環(huán)京“捂不住”的需求已潮涌而至，廊坊一觸即發(fā)

在2017年最嚴厲調(diào)控政策壓住市場流動性三年以后，2020年疫情黑天鵝把對樓市需求的抑制推到極致，然而“至暗時刻”過后，需求卻像是無法攔住的潮水，開始奔騰涌起，“黑天鵝”之年，多數(shù)地區(qū)的成交量卻創(chuàng)了新高。

需求蟄伏已久

近期市場最受關(guān)注的熱點，莫過于深圳火爆的“萬人打新”和上海“12次千人搖”。相比較來看，政策控制最嚴格的北京及環(huán)京貌似仍很“冷靜”。

然而，幾天前，一則來自環(huán)京的“3天清盤1700套房”的新聞卻打破了平靜，大冷天里人山人海的售樓處似乎重現(xiàn)了幾年前環(huán)京搶房的瘋狂場面。經(jīng)了解得知，該項目是商住房立項，因不限購，入市即被大量持幣待購的購房者一搶而光。

雖然在購房者眼中，和住宅相比，不能落戶、公攤較高的商住房僅算是“二等品”，然而面對海量需求，僅僅1700套商住房仍遠遠不能“解渴”。

有分析人士判斷，商住房被瘋搶，反映了環(huán)京蟄伏三年的需求蘊含著巨大的“后勁”，住宅雖然仍在政策管控之下，但也難以繼續(xù)平靜下去了。

“大門”已開啟

12月11日，中共中央政治局召開了會議，其中，針對房地產(chǎn)的表述為“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

有分析人士綜合了過去六年的研究經(jīng)濟形勢的政治局會議提法，2015-2020年中頻次最高的幾個經(jīng)典表述：如政策最為嚴厲時期，表述為“堅決遏制房價上漲”；一般嚴厲時期，表述為“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”；最寬松時期，表述為“化解房地產(chǎn)庫存”。

分析人士表示：“此次的‘促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展’提法，應該是介入‘不嚴不松’與‘寬松’之間的狀態(tài)。當然，同樣的表述，放在不同的會議語境意義往往都會有差異?！?/p>

相比分析人士解讀宏觀政策的含蓄，廊坊本地政府則直接拋出了“放寬落戶”這一重磅利好樓市的政策“橄欖枝”。

2020年4月份，廊坊市發(fā)布最新的落戶條件，針對在廊坊就業(yè)的全日制普通高校本科（含）以上學歷人員、畢業(yè)未滿3年的高校及職業(yè)院校畢業(yè)生、經(jīng)組織或人社部門認定的優(yōu)秀人才、留學歸國人員、持有人才綠卡人員、具有初級（含）以上專業(yè)技術(shù)職稱人員、技術(shù)工人等，可以在就業(yè)、居住地辦理廊坊市常住戶口。

對于廊坊來說，這也是“史上最寬松落戶政策”，大門完全敞開。

前所未有的產(chǎn)業(yè)繁盛時代

與環(huán)京發(fā)展緊密相關(guān)的北京副中心，也提出了帶動河北發(fā)展的具體預期與展望。12月15日，北京市發(fā)改委在新聞發(fā)布會上提到，在“十四五”時期，城市副中心將每年保持千億元以上的投資強度，一年一個節(jié)點，實現(xiàn)城市框架基本成型。構(gòu)建現(xiàn)代化都市圈，建設(shè)以首都為核心的世界級城市群。

環(huán)首都交通網(wǎng)建設(shè)在同步迅速推進中，2020年7月份，廊坊市軌道交通部門發(fā)布了一則項目招標信息，其是通武廊市郊鐵路一期項目。據(jù)了解，通武廊市域（郊）鐵路向北依次經(jīng)過河北廊坊，北京大興、采育、亦莊，最后到達通州，與北京地鐵相接；向南通過天津北辰科技園和天津地鐵5號線相連。通武廊市域（郊）鐵路計劃實行“軌道建制，公交出行”方式，時速可達160公里，建成后將推動京津和通武廊間的聯(lián)系更緊密、更便捷、更暢通。

鄰近廊坊市區(qū)的大興機場開通運營后，臨空經(jīng)濟的助力，加上大量非首都職能的承載，“京津走廊明珠”廊坊在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上進入了一個前所未有繁盛的時代。

