635套，進入“1”時代，連續6個月下跌。

2021年8月，杭州也發布限購新政，落戶杭州市未滿 5 年需連續繳納 24 個月社保，方可獲得購房資格；而非戶籍家庭，需連續繳 48 個月。這一政策效果立竿見影，杭州9月二手房僅成交3784套，創下2020年2月以來歷史新低。

全國政策方面，2021年1月，對開發商正式執行三道紅線，降負債，降杠桿；2021年2月，全國22個重點城市全部采取集中供地，限制高價地；2021年3月開始，全國商業銀行嚴查經營貸、消費貸進入樓市……

通過一系列的組合拳，中國房價整體的上漲勢頭被遏制。“房住不炒”提了四年多之后，市場的邏輯已經發生了根本改變。

國家統計局披露的70個大中城市房價數據顯示：8月份，70城二手房價格下跌數量為34個，上漲的有27個，持平的9個。五年來，二手房下跌城市數量首次超越上漲城市。

整體來看，頭部城市的市場情緒正在急劇轉換，短短幾個月時間，市場就踏入震蕩向下周期。

02 北京，沒有獨立行情

我們再聊一聊北京市場。

北京這一輪行情，自去年末開始啟動。

春節過后，北京樓市迅速變熱，買賣雙方的熱情都很高，東西城對口優質小學的房子，房東都在待價而沽，說隔夜就漲價一點都不過分。

有回龍觀的業主說：“春節過后，小區內帶看的中介一波又一波，已經好幾年沒見過這場景了。”

在核心區，基本是普漲，很多板塊同比去年，漲了15%以上。像東西城，還有西北旺、望京這種產業基礎比較好的片區，有些小區的高點漲幅甚至在30%以上。

簡單總結年后的市場就是：優質板塊優質房源基本普漲一輪，局部出現過熱現象，但整體大行情未溢出到郊外板塊，就被政策壓制。

進入九月份，北京的雨一直下一直下，雨量比往年偏多7成。雨一多，仿佛大家也不愿意出門看房了。據部分門店反饋，最近愿意談價的業主增多，再加上近期銀行信貸收緊，市場已有向買家傾斜的走向。

市場數據也佐證了這一點。9月份北京二手房成交僅12575套，和3月份的2.2萬套成交量相比，幾乎腰斬，即使環比8月份，也下跌了21%。麥田數據監測也顯示，今年國慶7天小長假，帶看量比去年同期多了5%，但成交量卻下滑近20%。

市場需求還在，但大家買房已經沒有那么著急了。

03 拐點已至，是機會嗎？

市場情緒是有慣性的，北京樓市今年的“金九”沒了，“銀十”大概率也來不了了。

面對市場變化，購房者該如何選擇呢？

當下的北京市場，限購、限售、限貸等政策層層疊加，單純的投資客已經沒有多少機會。前些年那種動輒幾倍的收益率，在下個十年，幾乎沒有復現的可能。

但有自住需求的購房者，要學會在這樣的市場發現機會。

相對于深圳和上海，北京現在的房價基礎更牢固。北京的上一輪房價暴漲始于2015年，在2017年“3.17”新政前達到頂峰，隨后長達近四年時間，從大盤來看，整體處在一個震蕩調整的狀態。

從2016年開始到2020年這5年，北京的房價在5-6萬元線筑了一個非常穩定的底。

數據來源：北京住建委官網

在這個價格線上，2016年成交了26.8萬套二手房，2017年13.4萬套，2018年15.2萬套，2019年14.3萬套，2020年16.5萬套，總計86萬套。如果再加上今年的成交量，總計超過100萬套二手房都在這條均價線附近成交。

借用股票市場的概念，5-6萬均價線實際就是北京二手房均價的支撐位，是市場密集成交形成的。2016年北京二手房均價突破5萬之后，再也沒跌破過這個數字。即使2017年“3.17”之后房價最低的2018年5月，二手房均價也有5.6萬。

明確了這個概念之后，在北京的買房邏輯也要更新一下了：

抱著“買漲不買跌”的觀念，極有可能選不到合適的房；震蕩調整的市場，才是剛需更好的上車機會。

如果等市場熱起來你再去看房，你大概率會遇到這樣的場景：帶著有限的預算去看房，看完房就碰上房東漲價，好不容易看到了合適的房，因為付款條件不如別人理想被拒絕。看房越多，就越焦慮。市場甚至給不了你一個月的看房時間，因為你會發現，晚買一個月，你的首付款可能要被迫增加幾十萬。好房輪不到你，于是被市場情緒裹挾的你，來不及過多思考，只能退而求其次，選擇一些只能滿足你50%硬需求的房子。最可怕的是，有些初次買房的人，會因為這種市場氛圍而腦袋發熱，選擇一些有市場硬傷的房子，這種房子在市場好的時候可以找到接盤俠，一旦市場轉冷，可能就真的變成“不動產”了。

剛需買房，兩點最重要，一是流通性，二是滿足居住需要。在震蕩或者下行的市場，掛牌房源增多，市場會給我們更多的時間和機會，去選擇真正符合自己需求、甚至是超出預期的房子。

對于賣房后置換的人來說，也是同樣一套邏輯，但當前需要注意一點，目前銀行放款周期拉長，需要排隊等待，有的銀行可能需要四個月以上，要給足銜接時間。

有時候市場調整給的機會，要果斷抓住。從現在一直到春節，就是你挑挑撿撿的好時機。

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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