房屋租賃公司經(jīng)營模式暗藏陷阱考驗(yàn)監(jiān)管

連日來，多地發(fā)生房屋租賃企業(yè)“跑路”事件，承租人與出租人上門維權(quán)引發(fā)社會(huì)關(guān)注。上海、廣州、海口等地發(fā)布謹(jǐn)慎選擇住房租賃企業(yè)、認(rèn)真確認(rèn)租金價(jià)格等住房租賃市場風(fēng)險(xiǎn)提示。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋租賃公司“高進(jìn)低出”“長收短付”經(jīng)營方式涉嫌非法集資。相關(guān)部門應(yīng)盡快破案，追逃受損資金，建立住房租賃資金監(jiān)管制度，推廣陽光透明的“房屋銀行”等模式，保障承租人與出租人的利益。

“高進(jìn)低出”騙局

今年7月，貴陽市的楊先生將自己剛裝修完畢的一套新房委托給一家名為寓緣居科技有限公司的房屋租賃企業(yè)處理租賃業(yè)務(wù)。楊先生出示的《貴陽市房屋出租委托代理合同》顯示，甲方楊先生于7月12日起將房屋交付給乙方寓緣居科技有限公司托管，截止時(shí)間為2022年9月11日，期間每月租金3500元，支付方式為“押一付一”。

一個(gè)月之后，楊先生準(zhǔn)時(shí)收到了首月的房屋租金以及一個(gè)月的押金共計(jì)7000元。然而，在第二個(gè)房租繳付日(9月12日)到來之前，楊先生發(fā)現(xiàn)寓緣居科技有限公司已“逃之夭夭”。

《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者聯(lián)系到此前與楊先生對接的寓緣居科技有限公司業(yè)務(wù)員小高。小高表示，該公司位于貴陽市南明區(qū)中環(huán)廣場3號樓和觀山湖區(qū)大唐東原財(cái)富廣場的兩個(gè)辦公地點(diǎn)已人去樓空，公司管理人員均已“跑路”，自己的聯(lián)系方式也被公司管理人員“拉黑”。

來自江蘇的應(yīng)屆畢業(yè)生小丁是房東楊先生房屋的租客。小丁說，他今年7月到貴陽工作，在網(wǎng)上看到寓緣居科技有限公司出租房屋的信息，以2500元/月的價(jià)格與這家公司簽訂了租賃合同，并一次性付了13個(gè)月的房租，共計(jì)32500元。“付了一年多的錢，房東只收到一個(gè)月，如果房東趕我走，這錢還不知道能不能退回來。”小丁說。

一邊是承租人交了一年多租金，一邊是出租人只拿到一個(gè)月的錢。面對租賃公司“跑路”，出租人和承租人都成了受害者。據(jù)了解，跟小丁和楊先生一樣的受害者達(dá)數(shù)百人，他們通過建立“維權(quán)微信群”進(jìn)行信息溝通，粗略估計(jì)，被騙金額約300萬元。

與此類似，9月初，貴陽市一家名為成都奇家藝科技有限公司的房屋租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人也突然消失，維權(quán)的出租人與承租人有700多人。出租人陳女士介紹，成都奇家藝科技有限公司按照每月2400元的價(jià)格、“押一付一”的方式從她手中租走一套房子，再按照每月1400元、“一年一付”的方式租給承租人，在此過程中自己與承租人從未見面。

“明擺著每個(gè)月虧損1000塊錢，難道房屋租賃企業(yè)是為了做慈善?”陳女士對成都奇家藝科技有限公司的經(jīng)營行為充滿了疑問。

“跑路”前難識(shí)別

相關(guān)部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“高進(jìn)低出”“長收短付”涉嫌非法集資等違法犯罪。一些房屋租賃企業(yè)披著“占據(jù)市場”“擴(kuò)大資金池”的外衣，收支兩條線進(jìn)行違法經(jīng)營活動(dòng)，極具隱蔽性，未收到群眾舉報(bào)和未“跑路”時(shí)很難識(shí)別。

