“國民共進(jìn)”，國企如何選擇專業(yè)靠譜的市場(chǎng)化租賃企業(yè)？

對(duì)于“十四五”規(guī)劃逐漸進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)的870萬套保障性租賃住房來說，國企無疑是絕對(duì)的主導(dǎo)力量，但也不能撇開深耕行業(yè)多年的市場(chǎng)化租賃企業(yè)----默默深度參與建設(shè)改造和運(yùn)營管理的幕后角色。

為了提升保租房項(xiàng)目運(yùn)營效率、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，國企選擇市場(chǎng)化管理模式，而如何甄選靠譜的、專業(yè)的、匹配的市場(chǎng)化租賃企業(yè)，成為了擺在眼前的第一道難題。

畢竟，選對(duì)了，合作共贏，皆大歡喜；選錯(cuò)了，一步錯(cuò)，步步錯(cuò)，輕則項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期，重則國有資產(chǎn)流失。

市場(chǎng)巨變：保租房巨量供應(yīng)，發(fā)行REITs全面常態(tài)化

保租房正在瘋狂入市。

有多瘋狂？

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至 2023 年年底，全國累計(jì)建設(shè)籌集的保租房數(shù)量已高達(dá)約 573 萬套（間），這標(biāo)志著我國已完成了“十四五”期間 870 萬套（間）目標(biāo)的 65.86%。

毋庸置疑，經(jīng)過短短3年的發(fā)展，保租房已經(jīng)成為住房租賃供應(yīng)端的重要來源，并以其出色的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力贏得用戶的認(rèn)可和喜愛。

▲圖源：百瑞紀(jì)集團(tuán) 《大資管時(shí)代下，中國保租房與市場(chǎng)化模式研究白皮書》

與保租房熱火朝天并存的是，全面發(fā)行REITs將成常態(tài)化現(xiàn)象。

2024年7月26日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)），并自8月1日起實(shí)施。

各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目、公共租賃住房項(xiàng)目，由專業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售且長期用于出租的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目，只要資產(chǎn)達(dá)標(biāo)，均有條件發(fā)行REITs。

至此，住房租賃行業(yè)已形成完整的“籌集、建設(shè)、運(yùn)營到退出”的商業(yè)閉環(huán)模型。

而且，這一模型的實(shí)施路徑也已經(jīng)清晰，“培育孵化租賃住房項(xiàng)目 + 通過 REITs 實(shí)現(xiàn)資金回收再循環(huán)滾動(dòng)投資 + 做大保租房 REITs 及促進(jìn)輕資產(chǎn)管理規(guī)模”。

可以預(yù)見的是，后續(xù)將會(huì)有更多保障性租賃住房REITs推向市場(chǎng)。

這對(duì)資產(chǎn)項(xiàng)目的出租率、續(xù)租率、收益率等提出了更高的要求，從投資、建設(shè)改造、運(yùn)營管理等環(huán)節(jié)就需要更專業(yè)的解決方案。

毋庸置疑，國企已經(jīng)成為保租房的中堅(jiān)力量，在資金、土地等資源優(yōu)勢(shì)是無可比擬的。

▲圖源：百瑞紀(jì)集團(tuán) 《大資管時(shí)代下，中國保租房與市場(chǎng)化模式研究白皮書》

但是，大多數(shù)國企并非專業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營企業(yè)，在長租房市場(chǎng)化運(yùn)營、資產(chǎn)管理等方面經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，面對(duì)規(guī)模不斷增加的存量及增量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保租房，容易出現(xiàn)缺乏資產(chǎn)管理的經(jīng)驗(yàn)與能力的問題，最終導(dǎo)致保租房資產(chǎn)經(jīng)營效益偏低，甚或出現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值發(fā)揮不出來的情況。

如何設(shè)計(jì)產(chǎn)品、管控管理成本、如何快速搭建高效的IT系統(tǒng)、如何迅速提升運(yùn)營及服務(wù)能力，如何培養(yǎng)運(yùn)營管理人才，如何在短時(shí)間內(nèi)提升產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)，確保保租房通過后期持續(xù)運(yùn)營能把資產(chǎn)價(jià)值最大化發(fā)揮出來，這些或許都是國企亟待補(bǔ)齊的短板。

而這些短板，恰恰是專業(yè)且靠譜的市場(chǎng)化租賃企業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在。

