?撕掉地產標簽，華僑城轉戰“文化+”

近幾年來，華僑城“甩賣”資產的動作頻頻。據不完全統計，2020年下半年以來，華僑城旗下企業已掛牌轉讓超過10個項目股權。市場隨之爭議聲音不斷，針對公司的質疑主要集中在現金流壓力、負債率“踩線”等問題上。

關于為何頻繁出售資產，華僑城方面曾公開表示，主要是按照國務院國資委“降負債、強主業”要求，實施新戰略指導下進行的產業結構調整。公司將進一步聚焦文旅主業，以確保有更多的精力和資源集中于文旅項目的開發建設。

創立初期，華僑城通過“旅游+地產”的模式，用旅游擴大社會影響，用高周轉的地產業務反哺建設周期長、投入較高的旅游業務，并且實現良性互動，取得一定成績。

但近年來，華僑城的中長期戰略已發生改變。2016年華僑城明確提出“旅游+互聯網+金融”、“文化+旅游+城鎮化”的創新發展模式，確立了“中國文化產業領跑者、中國新型城鎮化引領者、中國全域旅游示范者”三大戰略定位，公司產業結構逐漸升級。

從中可以看出，“旅游+”、“文化+”是華僑城新戰略下的“因”，是核心——通過探索“文化+”模式，從戰略、體制、技術、產品、商業模式等維度全面創新。而城鎮化是“果”，公司以“文化+”作為抓手，在傳統城鎮導入文旅產業，實現“以產促城，以城興產”，從而驅動新型城鎮化的發展，帶動當地經濟轉型升級。

根據官網數據，華僑城集團在全國運營和管理景區70余家，2019年接待游客量超過1.5億人次，是全球主題公園集團三強、位居亞洲第一。已成立文化集團等二級子集團，發展成為文化IP和城鎮化的內容商和集成商。

華僑城旗下上市平臺華僑城A財報數據顯示，自2019年開始，公司旅游業務收入占比已逐漸趕超房地產收入。根據2020年半年報數據，兩大主營業務收入分別為99.5億元和68.9億元，營收占比分別為58%和40%。

這意味著，公司去地產化效果顯著，旅游業務現金流更趨穩定，通過構建文化引領、管理輸出、模式創新等輕資產運營管理的新商業模式，改善依靠房地產業務反哺文旅業務的局面、以及文旅產業過度重資產的產業模式。

值得一提的是，在華僑城出售的項目中，大部分是純地產項目。比如近期重慶華僑城實業發展有限公司（下稱“重慶華僑城”）旗下全資子公重慶悅嵐房地產開發有限公司股權轉讓一事，重慶華僑城表示此舉意在加快項目落地實施，推動主營業務持續健康快速發展，未來將繼續圍繞特色文旅小鎮、自然景區、都市文旅綜合體、美麗鄉村等華僑城優勢產業領域在重慶進行投資拓展。

在此背景下，華僑城通過優化資產，不但可以起到收縮業務戰線、聚焦戰略核心的作用，此外還可以有效提升資產經營效益，優化公司現金流，從而保護股東權益。

華僑城A三季報顯示，公司前三季度實現營收為333.94億元，增幅環比由負轉正，同比增加11.83%；凈利潤為52.48億元，同比下降12.5%。其中，第三季度實現營收162.86億元，同比增加33.41%；凈利潤為31.1億元，同比下降2.44%，由此可見公司業務已逐步擺脫疫情的負面沖擊。

從債務結構來看，華僑城A以長期債務為主，短期債務壓力較小。以半年報數據為例，公司長短期債務比和現金短債比分別為2.63倍和1.07倍。此外，有賴于央企背景，華僑城A的平均融資成本區間為2.87%-6.18%，低于行業平均水平，同時公司能夠以較低價格獲取文旅用地，并逐漸將布局擴展至低能級城市。上半年，公司新增土儲對應樓面成本相當于售價的15.54%，凸顯了其在資源獲取上的較強優勢。

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