不是所有地鐵上蓋都是TOD！TODTOWN天薈|悅麟只屬于少數懂的人！

一、新賽道之上，上海資產如何解讀？

對大多數人來說，房子是最安全的資產配置亦是最大占比的支出。

上海的房子，毋庸置疑是極具資產價值的。但是，不是所有上海的房子都可以被稱之為上海資產。

這里的上海資產，更準確的說法，應該是上海的優質資產。

它是必須具有高價值屬性的。

上海不缺房子，2021年四批次入市之下，共計近6萬套房源進入市場，對比2020年全年6.6萬套房源，數量其實不在話下。但是好房子緊俏，前三批次新房125個，光觸發積分新盤就有63個，日光盤比比皆是。

但各種政策、積分、身份限制頻頻出臺，購房門檻不斷抬高，導致部分購房者必然要去尋找新的資產配置賽道。

于是，人們對優質資產的追逐，就開始蔓延到了辦公、商鋪等不動產賽道。

2020年以來，上海寫字樓的單筆大宗交易數量在增多，從前買寫字樓，都是一間或者一層買，現在好了，整棟整棟買的都不少。

2021年上半年上海大宗交易市場共錄得38宗成交，投資型買家占比提升至58%。不光是寫字樓，優質購物中心的街區商鋪也是熱門的投資對象。

這與上海澎湃的生命力和安全度有關，后疫情時代更是放大了這種誘惑力，上海如一個穩固基石，成為所有熱錢都想涌入的優質城市賽道。

在這個時間節點，一種與未來最重要的城市建設形態結合的模式，也在這條優質賽道上脫穎而出，這就是我們常說的TOD模式。

十四五規劃綱要中明確了它的價值能級，要推行功能復合、立體開發、公交導向的集約型發展模式。

于是，有追求的開發商構建各種“復合能力”身份，在今天這張TOD清單上，你能看到頭部房企正在做著行業探索。

二、上海優質資產里，冒出來一種“少數派”

TOD 到底是什么？

英文是Transit-Oriented Development，中文直譯是以公共交通為導向的開發模式。

必須要強調一下：并不是有了地鐵就是TOD，讓樓盤靠近地鐵站或者把樓盤蓋在地鐵站上，那最多只能叫地鐵上蓋物業。簡單說，TOD是一種“站城一體化”的探索，探索城市空間的綜合利用價值，能否創造出

一個或多個富有活力的公共開放空間。

 

 

TODTOWN天薈項目效果圖

這種空間單獨靠樓盤沒法實現，單獨靠地鐵站也沒法實現。這種空間復合了城市功能的多種屬性進而產生活力，才能進一步提升住宅、商業、辦公等房產的價值。

所以能夠引入且形成規模效應的，必然是少數派。

位于莘莊地鐵站的TODTOWN天薈，堪稱是上海TOD時代的首開之作。

01 時間最早！上海第一次提出TOD！

2009年12月，閔行區政府啟動上蓋開發項目，2010年9月29日香港新鴻基、上實城開、閔行城投聯合體競得該地塊，通過不間斷地開展大量規劃和研究后，借鑒香港、東京等發達國際地區軌道物業的開發模式，在改善地區交通的同時，加上綜合配建，從而提升區域的整體能級，最終確定了TOD模式的引入和開發。

02 首創！“空權出讓”模式！

TODTOWN天薈是中國首個在土地出讓中提出“空權出讓”的項目，即出讓規劃土地上方的垂直投影空間面積，通過在若干塊被鐵軌區隔的零散規劃用地上架設大平臺，從而在城市上空打造出一個全新的綜合體。

03 既有地鐵、鐵路下，不影響，不打擾！

TODTOWN天薈在土地出讓之前，已經有了運營中的地鐵線（1號線和5號線）、滬杭客專、金山支線，于是整個建設過程以及建成后要完全不能影響軌道交通運營，同時還要減少對周邊道路交通及附近社區的干擾。

TODTOWN天薈項目效果圖

04建造難度大！“吊掛式”結構！

軌交線路在不停運中進行改造，時間上就要受到限制，選擇夜晚進行施工就更要求施工效率。而對已有莘莊站換乘大廳的改造，既要保護乘客安全，還涉及到多個單位部門的協調，工程難度巨大。