貴陽市住建局租賃處處長熊凱說：“近期，全國多地頻繁發(fā)生房屋租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人卷款‘跑路’的行為，承租人和出租人的利益都受到損害，從一個(gè)簡單的市場行為演變?yōu)橐粋€(gè)社會(huì)問題。從經(jīng)營層面講，租賃公司采用這種模式就是一個(gè)騙局，涉嫌非法集資。”

熊凱介紹，今年以來，貴陽市有七家房屋租賃企業(yè)采用“高進(jìn)低出”“長收短付”方式進(jìn)行經(jīng)營，涉及房源1000多套，他們的經(jīng)營方式具有一定的隱蔽性，是監(jiān)管困難的癥結(jié)所在。“根據(jù)我們的調(diào)查，這種租賃公司在運(yùn)營中收支是兩條線，事發(fā)時(shí)早就把款項(xiàng)打到其他企業(yè)，對出租人與承租人采取不見面的方式‘兩邊瞞’。”熊凱說，“這些租賃企業(yè)在‘跑路’和群眾報(bào)案之前很難識(shí)別，往往在‘跑路’以后才會(huì)被發(fā)現(xiàn)。”

“通過監(jiān)管，我們發(fā)現(xiàn)一些房屋租賃企業(yè)存在‘高進(jìn)低出’‘長收短付’等異常經(jīng)營行為，我們也對他們進(jìn)行了約談，一些租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人以擴(kuò)大‘資金池’‘迅速擴(kuò)大市場占有率’為由進(jìn)行辯解。”熊凱說，在約談時(shí)這些企業(yè)并未“跑路”，也沒有接到群眾舉報(bào)，主管部門很難判定其是否違法。

熊凱介紹，部分房屋租賃企業(yè)只有營業(yè)執(zhí)照，并沒有資質(zhì)證書，但是他們迅速擴(kuò)張，即使在被約談、查封后，仍然迅速更換辦公地點(diǎn)，與主管部門“打游擊”。

房屋托管需陽光化

受訪者認(rèn)為，近日住建部出臺(tái)的《住房租賃條例(征求意見稿)》或?qū)σ?guī)范住房租賃活動(dòng)有所幫助。征求意見稿提出，針對房屋租賃企業(yè)“高進(jìn)低出”“長收短付”的行為，“房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管”。受訪者建議，在此基礎(chǔ)上合理建立住房租賃資金監(jiān)管制度，推廣“房屋銀行”等陽光透明的房屋托管模式，保障出租人和承租人合法權(quán)益。

北京市煒衡律師事務(wù)所貴陽分所律師汪子龍認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急是對已發(fā)生的房屋租賃企業(yè)“跑路”案件盡快破案，對卷款潛逃的企業(yè)負(fù)責(zé)人進(jìn)行追逃。“房東與承租人都是受害者，協(xié)調(diào)兩者之間的矛盾成為難點(diǎn)，建議由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T牽頭，組織房東與承租人進(jìn)行協(xié)商處理，化解社會(huì)矛盾風(fēng)險(xiǎn)。”汪子龍說。

熊凱介紹，貴陽市近期擬印發(fā)住房租賃資金監(jiān)督管理工作措施，對在貴陽市經(jīng)營10套(間)以上存量住房從事租賃業(yè)務(wù)的房屋租賃企業(yè)的租金和押金進(jìn)行監(jiān)管。

貴州省房地產(chǎn)研究院院長武廷方認(rèn)為，近年來在深圳、上海、貴陽等地推行的“房屋銀行”做法，改變傳統(tǒng)的委托經(jīng)營模式，讓承租人和出租人都能更加放心。“以貴陽的‘房屋銀行’為例，房東將閑置的房屋‘存’入‘房屋銀行’，‘房屋銀行’邀請出租人與承租人當(dāng)面協(xié)商租賃價(jià)格，期間‘房屋銀行’提供擔(dān)保、設(shè)施維修等服務(wù)，并按月收取房租的10%作為利潤。”武廷方說，目前貴陽的“房屋銀行”收儲(chǔ)了4763套住房，出租價(jià)格整體低于市場價(jià)30%，出租率達(dá)到98%。

關(guān)鍵詞： 房屋租賃 長收短付