“估值回歸，價(jià)值分化”行業(yè)趨勢之下“物業(yè)泡沫”是否已來？

2020年的物管行業(yè)迎來了上市風(fēng)口，不同規(guī)模量級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)相繼登錄資本市場。盡管上一年度涌現(xiàn)的物業(yè)上市熱內(nèi)視為近年來“最佳表現(xiàn)”，但北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在刷新的物企上市數(shù)量之外，已成功敲鑼的上市物企間也面臨著上市股價(jià)“冷熱不均”的現(xiàn)狀，2020年下半年以來，物業(yè)新股接連破發(fā)。

此外值得一提的是，伴隨著2020年下半年“市值縮水”、“上市即破發(fā)”成為物管領(lǐng)域的高頻詞，這個(gè)近年來迎來“高光時(shí)刻”的行業(yè)似乎走到了被重新審視的關(guān)口。業(yè)內(nèi)更有聲音稱，物業(yè)股已經(jīng)“泛起了一層泡沫”。“估值回歸，價(jià)值分化”的行業(yè)趨勢之下，“物業(yè)泡沫”是否已來?誰又會(huì)成為“物業(yè)泡沫”破裂的第一個(gè)?

破發(fā)率達(dá)

據(jù)北京商報(bào)記者梳理，2020年共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，包括在港上市企業(yè)17家、A股1家(特發(fā)服務(wù))。從股價(jià)表現(xiàn)來看，在2020年內(nèi)上市的18家物管企業(yè)中，上市首日有10家房企出現(xiàn)破發(fā)，破發(fā)率達(dá)到55.6%。

具體來看，2020年四季度上市的世茂服務(wù)、合景悠活、第一服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)等企業(yè)均遭遇上市首日“破發(fā)”，稍早些敲鑼掛牌的卓越商企服務(wù)盡管在上市首日的股價(jià)表現(xiàn)尚可，但在上市4日后，亦跌破首日發(fā)行價(jià)。

從股價(jià)下跌幅度來看，2020年的18家上市物企中，尤以10月22日上市的第一服務(wù)跌幅最大，上市首日跌約27%，刷新紀(jì)錄。

值得一提的是，2021年開年上市的3家物業(yè)企業(yè)中，除了有著“港股主板純商業(yè)運(yùn)營服務(wù)第一股”之稱的星盛商業(yè)，不久前上市的榮萬家、宋都服務(wù)，均遭遇了上市即破發(fā)。

以宋都服務(wù)為例，1月18日該公司正式在港交所主板掛牌上市，開市即破發(fā)，并一路直線下滑至交易所收市，報(bào)0.16港元，下跌36%，總市值僅5.12億港元。

“扎堆、輪次效應(yīng)、質(zhì)地不好”趕一起了

2020年下半年以來，諸多物管企業(yè)“上市即破發(fā)”背后，影響因素實(shí)則復(fù)雜多樣。

同策研究院資深分析師肖云祥向北京商報(bào)記者表示，首先，大量物業(yè)企業(yè)集中上市分流了關(guān)注物業(yè)投資的資金量;其次，股市輪動(dòng)效應(yīng)，這就與上市的節(jié)點(diǎn)有關(guān);最后就是上市公司本身的質(zhì)素、規(guī)模、管理物業(yè)來源、經(jīng)營模式等。

“2020年的10月和12月，分別是全年上市數(shù)量最多的兩個(gè)月。”中指物業(yè)事業(yè)部副總經(jīng)理牛曉娟也認(rèn)同，對于上一年度上市破發(fā)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，“上市過于集中”也是影響股價(jià)的一個(gè)非常重要的原因。

上市定價(jià)，也被視為影響港股新秀物企股價(jià)表現(xiàn)的一大直接因素。

克而瑞物管事業(yè)部研究總監(jiān)湯曉晨分析稱，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)破發(fā)主要有兩方面原因：一方面，是本身上市定價(jià)過高，以往期利潤表現(xiàn)相比，估值超過行業(yè)平均水平;另一方面，是企業(yè)本身規(guī)模量級較小，發(fā)展空間受限，業(yè)務(wù)增長性不被看好。

“部分首日破發(fā)且后市股價(jià)表現(xiàn)低迷的企業(yè)，共同特征是市場競爭力未被看好，對企業(yè)經(jīng)營表現(xiàn)預(yù)期一般。”湯曉晨直言。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，截止2021年1月27日收盤，與上市發(fā)行價(jià)相比，2020年上市的18家物業(yè)企業(yè)中，共有8家股價(jià)出現(xiàn)下跌，其中跌幅最大的前五名分別為：第一服務(wù)(-47.92%)、燁星集團(tuán)(-42.95%)、興業(yè)物聯(lián)(-41.71%)、金融街物業(yè)(-26.77%)以及遠(yuǎn)洋服務(wù)控股(-14.46%)。

不過，上述業(yè)內(nèi)專家也指出，股價(jià)低迷并不會(huì)成為此前破發(fā)企業(yè)的常態(tài)表現(xiàn)。肖云祥解釋稱，上市首日破發(fā)，并不代表所有企業(yè)本身價(jià)值不高，真正優(yōu)質(zhì)的企業(yè)還是會(huì)被資本市場認(rèn)同。

舉例來看，“上市即破發(fā)”的合景悠活和恒大物業(yè)，在上市后期都實(shí)現(xiàn)了大幅上漲，而上市首日并未出現(xiàn)破發(fā)的金融街物業(yè)、興業(yè)物聯(lián)和燁星集團(tuán)，股價(jià)卻在之后大幅下跌。