國企保租房資產(chǎn)管理則注重穩(wěn)定、安全和公益，市場(chǎng)化管理模式強(qiáng)調(diào)效率、競(jìng)爭(zhēng)和效益，兩者是天然互補(bǔ)互利的關(guān)系。

因此，國企與市場(chǎng)化租賃企業(yè)的合作成為了實(shí)現(xiàn)保租房資產(chǎn)有效管理的重要途徑。

嚴(yán)把四關(guān)：國企與市場(chǎng)化租賃企業(yè)的有效結(jié)合將面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)？

問題來了，當(dāng)國企選擇與市場(chǎng)化租賃企業(yè)合作，需要規(guī)避什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，什么樣的市場(chǎng)化租賃企業(yè)才是專業(yè)且靠譜的資產(chǎn)管理運(yùn)營商？

我們今天來講一些干貨。

百瑞紀(jì)集團(tuán)在2024年《大資管時(shí)代下，中國保租房與市場(chǎng)化模式研究白皮書》（以下簡(jiǎn)稱“白皮書”）提到，信息不對(duì)稱、企業(yè)不誠信、能力不足、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的差異、招投標(biāo)流程等存在的問題，這些都是國企在選擇市場(chǎng)化租賃企業(yè)需要規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)。

首先，如果市場(chǎng)化租賃企業(yè)實(shí)力不足或信譽(yù)不佳，可能給保租房項(xiàng)目帶來損失，影響了保租房籌集進(jìn)度，后果不堪設(shè)想。

曾經(jīng)有某國企負(fù)責(zé)人吐槽，某品牌公寓運(yùn)營商在合作之時(shí)表現(xiàn)出來的業(yè)務(wù)能力、技術(shù)水平和項(xiàng)目管理能力嚴(yán)重不足，進(jìn)而影響保租房項(xiàng)目的進(jìn)度。

要知道，“年度保障性租賃住房籌集任務(wù)完成情況納入政府績效考核”，且寫進(jìn)政府部門官方公開的正式文件里。

其次，國企在選擇市場(chǎng)化租賃企業(yè)的過程中，可能面臨信息不對(duì)稱的問題。

市場(chǎng)化租賃企業(yè)為了自身利益，隱瞞關(guān)鍵信息或提供不完整的信息，導(dǎo)致國企無法實(shí)時(shí)獲取市場(chǎng)化租賃企業(yè)真實(shí)的經(jīng)營狀況，最后難以做出準(zhǔn)確的合作決策。

這種信息不對(duì)稱就像什么呢，就比如婚戀市場(chǎng)中去相親，男女雙方會(huì)對(duì)自身?xiàng)l件進(jìn)行一定程度的美化或隱瞞，導(dǎo)致對(duì)方獲取的信息不夠真實(shí)全面。

再者，國企與市場(chǎng)化租賃企業(yè)因?yàn)槟繕?biāo)利益的差別，評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)存在差異，在選擇合作的過程中，可能會(huì)因此而產(chǎn)生分歧。

國企可能更看重市場(chǎng)化租賃企業(yè)的資質(zhì)、資管能力及市場(chǎng)表現(xiàn)，而市場(chǎng)化租賃企業(yè)則更看重合作國企的資產(chǎn)規(guī)模、商業(yè)合作模式等。

因此這考驗(yàn)了雙方的融合度，特別是市場(chǎng)化租賃企業(yè)的全面性及成熟的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，能夠適配不同國企和項(xiàng)目的具體需求及發(fā)展階段。

最后，國企需要不斷完善招投標(biāo)流程，確保技術(shù)標(biāo)與商務(wù)標(biāo)的設(shè)定科學(xué)與合理，防止因設(shè)定不當(dāng)導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)市場(chǎng)化租賃企業(yè)流失或中標(biāo)者無法勝任項(xiàng)目。

國企還需要不斷加強(qiáng)招投標(biāo)過程中的監(jiān)管和審查，防止惡意競(jìng)爭(zhēng)和低價(jià)中標(biāo)的情況發(fā)生，確保選擇到合適的市場(chǎng)化租賃企業(yè)。

合作共贏：大資管時(shí)代，保租房如何甄選靠譜的市場(chǎng)化租賃企業(yè)