在一系列利好政策的扶持之下，廊坊的常住人口數(shù)量大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，2015年，廊坊的常住人口為456.32萬人，2018年，這一數(shù)值增加至了483.66萬人。預計在2020年，廊坊的常住人口將接近500萬人。而新增長的常住人口無疑將會成為廊坊樓市的新置業(yè)人群，為市場帶來更加充足的購買力。

專家認為，最寬松的人才引流政策對樓市調(diào)控能起到對沖作用，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展也在幫助吸引更多人口進入，環(huán)京樓市的支撐已經(jīng)從曾經(jīng)的投資炒作過渡到真正的剛性需求為主。

房企已經(jīng)搶灘布局

看到機會的大型房企，則早已經(jīng)開始了在廊坊的搶灘布局。

今年疫情初步穩(wěn)定之后，廊坊土地市場回暖。2020年上半年，廊坊市共推出了360宗地塊，較2019年同期上漲了41.73%。其中，住宅用地成交了95宗，同比增長了15.85%。

其中，榮盛發(fā)展20億元在市區(qū)拿地，華夏幸福聯(lián)合中梁以超80%的溢價率競得了一宗地塊。截至目前，已經(jīng)有包括碧桂園、鴻坤、金融街、金地、金科等數(shù)十家品牌房企進入了廊坊市場。

調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)，在廊坊市最北部的中央政務核心區(qū)域，榮盛發(fā)展多個項目成交量攀升明顯，其新產(chǎn)品錦繡御府，項目配套了醫(yī)院、花園等公共場景，受到了市場的熱捧。

最新數(shù)據(jù)顯示，在2020年10月份，廊坊經(jīng)營性用地供應了23宗，成交了經(jīng)營性用地12宗，成交面積為91萬平米，環(huán)比上漲了28%，熱度一路上揚趨勢明顯。

觸底與反彈之間，機會已至

日前，社科院發(fā)布的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報告顯示，廊坊目前的房價已經(jīng)較歷史最高點跌去近50%，該數(shù)據(jù)一經(jīng)媒體報道馬上在朋友圈刷屏。

記者經(jīng)實地調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)，與3年前相比，廊坊樓市的項目品質(zhì)有所提升，但其價格確實已經(jīng)回縮至高點時的半成。

“3年前這邊住宅的售價大概是在3萬元/平米左右，但現(xiàn)在的成交價普遍只有3年前的一半。那個時候的市場特別火，實施限購之后，很多投資者沒有了購房資格，成交量和價格就下來了。今年出臺人才引進等各種利好，廊坊樓市剛需量越來越大，房價又很低，最近看房和成交量又上來了，現(xiàn)在確實是買房好時機?！睒s盛首府的置業(yè)顧問說。

3年前，因大量“北京外溢+投資+本地需求”支撐，廊坊的房價曾一度攀至4萬元/平米，熱度爆棚，2017年限購之策之后，市場一夜降溫。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2019年11月廊坊均價是12059元/平，2020年10月則是12333元/平。在疫情來襲的一年間，廊坊房價在谷底橫盤。 

而隨著疫情逐步得到控制，被抑制許久的置業(yè)需求如猛獸出籠，勢頭極猛，廊坊成交量驟增。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年10月份，廊坊市區(qū)住宅市場成交1024套，環(huán)比上漲了14%，同比上漲了46%。

業(yè)內(nèi)認為，在經(jīng)歷了3年時間的調(diào)整之后，環(huán)京樓市水分早已被“擠干”，與環(huán)滬、環(huán)深相比，環(huán)京樓市目前價格被嚴重低估。根據(jù)克爾瑞百城房價數(shù)據(jù)，環(huán)深的東莞成交均價為23563元/平，環(huán)滬的昆山均價為18496元/平，廊坊則僅為10950元/平。

在“量漲之后價漲”的市場規(guī)律下，目前的橫盤窗口期還能持續(xù)多久，眾說不一。

分析人士認為，隨著基礎(chǔ)設(shè)施更加完善及區(qū)域協(xié)同化發(fā)展，廊坊房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁進發(fā)展新周期。對于置業(yè)者而言，目前廊坊樓市價格筑底，在住宅品質(zhì)不輸于一線城市、產(chǎn)業(yè)發(fā)展如火如荼、來自“北京外溢+本地剛需”的海量需求亟待“泄洪”的背景下，“上車窗口期”可能稍縱即逝。

廊坊，一觸即發(fā)。

關(guān)鍵詞： 榮盛發(fā)展