“ 2020年，由于新冠疫情的影響，讓物業(yè)在城市空間服務(wù)、社會(huì)基層治理中的角色更加凸顯，服務(wù)需求也迅速擴(kuò)大，而2020年下半年，國家針對物管板塊陸續(xù)發(fā)布了多項(xiàng)利好政策，因此整個(gè)行業(yè)也隨之沖上了新的價(jià)值高點(diǎn)。” 作為2020年內(nèi)股價(jià)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)的物企代表之一，永升生活服務(wù)在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)表示，隨著越來越多的物業(yè)公司上市，現(xiàn)階段行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)值回歸和估值分化的局面。

對于物管板塊未來的“后來者”，永升生活服務(wù)方面表示，“上市不是物業(yè)公司的唯一選擇，是否上市?怎么上市?可以結(jié)合公司自身的戰(zhàn)略規(guī)劃來考慮。”

“物業(yè)泡沫”是否來了？

針對物管板塊“估值回歸，價(jià)值分化”的現(xiàn)狀，多位接受北京商報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)專家表示，這一趨勢并不能視作現(xiàn)階段物管行業(yè)出現(xiàn)“泡沫”的充分依據(jù)。

“截止2021年1月27日，在港上市物業(yè)股平均PE約為41.8倍，遠(yuǎn)高于港股市場總體PE。這背后有堅(jiān)實(shí)的支撐：一是，物管行業(yè)上市公司正處于快速增長期，整體營收和利潤都保持平均在30%以上的增速;二是，和盈利能力持平的其他行業(yè)相比，物管行業(yè)現(xiàn)金流穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小。” 基于行業(yè)發(fā)展及企業(yè)成長期數(shù)據(jù)，牛曉娟認(rèn)為，當(dāng)前物業(yè)行業(yè)在整個(gè)資本市場的表現(xiàn)還未出現(xiàn)“泡沫”。

湯曉晨分析指出，是否出現(xiàn)“泡沫”要看行業(yè)的發(fā)展階段。

“當(dāng)前行業(yè)存在前所未有的外部利好環(huán)境，企業(yè)在橫縱延展中已經(jīng)擴(kuò)大甚至邁出了狹義的物管行業(yè)，特別是在政策的支持下，企業(yè)有望在生活服務(wù)行業(yè)進(jìn)一步滲透，未來企業(yè)的估值可能會(huì)更高。但是由于行業(yè)在變革期，不同企業(yè)未來的發(fā)展?jié)摿κ遣煌模乐捣只瘜⑹墙酉聛砦锕芄傻某B(tài)，波動(dòng)也是在所難免。” 湯曉晨強(qiáng)調(diào)，企業(yè)不應(yīng)過度追求市值表現(xiàn)，應(yīng)抓住機(jī)遇創(chuàng)造價(jià)值，獲取長遠(yuǎn)發(fā)展的能力和機(jī)會(huì)。

肖云祥也表示，判斷物業(yè)股是否出現(xiàn)“泡沫”，應(yīng)區(qū)分來看，對于一些本身規(guī)模不大、還沒有經(jīng)營特色的物業(yè)企業(yè)，確實(shí)有股價(jià)回落必然性。但對于質(zhì)素較高的企業(yè)而言，股價(jià)走高存在合理性。

在肖云祥看來，從市場背景來看，國家政策大力支持物業(yè)管理企業(yè)開展增值服務(wù)，其次，長期來看存量市場是未來房地產(chǎn)的主要市場，物業(yè)行業(yè)還有很大的發(fā)展空間，行業(yè)集中度也會(huì)不斷走高。

上市物企告別普漲、估值理性回歸，處于不同規(guī)模梯隊(duì)的物企應(yīng)如何籌謀未來發(fā)展?

肖云祥建言，物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身能力適時(shí)地發(fā)展自身規(guī)模，畢竟規(guī)模是未來行業(yè)競爭的重要籌碼;另一方面，是自身管理服務(wù)能力的提升和打造，抓住政策風(fēng)口推進(jìn)服務(wù)的多元化，打造標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和管理體系，在運(yùn)營上逐漸上科技化、數(shù)字化發(fā)展，并完善各類物業(yè)服務(wù)拉近與業(yè)主之間的關(guān)系。

牛曉娟則表示，對于已經(jīng)上市的企業(yè)，要利用好資本市場的助力，抓住時(shí)機(jī)，快速擴(kuò)張規(guī)模并打造品牌;對于未上市、但又頗具規(guī)模的物業(yè)企業(yè)，則要抓緊時(shí)間，爭取在港股上市門檻提高前沖擊上市。

對于中小物業(yè)企業(yè)而言，牛曉娟指出，隨著行業(yè)分化加劇和資本的加持，規(guī)模越小的物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存空間越來越小。可以考慮選擇合適的企業(yè)互相合并，以達(dá)到?jīng)_擊上市的資格，或者出售給大企業(yè)。

“一個(gè)必須要注意的風(fēng)險(xiǎn)，就是商譽(yù)減值的可能性。過去數(shù)年是行業(yè)收并購越來越頻繁，收并購?fù)瓿珊螅髽I(yè)管理和融合可能會(huì)存在一些問題，導(dǎo)致效率和業(yè)績無法提升，商譽(yù)減值。” 牛曉娟提示稱。

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng) 榮蕾

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