那么，規(guī)避了這些風(fēng)險(xiǎn)之后，什么樣的市場(chǎng)化租賃企業(yè)是專業(yè)且靠譜，值得國企選擇合作呢？

維C傳媒認(rèn)為應(yīng)該具備以下幾點(diǎn)核心優(yōu)勢(shì)。

第一，據(jù)《白皮書》顯示，伴隨多元化主體參與保租房籌建政策的不斷深入，不同城市參與主體呈現(xiàn)顯著差異，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力或保租房處于不同發(fā)展階段的城市來說，地方國企和政府將扮演著不同的角色，并且更加注重專業(yè)分工和協(xié)作。

因此，需要市場(chǎng)化租賃企業(yè)具備全方位合作模式、多元化公寓產(chǎn)品、以及應(yīng)對(duì)保租房建設(shè)不同階段的成熟經(jīng)驗(yàn)。

就像百瑞紀(jì)集團(tuán)這樣，深耕住房租賃市場(chǎng)9年，擁有全產(chǎn)品、全模式、全鏈條的“三全”模式全周期管理能力，能有效覆蓋不同合作方、不同合作場(chǎng)景的要求，并能夠?qū)崿F(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化體系輸出。

第二，在調(diào)研決策階段，市場(chǎng)化租賃企業(yè)需要能夠準(zhǔn)確判斷不同產(chǎn)品在不同區(qū)域的租賃需求和潛力，從而選擇最具投資價(jià)值的地點(diǎn)以及營銷策略。

國企在選擇市場(chǎng)化租賃企業(yè)合作時(shí)，切勿被企業(yè)“動(dòng)動(dòng)嘴皮子”迷惑了，而是看企業(yè)是否有實(shí)地調(diào)研能力，是否有豐富的市場(chǎng)表現(xiàn)力，以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)決策的專業(yè)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)將更具優(yōu)勢(shì)。

百瑞紀(jì)集團(tuán)在IT技術(shù)方面的打磨，為其在大數(shù)據(jù)挖掘、會(huì)員體系和數(shù)字化營銷等方面為調(diào)研決策提供助力，這些數(shù)字化工具不僅能夠幫助企業(yè)更好地了解客戶需求和市場(chǎng)趨勢(shì)，還能夠優(yōu)化資源配置、降低運(yùn)營成本，從而提高運(yùn)營效率。

資料顯示，百瑞紀(jì)集團(tuán)早于2020年就獲批成為國家級(jí)高新技術(shù)企業(yè)，今年1月還獲得國家“專精特新”認(rèn)定。在行業(yè)中可算是屈指可數(shù)。

第三，保租房作為微利的民生行業(yè)，同時(shí)受制于國企內(nèi)部管理機(jī)制的復(fù)雜性和缺乏市場(chǎng)靈活性，在資產(chǎn)運(yùn)營效率上較為欠缺，而專業(yè)的市場(chǎng)化租賃企業(yè)應(yīng)該具備靈活的管理機(jī)制、精細(xì)化運(yùn)營能力以及深入的市場(chǎng)洞察力，以此提高運(yùn)營效率，進(jìn)而保證國企資產(chǎn)項(xiàng)目的增值保值。

百瑞紀(jì)集團(tuán)注重資產(chǎn)全生命周期管理，包括從項(xiàng)目前期開發(fā)、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目籌建、運(yùn)營管理等方面，把控項(xiàng)目運(yùn)營的每個(gè)節(jié)點(diǎn)，確保每個(gè)項(xiàng)目收益的最大化；強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制和價(jià)值創(chuàng)造，通過專業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營能力、高效的管理團(tuán)隊(duì)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)等核心優(yōu)勢(shì)，成功地幫助眾多國企盤活閑置或低效資產(chǎn)。

第四，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)搭建成為國企籌建保租房的痛點(diǎn)，市場(chǎng)化租賃企業(yè)則積累了專業(yè)的人才團(tuán)隊(duì)，一方面能夠確保項(xiàng)目運(yùn)營的安全穩(wěn)定性，另一方面通過雙方合作，國企還可以借此培養(yǎng)自己的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。

在人才團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面，百瑞紀(jì)集團(tuán)搭建新員工培訓(xùn)體系、管理人才培訓(xùn)體系和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)體系等健全的人才培養(yǎng)和激勵(lì)機(jī)制，能夠滿足國央企住房租賃品牌大量項(xiàng)目開業(yè)的需求，并且經(jīng)過百瑞紀(jì)集團(tuán)長達(dá)9年時(shí)間的實(shí)操應(yīng)用，已經(jīng)成為非常專業(yè)且靠譜的“智囊團(tuán)”。

