限競(jìng)房“末班車”該趕嗎？

拾問(wèn)2020：盡管去年行業(yè)曾經(jīng)悲觀地預(yù)測(cè)：站在未來(lái)，去年可能是最好的一年。疫情的黑天鵝落下之時(shí)，行業(yè)也曾經(jīng)悲觀地喊出：失去的春天。我們依然看到在逆境中堅(jiān)持產(chǎn)品品質(zhì)的企業(yè)，看到營(yíng)銷人們從線下到線上的全面探索，看到了競(jìng)合出的未來(lái)，看到了在第二賽道不斷探索的身影。勞動(dòng)不僅光榮，更應(yīng)該能致富。于是，整個(gè)行業(yè)收獲了五年來(lái)最好的“金九銀十”，在錯(cuò)過(guò)了一個(gè)春天的情況下，依然有企業(yè)提前一個(gè)月撞線全年業(yè)績(jī)。欣喜之余，我們必須更加清醒地看到在行業(yè)不確定性更加突出的當(dāng)下，有的問(wèn)題迫在眉睫。已經(jīng)接近公開(kāi)報(bào)價(jià)的銷售榜，“三條紅線”盡踩的品牌房企們，被渠道綁架日益嚴(yán)重的銷售，以及靠?jī)?yōu)化、賣資產(chǎn)活下去的“問(wèn)題寶寶”，資本泡沫破裂的物管行業(yè)……在2020年的最后一個(gè)月，北京商報(bào)新北京樓市周刊推出年終特別策劃《拾問(wèn)·2020》，回看整個(gè)行業(yè)。

2020年末歲尾，北京樓市一個(gè)較具標(biāo)志性意義的事件是：第一批啟動(dòng)預(yù)售的限競(jìng)房相繼 “交房+下房本”。而在此事件背后，另有一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注：北京土地市場(chǎng)格局現(xiàn)已出現(xiàn)顯著變化，限競(jìng)房供應(yīng)“退燒”，不限價(jià)商品房重回市場(chǎng)。從2018年地塊成交占比超六成，到2020年成交占比不足兩成，帶著調(diào)控任務(wù)登上北京房地產(chǎn)市場(chǎng)舞臺(tái)的限競(jìng)房，供應(yīng)量已從前期的井噴走向了當(dāng)下的低頻。

購(gòu)房者憂心房少急“上車”

據(jù)北京商報(bào)記者梳理，2020年內(nèi)，北京土地市場(chǎng)已累計(jì)出讓47宗住宅地塊，除3宗純共有產(chǎn)權(quán)房、36宗不限價(jià)純商品房用地外，年內(nèi)僅有8宗限競(jìng)房地塊，僅占到了成交總數(shù)的17%。8宗限競(jìng)房地塊中，2宗位于朝陽(yáng)區(qū)東壩，2宗在大興區(qū)西紅門，3宗在昌平區(qū)沙河和東小口，1宗在房山區(qū)良鄉(xiāng)。

從2020年內(nèi)限競(jìng)房出讓數(shù)量來(lái)看，帶著調(diào)控任務(wù)登上舞臺(tái)的限競(jìng)房，相比過(guò)往兩年明顯“退燒”。據(jù)了解，2019年全年，在北京累計(jì)出讓的50宗住宅用地中，限競(jìng)房地塊供應(yīng)達(dá)到21宗，占比為42%;2018年全年，北京合計(jì)出讓72宗土地，限競(jìng)房地塊占到了成交總數(shù)的62%。

當(dāng)下“不限價(jià)”地塊的持續(xù)供應(yīng)，似乎也進(jìn)一步印證了北京純商品房的“上位”。據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)12月17日披露，北京擬掛牌5宗預(yù)申請(qǐng)宅地，其中包含不限價(jià)地塊4宗，限競(jìng)房地塊僅1宗，限均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米。

諸葛找房高級(jí)分析師陳霄向北京商報(bào)記者表示，由于前兩年限競(jìng)房大量供應(yīng)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，去化艱難導(dǎo)致庫(kù)存大量積壓。今年北京限競(jìng)房供應(yīng)減少，正是看到了去化難題，加之疫情沖擊市場(chǎng)活躍度下降，今年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)適時(shí)作出了調(diào)整。

