房企銷售業績分化 三四線城市持續降溫

在經歷了2018年底調控政策的松動后，2019年新年伊始的房地產市場總體表現卻并不理想。

據中信建投證券分析報告統計，2019年1月百強房企全口徑銷售額達到6610.7億元，同比下降2.6%，相比于去年1月份58.4%的同比增速大幅下滑，其中百強房企權益銷售額為5088.5億元，同比下降8.6%。

一二線城市在調控影響下持續降溫。從1月下旬開始，春節假期的到來使得網簽基本暫停，新推項目較少。降溫的局勢還蔓延到三四線城市。房企在春節期間開展的“返鄉置業”系列活動也收效甚微。

從近期房地產公司披露的2019年首月業績數據中，也可以發現樓市走向的變化：不同規模的房企銷售業績出現分化，龍頭房企下滑，一些中小房企銷售數據卻依然上漲，呈現出幾家歡喜幾家愁的局面。

樓市降溫是否會持續?“從2019年后續趨勢看，一二線繼續在調控影響下低迷，三四線城市出現退燒現象，除非出現大規模政策變化，否則2019年大部分房企將面臨銷售額同比停滯甚至下調的可能。”中原地產首席分析師張大偉表示。

房企銷售業績分化

隨著去年下半年樓市進入下行通道，房企業績分化情況明顯。

根據中信建投證券分析報告，百強房企中1月份銷售額出現同比下降的有 35家，其中下降幅度超 30%的達到13家。

與此同時，多家龍頭房企的銷售業績都開始出現了放緩的跡象。碧桂園、萬科、中國恒大的銷售額均同比下滑，降幅在30%左右甚至更高。

根據公告，萬科實現銷售額488.8 億元，同比減少28%。除此之外，恒大、碧桂園的銷售數據也并不理想，恒大今年1月共實現合約銷售金額約431.7億元，同比下降32.9%，而碧桂園1月合同銷售金額約330.7億元，同比減少約52.18%。

雖行業集中度進一步提升，但龍頭房企銷售金額門檻均在下滑，TOP 3、TOP10的入榜門檻均有所下降，相比于 2018 年1月分別下降28.1%、18.7%。

而在TOP30以內的幾家千億級中型房企，卻實現了逆勢增長。中國奧園、祥生地產、華潤置地、陽光城、中南建設和藍光發展這6家房企單月同比增速均超過 30%。而同比取得正增長的共有19 家。

從銷售增速對比中可以看到， 51–100名區間的房企同比增速最高，達到 20.1%。

雖增長勢頭迅猛，但中小型房企權益占比較低，其中 TOP3、 4–10、 11–20、21–50 的權益比例逐級降低，分別為 78%、77%、73%和 70%。

值得注意的是，2019年1月份房地產市場總體表現不及去年同期。

2019年1月百強房企全口徑銷售額達到 6610.7 億元，同比下降2.6%。

在銷售壓力之下，2019 年房地產行業迎來債務兌付小高峰，在債務集中兌付的壓力下，房地產企業融資變得活躍起來。

2019年1月，同策研究院監測的40家典型上市房企完成融資金額790億元，環比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。

其中融資成本也居高不下，融資成本最高的是當代置業發行的1年期15億元的優先票據，票面利率高達15.5%。

三四線城市持續降溫

“受春節假期影響， 2019年1月份實際銷售天數要比2018年同期少10天以上， 而且歷年1月份的銷售額很大一部分來自于上一年12月份的認購。”國信證券分析師區瑞明在近期發布的一份報告中表示，前兩個月銷售數據參考意義并不大。

張大偉分析指出，1月數據放緩，除因市場本身退燒外，與2018年1月份當時有2017年大量結轉有關系。除此之外，2019年龍頭房企放緩很大程度上與三四線城市逐漸退燒有關系。

長江證券分析師申思聰亦表示，分析50 座樣本城市數據發現，2019 年1月龍頭房企銷售增速有所下降，三四線城市是房地產市場銷售下滑的主要來源。

其中，2019年1月一線、 二線、 三四線城市商品住宅銷售面積同比增長約5%、增長約11%、下降約25%。各區域三四線城市銷售負增長現象較為普遍。

三四線樓市市場偏弱的趨勢從2018年下半年便開始凸顯。財富證券分析報告指出，百城價格指數顯示，2018年下半年以來，三線城市房價指數環比增速開始下滑，12月價格指數環比增速0.33%，下滑至2016年以來最低位。

“1月份，我們在某些三四線城市能完成預期銷售目標，但也有很大一部分三四線城僅能完成40%–60%的銷售目標。”華南某房企員工向時代周報記者透露稱。

三四線城市的退燒潮還蔓延到土地端。2019年1月，從土地成交面積看，三線城市土地成交面積 1541.60萬平方米， 同比下滑48.97%，下滑幅度明顯。

而在今年春節期間，返鄉置業意向人群相比去年略有下降，據安居客發布的《2018-2019返鄉置業調查報告》，與2018年相比，2019年返鄉置業意向人群占比跌至48.7%,下跌幅度為10%。

而房企在三四線城市開展的返鄉營銷活動力度也不如以往。

根據克而瑞數據，2019年春節期間最高折扣僅僅達到9折，平均折扣也只有9.5折。而對比2018年春節期間，房企整體折扣力度較大，平均折扣力度在8折左右，部分企業甚至出現了接近7折的打折力度。

“2019年春節期間的返鄉置業項目不多，而且都是一些簡單的贈禮活動，并沒有樓盤打折。”上述華南某房企員工向時代周報記者表示。

而從結果來看，三四線城市返鄉置業潮明顯失色，整體收效甚微。根據克而瑞數據，春節期間，徐州、淮安等成交量同比腰斬，而韶關、臺州等城市供應量以及成交量雙雙大幅回落，同比跌幅均超70%。

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