此外，還可以從客戶滿意度、運(yùn)營安全性、穩(wěn)定性、品牌美譽(yù)度等方面綜合評(píng)估……

總之，市場(chǎng)化租賃企業(yè)比做保租房的國企更早布局租賃住房賽道，更深度參與產(chǎn)業(yè)全周期，更透徹了解客戶、產(chǎn)品、市場(chǎng)，更懂得如何應(yīng)對(duì)瞬息萬變的市場(chǎng)，更清楚如何計(jì)算好每一個(gè)項(xiàng)目的“經(jīng)濟(jì)賬本”，而國企在篩選租賃企業(yè)的時(shí)候，更應(yīng)該從各個(gè)維度做好評(píng)判，從而選出最優(yōu)合作伙伴。

攜手并進(jìn)：激活市場(chǎng)引擎，保租房的理想合作伙伴

哲學(xué)家尼采說：不蛻皮的蛇只有死路一條，人類也不例外。

同樣，企業(yè)也不例外。

國企下場(chǎng)做保租房，選擇與市場(chǎng)化租賃企業(yè)合作的案例比比皆是。

在鄭州，鄭州城發(fā)安居選擇百瑞紀(jì)集團(tuán)，共同運(yùn)營管理美寓系列人才公寓。

城發(fā)安居負(fù)責(zé)政策銜接，房價(jià)和配租資格制定，物業(yè)管理和維修等；百瑞紀(jì)集團(tuán)負(fù)責(zé)房源推廣發(fā)布，營銷及招租，租客全流程服務(wù)管理，社區(qū)活動(dòng)等，并依托百瑞紀(jì) Saas 系統(tǒng)與城發(fā)安居的資產(chǎn)管理系統(tǒng)和“鄭好辦”市民系統(tǒng)融合，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)和房態(tài)、項(xiàng)目發(fā)布、資格審查、租客看房及簽約、日常服務(wù)等流程數(shù)字化。

▲鄭州安居 隴西美寓人才公寓 圖源：百瑞紀(jì)集團(tuán)

除此之外，百瑞紀(jì)集團(tuán)還為城發(fā)安居定制家具電器及相關(guān)物資供應(yīng)鏈解決方案。

通過百瑞紀(jì)的人才儲(chǔ)備和培養(yǎng)體系，快速完成30多個(gè)專業(yè)崗位配置，項(xiàng)目籌備15天即開業(yè)運(yùn)營。

雙方分工配合，各展所長，共同提供“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好朋友”的專業(yè)公寓運(yùn)營內(nèi)容，使項(xiàng)目迅速進(jìn)入專業(yè)化經(jīng)營階段，高質(zhì)量完成保障性租賃住房投放運(yùn)營使命。

在湖南長沙，經(jīng)過對(duì)眾多品牌公寓的深入了解和比較，華新集團(tuán)清控實(shí)業(yè)選擇百瑞紀(jì)集團(tuán)，共同打造湖南長沙第一批保障性租賃住房----窩趣長沙尖山湖公寓。

▲窩趣長沙尖山湖公寓 圖源：百瑞紀(jì)集團(tuán)

作為資產(chǎn)方，華新集團(tuán)清控實(shí)業(yè)提供合作物業(yè)。

作為項(xiàng)目委托運(yùn)營方，百瑞紀(jì)集團(tuán)則提供全鏈條運(yùn)營服務(wù)及資產(chǎn)委托管理，包括項(xiàng)目前策調(diào)研、納保建議及指導(dǎo)、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、供應(yīng)鏈金融支持、籌備建設(shè)、運(yùn)營管理、產(chǎn)品研發(fā)支持、人才培養(yǎng)支持、IT系統(tǒng)支持、會(huì)員管理銷售體系支持等全流程服務(wù)。

值得一提的是，通過百瑞紀(jì)團(tuán)隊(duì)針對(duì)項(xiàng)目人群定位及商圈調(diào)研顯示，項(xiàng)目周邊校園教育資源豐富，且聚集了眾多高新科技人才和都市白領(lǐng)，百瑞紀(jì)團(tuán)隊(duì)認(rèn)為原本的單間房型并不能匹配用戶需求，因此提出產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃。

通過將較為單一的大單間改成多功能子母房，并增加了廚房等配套，能夠滿足眾多青年人和創(chuàng)業(yè)精英的同時(shí)，也為周邊名校的家庭提供溫馨舒適的居住選擇。