值得一提的是，在外界慨嘆“不限價(jià)地重回市場(chǎng)，限競(jìng)房將退市”之際，很大一部分購(gòu)房者擔(dān)心，如果現(xiàn)階段不抓緊上車，未來(lái)購(gòu)房成本將明顯增加。近期出讓的限競(jìng)房地塊限價(jià)的走高，以及“70/90”政策在部分限競(jìng)房地塊出讓條件上的變動(dòng)，似乎加重了市場(chǎng)的這一擔(dān)憂。

地塊限價(jià)的走高，在近期出讓的朝陽(yáng)東壩一限競(jìng)房地塊中得到了充分體現(xiàn)。12月14日，“回爐”半年的朝陽(yáng)東壩1104-611限價(jià)地塊，以“35.02億元+4%自持”成交。該地塊憑借71000元/平方米的限定均價(jià)以及 78000元/平方米的最高單價(jià)，一舉成為五環(huán)外最貴的待售限競(jìng)房。而這也是五環(huán)外，首個(gè)均價(jià)“破7”的限競(jìng)房項(xiàng)目。

好地段不愁、冷門區(qū)域蕭條

據(jù)第三方數(shù)據(jù)梳理，當(dāng)下北京的限競(jìng)房供給“大戶”非亦莊莫屬，項(xiàng)目主要集中在河西、路東、臺(tái)湖、瀛海、舊宮等區(qū)域;其次是大興黃村板塊、順義后沙峪板塊，盡管板塊內(nèi)限競(jìng)房項(xiàng)目開(kāi)售時(shí)間已久，但受鄰近熱門區(qū)域項(xiàng)目“分流”、板塊內(nèi)競(jìng)品比拼等因素影響，仍有不少貨值。此外，在五、六環(huán)之間的部分相對(duì)“冷門”地段，也有零星限競(jìng)房項(xiàng)目供給。

多家機(jī)構(gòu)披露的最新數(shù)據(jù)顯示，盡管在限競(jìng)房供應(yīng)整體“退燒”之下，存量房源也被不斷入市的市場(chǎng)需求所逐步消化，但年內(nèi)北京限競(jìng)房的去化仍然不夠樂(lè)觀。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，自限競(jìng)房入市以來(lái)，北京市場(chǎng)合計(jì)供應(yīng)量為9.1萬(wàn)套，去化總量為5.4萬(wàn)套，去化率為59%，低于近三年整體新房市場(chǎng)74%的去化率。 庫(kù)存方面，截至今年12月21日，已成交的限競(jìng)房地塊仍有近七成等待去化，按照當(dāng)前去化速度計(jì)算，限競(jìng)房產(chǎn)品至少需要5-10年才能去化完畢。

“北京限競(jìng)房放開(kāi)供應(yīng)以來(lái)，合計(jì)入市項(xiàng)目已達(dá)100個(gè)，共183張預(yù)售證，總體供應(yīng)限競(jìng)房住宅91060套。截至目前，整體去化不足六成，大致還有1.5萬(wàn)-2萬(wàn)套房源有待去化。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉直言，北京不同的限競(jìng)房項(xiàng)目在去化方面存在著一定差異：25%的項(xiàng)目不愁賣，基本能做到一年清盤;60%的項(xiàng)目順?shù)N，慢慢賣;15%的項(xiàng)目已經(jīng)基本封盤，很難成交。

現(xiàn)實(shí)情況也顯示，各家項(xiàng)目銷售可謂“幾家歡喜幾家愁”。

熱銷項(xiàng)目代表有昌平東小口的奧森ONE以及綠城·奧海明月項(xiàng)目。據(jù)悉，奧森ONE項(xiàng)目于11月30日開(kāi)盤，官方公布8分鐘賣了63億元;綠城·奧海明月一期開(kāi)盤賣出了1000多套房源，創(chuàng)下了熱銷50億元的銷售額;此后因銷售火爆，接連兩次“上新”，11月28日二期開(kāi)盤，11月29日加推最后三棟樓。

成交冷落的項(xiàng)目，主要分布在競(jìng)爭(zhēng)“紅海化”的大興，以及位置偏遠(yuǎn)、配套不盡完善的房山或順義等區(qū)域。代表項(xiàng)目有位于房山良鄉(xiāng)的旭輝城，該項(xiàng)目開(kāi)盤于2018年6月，到今年底將交房，但尚未清盤。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩給北京商報(bào)記者的一組數(shù)據(jù)，也證實(shí)了限競(jìng)房區(qū)域去化“冷熱不均”的現(xiàn)狀。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2018年以來(lái)，在北京限競(jìng)房累計(jì)供應(yīng)量在50萬(wàn)平方米以上的區(qū)域中，朝陽(yáng)區(qū)及豐臺(tái)區(qū)去化率較高，分別為87%和67%;而房山區(qū)和順義區(qū)去化率分別為47%和39%，低于平均水平。

