康橋悅生活赴港IPO：在管面積1370萬平 左手收利息右手向銀行借款資本負債率258.3%

中華網財經2月10日訊：康橋悅生活2月9日向港交所遞交招股書，建銀國際為獨家保薦人。

物業百強河南第二名

中華網財經翻閱招股書了解到，康橋悅生活是全國知名的綜合物業管理服務運營商，在華中地區處于領先地位。康橋悅生活一直深耕河南省，并逐步將業務拓展到河南以外的重點地區，包括浙江省、江蘇省、湖北省、河北省、廣東省、山東省及陜西省。被中指研究院評為2019年及2020年中國華中區域物業服務領先品牌，且根據中指研究院的資料，按照截至2019年12月31日的在管建筑面積計算，于總部設在河南省的物業服務百強企業中，排名第二。

股權關系：宋革委家族信托控股95%

康橋悅生活的關聯地產公司則為康橋集團，IPO前51歲的康橋集團掌門人宋革委家族信托透過康橋悅生活BVI間接持有康橋悅生活95%的股權，繼而成為后者的控股股東。

公開報道顯示，在康橋地產上市雖不明朗形勢下，康橋集團分拆物業上市或欲先行。2月1日，康橋集團旗下的物業服務公司——康橋悅生活服務集團有限公司（簡稱“康橋悅生活”）實際控制人從宋革委變更為了香港康橋悅服務集團有限公司（簡稱“香港康橋悅服務”）。隨著實控人的變更，康橋悅生活正式走上了剝離地產之路，這與上市前大多數房企分拆物業板塊的做法尤為相似。

剝離之前，康橋悅生活已暗自布局將近1年。

在管面積1370萬平

招股書顯示，截至2020年9月30日，康橋悅生活擁有100個在管物業，總在管建筑面積約為1370萬平方米，覆蓋三個省的17個城市。

截至同日，康橋悅生活已簽約管理218個物業，總合同建筑面積為3650萬平方米，覆蓋八個省的28個城市。

凈利率19.56%，歸母凈利6931萬元

招股書顯示，與傳統物業管理公司無異康橋悅生活業務線收入來自三方面：(i)物業管理服務；(ii)非業主增值服務；及(iii)社區增值服務。2020年前三季度物業管理服務非業 、主增值服務、社區增值服務收入分別占比為49.6%、34.1%、16.3%。

截至2018年末、2019年末，康橋悅生活營業收入2.28億元、3.62億元。同期毛利5397萬元、1.11億元，歸屬股東凈利潤2181萬元、6017萬元。

截至2020年9月末，康橋悅生活營業收入3.65億元、毛利1.25億元，凈利潤6931萬元。

近65%非業主增值服務收入來自關聯公司

招股書顯示，大部分收入來自于為康橋集團開發的項目提供的物業管理服務。 于往績記錄期間有很大部分物業管理服務合同與康橋集團開發的物業管理有關。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，康橋集團開發的物業分別占其在管總建筑面積的37.8%、39.9%及39.3%。此外，于2018年及2019年以及截至2020年9月30日止九個月，從康橋集團產生的非業主增值服務的收入分別占非業主增值服務總收入的70.6%、64.6%及64.8%。

95%在管面積、超9成物業管理服務收入來自河南省

招股書顯示，截至2018年及2019年12月31日以及2019年及2020年9月30日，位于河南省的在管總建筑面積分別占在管總建筑面積約100.0%、95.3%、100.0%及95.0%。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個月，來自河南省的在管物業所得的物業管理服務收入分別占總物業管理服務收入約100.0%、99.5%、100.0%及91.8%。

向第三方出借款收利息超千萬

招股書顯示，于往績記錄期間，康橋悅生活向關聯方及第三方提供若干貸款，而提供該等貸款可能不符合中國法律法規。于2018年及2019年以及截至2019年及2020年9月30日止九個月，其錄得向關聯方及第三方貸款的利息收入分別為310萬元、50萬元、 380萬元及1070萬元。該等貸款預計將在IPO前悉數償還。

資本負債率258.3%

康橋悅生活擁有負債，并可能在未來產生額外負債，這可能會對其財務狀況和經營業績產生重大不利影響。于往績記錄期間，產生了若干負債。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，銀行借款分別約為470萬元、5510萬元及3544萬元。截至2018年及2019年12月31日以及2020年9月30日，資本負債率分別為149.2%、86.6%及258.3%。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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