戶型的改造豐富了產(chǎn)品線，提高了溢價(jià)能力，并且讓項(xiàng)目的用戶滿意度攀爬到93%。

同時(shí)，由于在納保方面有一定經(jīng)驗(yàn)積累，百瑞紀(jì)團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目的納保也提供了建議與指導(dǎo)。團(tuán)隊(duì)依據(jù)當(dāng)?shù)?span id="aiuo4s8" class="keyword">政府規(guī)定，組織材料申報(bào)，銜接住建住保處驗(yàn)收工作，并且按照建議制定整改方案，最終成功幫助項(xiàng)目納保并申請(qǐng)補(bǔ)貼，得到了清控實(shí)業(yè)的高度認(rèn)可。

窩趣長沙尖山湖公寓于今年3月1日正式開業(yè)，當(dāng)時(shí)到訪客戶較少，大部分客戶對(duì)于項(xiàng)目的品質(zhì)及價(jià)值點(diǎn)沒有足夠的認(rèn)知，導(dǎo)致項(xiàng)目出租率不高。

對(duì)于新開項(xiàng)目如何提高入住率，百瑞紀(jì)集團(tuán)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)早已輕車熟路。線上，通過各種自有及外部獲客能力強(qiáng)的渠道引流合作，帶來精準(zhǔn)的客戶線索，再跟進(jìn)及轉(zhuǎn)化；線下，門店管家、銷售、分銷團(tuán)隊(duì)會(huì)定期對(duì)周邊產(chǎn)業(yè)園、3公里范圍企業(yè)進(jìn)行拜訪、宣講、拓展，每月完成不低于20家企業(yè)拜訪，獲取大型企業(yè)租房需求，給予宿舍定制。

▲窩趣長沙尖山湖公寓 房間實(shí)拍 圖源：百瑞紀(jì)集團(tuán)

窩趣長沙尖山湖公寓共計(jì)1272套（間），開業(yè)3個(gè)月，出租率已經(jīng)達(dá)到97%，月均提升30%。

除了鄭州城發(fā)安居公司、華新集團(tuán)，百瑞紀(jì)集團(tuán)與廣州日?qǐng)?bào)社、廣州城投、湖南湘江集團(tuán)大科城公司、深圳振業(yè)集團(tuán)、濟(jì)南軌道交通集團(tuán)等各地國資平臺(tái)企業(yè)合作多個(gè)項(xiàng)目，窩趣廣州西門口地鐵站輕社區(qū)、窩趣長沙尖山湖公寓、鄭州城發(fā)安居美寓國際社區(qū)、深圳振業(yè)華舍公寓、長沙湘江科創(chuàng)園窩趣輕社區(qū)、窩趣國際社區(qū)·濟(jì)南禹瀚城......

這一棟棟聳立于全國各地的高樓，是國企選擇百瑞紀(jì)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合作共贏最生動(dòng)的注腳，寄托了新市民新青年“住有所居住有宜居”的樸素情懷，承載著城市吸引人才、留住人才的美好愿景。

成立于2015年，深耕行業(yè)9年，百瑞紀(jì)集團(tuán)憑借有口皆碑的實(shí)力，在國企的朋友圈不斷擴(kuò)大，與國企合作項(xiàng)目已占到百瑞紀(jì)集團(tuán)近兩年簽約量7成以上。

截至2024年第三季度，百瑞紀(jì)集團(tuán)通過瑰悅、窩趣、華舍3個(gè)不同定位的品牌以及6條產(chǎn)品線，擁有已開業(yè)房量66415套（間），儲(chǔ)備規(guī)模量97754套（間），占據(jù)行業(yè)TOP5地位。

結(jié)語

在長坡厚雪的住房租賃賽道上，既要社會(huì)效益，又要經(jīng)濟(jì)效益；既要懷有利他之心，又要長期主義者的堅(jiān)守；既要國企責(zé)任擔(dān)當(dāng)?shù)闹袌?jiān)力量，又要像百瑞紀(jì)集團(tuán)這樣的專業(yè)力量。

國企選擇市場(chǎng)化租賃企業(yè)，雙方不是“誰進(jìn)誰退”“此消彼長”的關(guān)系，而是共生共贏，你進(jìn)我也進(jìn)的合作關(guān)系。

雙方攜手并進(jìn)，讓新市民新青年享受到“住有所居住有宜居”的美好租住生活！

免責(zé)聲明：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，選擇需謹(jǐn)慎！此文僅供參考，不作買賣依據(jù)。

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