限競(jìng)房“末班車”該趕嗎

盡管限競(jìng)房整體去化不力已幾乎成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，但在不限價(jià)地增多、新限價(jià)地漸貴等因素刺激下，對(duì)于內(nèi)城部分區(qū)位配套優(yōu)越、產(chǎn)品力較高的限競(jìng)房項(xiàng)目而言，購(gòu)房者“乘勢(shì)上車”的緊迫性也真實(shí)存在。

引發(fā)購(gòu)房者對(duì)“購(gòu)房成本增加、在京置業(yè)門檻提升”擔(dān)憂的，還包括年內(nèi)上漲的樓面價(jià)。第三方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年前11月，共成交44宗住宅用地，面積513.7萬(wàn)平方米，同比2019年全年減少約129萬(wàn)平方米，但成交金額卻比2019年增長(zhǎng)76億元，比去年全年提高約7%，樓面價(jià)同比上漲31.7%，每平方米貴了7366元。

限房?jī)r(jià)地塊供應(yīng)高峰期已過(guò)，眼下限競(jìng)房還有多少?優(yōu)質(zhì)板塊的庫(kù)存情況又是如何呢? 據(jù)北京商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2020年12月下旬，五環(huán)內(nèi)在售限競(jìng)房主要集中在花鄉(xiāng)、西紅門、舊宮3個(gè)地段，包括“花鄉(xiāng)三兄弟”——中鐵·諾德逸府、春風(fēng)和院、京投發(fā)展·臻御府以及新城·熙紅印、龍湖·熙悅宸著5個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目。從環(huán)線位置來(lái)看，位于四環(huán)外的“花鄉(xiāng)三兄弟”，是當(dāng)前北京在售限競(jìng)房中最靠近內(nèi)環(huán)的項(xiàng)目，限定均價(jià)為6.77萬(wàn)元/平方米。

五至六環(huán)仍是限競(jìng)房供給最多的地方，其中尤以南邊供應(yīng)地塊最多，東、西則最少。在總價(jià)方面，這個(gè)區(qū)間絕大部分樓盤總價(jià)控制在500萬(wàn)元左右，是目前剛需上車的首選，年內(nèi)部分“首付百萬(wàn)即上車”的限競(jìng)房項(xiàng)目，因?yàn)?ldquo;低首付”更是受到了購(gòu)房者的追捧。

有業(yè)內(nèi)人士指出，廣大購(gòu)房者尤其是剛需群體是否要趕眼下這趟限競(jìng)房的“末班車”，還須結(jié)合個(gè)人需求綜合考量、謹(jǐn)慎決策。

一方面，對(duì)于當(dāng)下是剛需但幾年內(nèi)有望轉(zhuǎn)化為改善型置業(yè)的購(gòu)房家庭而言，購(gòu)買限競(jìng)房就要接受此類住房產(chǎn)品的“五年禁售期”，即：限競(jìng)房在個(gè)人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿五年或繳納契稅滿五年后，才允許上市交易。尤其是對(duì)于有意購(gòu)買剛剛啟動(dòng)預(yù)售的限競(jìng)房的購(gòu)房者，未來(lái)等待房產(chǎn)上市交易的時(shí)間顯然更長(zhǎng)：按照一般進(jìn)度，兩年期房、一年辦契稅和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，再等滿五年，基本需要八九年時(shí)間。

另一方面，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)同，當(dāng)下北京樓市進(jìn)入“暖冬”，會(huì)對(duì)原本有意購(gòu)買限競(jìng)房群體產(chǎn)生“爭(zhēng)奪”。數(shù)據(jù)顯示，2020年內(nèi)除10月外，5月以來(lái)北京二手住宅網(wǎng)簽量一直保持在1.6萬(wàn)-1.73萬(wàn)套之間。基于此，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，在北京二手房市場(chǎng)的平穩(wěn)狀態(tài)仍將在一定時(shí)間內(nèi)延續(xù)的預(yù)期之下，相比在有限的區(qū)域內(nèi)擇優(yōu)選擇在售限競(jìng)房，或?qū)⒂胁糠仲?gòu)房者選擇“踮踮腳”，在地段選項(xiàng)更多、周邊配套更為成熟的區(qū)域買入二手房。

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 榮蕾

關(guān)鍵詞： 限競(jìng)房 購(gòu)房者