05以公共交通為節點，實現內部的串聯！

TODTOWN天薈的特色，就是“開發與交通設施規劃一體化”，其內部包含了2條軌道線、1條鐵路線、2個公交樞紐約20余條公交車線路，要形成一個新的全天候無縫換乘體系，利用扶梯或者電梯，實現合理的人流動線。它更要想好所有公共交通與購物中心、辦公、酒店、住宅等產生緊密互動，形成一個多層次，多方式，相互協調的高效運輸網絡，人們可自由穿梭在內部。

TODTOWN天薈交通樞紐示意效果動圖

06 縫合城市的交通裂縫！

莘莊地區由于國鐵滬杭線、金山支線與地鐵橫穿，把整個區域分成了南、北兩部分，TODTOWN天薈利用其新建的南北路，將北廣場水清路和南廣場都市路兩條城市主干道進行連接，打通區域大動脈。

TODTOWN天薈南北通道效果示意圖

未來，人們可以從TODTOWN天薈出發，通過各種交通工具到達上海市區以及周邊其他地區，同時也會虹吸這些地區的人們來到這里。

目前南廣場交通樞紐已投入運營，十余條公交線路穿梭往來，其中機場9線直接連通莘莊公交樞紐和上海浦東機場，莘虹快線也每天穿梭于莘莊公交樞紐和上海虹橋（西）交通中心。

07 強強聯合！夢之隊組合拳！

項目由香港新鴻基、上實城開、閔行城投強強聯手，共同打造“空中之城”。

其中，在香港發展TOD項目長達20多年的老牌地產商新鴻基，更是于多個鐵路沿線的新市鎮建設了20多個TOD大型綜合體項目，可以將豐富經驗付諸于TODTOWN天薈之上。

上實城開作為上海本地品牌國企，既能充分理解當地居民的需求，又充當了一個橋梁，為TOD模式在上海的首次實踐沉淀出可行又可靠的方案。

而閔行城投作為項目在交通功能、城市功能和其他市政方面的協調者，肩負著閔行區轉型與升級發展的城市管理者使命。

這三者共同組成了一個TOD建設里的夢之隊。

層層傳導，一個70萬方的TODTOWN天薈，集齊這七大標簽，成為中國TOD界的典范。

 

 

TODTOWN天薈|悅麟“空中花園”效果圖

這種稀缺，這種超前，這種建設，佐證著它少數派的形象。才會吸引同樣少數但具有投資眼光的買家。:13

 

三、天薈為什么獨占一席？

當“TOD”在優質資本里布局出一條新的賽道后，TODTOWN天薈已經率先領跑。

顯然，跟隨這些具有投資眼光的少數派，你能從中發現它的獨特吸引力。

01 TODTOWN天薈擁有區域強標簽

從TODTOWN天薈的地理位置上看，處在莘莊這個上海西南中心樞紐位置，上承上海市區資源外溢，下接老閔行、奉賢、松江、金山等地區人口紅利，踩著城市的高速發展節奏，恰好嵌在2條軌交及金山鐵路支線的超級樞紐板塊，成為對接大虹橋發展帶上的一個高能節點。而與大虹橋的同頻共振中，長三角源源不斷漫溢過來的能量，又組合成一個個新城市場景，封面自此形成。

TODTOWN天薈分層示意效果動圖

從莘莊周邊的產業能級來看，莘莊的東北方向是漕河涇開發區，西北方是大虹橋商務區，西南方有松江工業區和G60科創走廊，正南方有閔行經濟開發區，紫竹科技園區。本身也擁有能級不小的莘莊工業區和莘莊商務區。

未來五年，以升級“城市副中心”為動力，以“卓越的全球主城副中心”為藍本，從宏觀（上海主城區服務長三角西南城市客廳、G60科創走廊城區橋頭堡）到微觀（閔行區南北兩大功能片區的核心節點），將整片城市的資源都織在這一組城市封面上，這就是為什么TODTOWN天薈會成為實力人群追逐的對象。

02 TODTOWN天薈具有產品強標簽

如果光是占據了一大片的城市資源，沒有實現產品結構上的占位，TODTOWN天薈的曝光度再高，也會略有遺憾。

說簡單點，TODTOWN天薈這樣的地理位置可遇不可求，可是產品本身卻是人為決定的，做

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