業(yè)績(jī)斷崖式下滑被“外來(lái)戶”擠到墻角 新星宇控股IPO背后艱難求生

來(lái)源：新財(cái)料出品 | 鄭小琳

2月9日，吉林長(zhǎng)春房企新星宇控股集團(tuán)有限公司（下稱“新星宇控股”）向港交所提交招股書。

作為一家老牌的物業(yè)開發(fā)商，新星宇控股曾經(jīng)在長(zhǎng)春房地產(chǎn)市場(chǎng)排名前三，如今，隨著外來(lái)房企的紛紛進(jìn)駐，其市場(chǎng)份額被“外來(lái)戶”不斷蠶食瓜分，作為“本土派”的新星宇控股已被擠至墻角。

不僅如此，由于公司整體規(guī)模偏小、業(yè)務(wù)過(guò)于集中，部分市場(chǎng)人士認(rèn)為，新星宇控股的赴港IPO之路未必一路坦途。

長(zhǎng)春“迷你型”房企為何選擇赴港IPO？

作為吉林省長(zhǎng)春市老牌物業(yè)開發(fā)商，新星宇控股的品牌在本地市場(chǎng)早已是家喻戶曉。

公司招股書披露，按2014年至2019年的訂約面積及訂約銷售額計(jì)，在長(zhǎng)春市當(dāng)?shù)匚飿I(yè)開發(fā)商中，新星宇控股連續(xù)六次排名第一。

目前，新星宇控股的主要業(yè)務(wù)有物業(yè)銷售、建造服務(wù)，其中，物業(yè)銷售作為公司營(yíng)收“大頭”，占總收入的比重達(dá)到九成以上。

就銷售規(guī)模看，與動(dòng)輒百億、千億體量的房企相比，新星宇控股在業(yè)內(nèi)屬于“迷你型”。招股書顯示，2018年、2019年及2020年的前9個(gè)月，新星宇控股的住宅物業(yè)銷售額分別為37.65億元、37.58億元和8.57億元。

在業(yè)務(wù)布局方面，新星宇控股顯得過(guò)于偏安一隅。招股書披露，新星宇控股在6個(gè)省份中的10個(gè)城市擁有38個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總額約405.86萬(wàn)平方米，其中，長(zhǎng)春作為公司大本營(yíng)，土儲(chǔ)占比達(dá)到53.6%。

對(duì)于此次上市募資用途，新星宇控股在招股書中表示：“將用于為我們的城市更新項(xiàng)目的土地成本提供資金、現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)建造成本、一般運(yùn)營(yíng)資金用途。 ”

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向《投資者網(wǎng)》表示，“內(nèi)地小房企赴港IPO的理由，一方面是為了拓寬融資渠道、提升品牌知名度，為日后的業(yè)務(wù)擴(kuò)張做準(zhǔn)備；另一方面，是為了‘活下去’。”

盧文曦進(jìn)一步表示，“房企想要保持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，往往需要大量的資金支持，而在目前國(guó)內(nèi)信貸逐漸收緊的背景下，中小房企融資渠道顯得過(guò)于單一，因此希望通過(guò)上市來(lái)拓寬融資渠道。”

值得留意的是，中小房企赴港IPO未必一路坦途。

據(jù)《投資者網(wǎng)》了解，去年共有7家內(nèi)地房企成功赴港IPO，分別是：匯景控股(09968.HK)、港龍中國(guó)(06968.HK)、金輝控股(09993.HK)、上坤地產(chǎn)(06900.HK)、祥生控股(02599.HK)、領(lǐng)地控股(06999.HK)以及大唐集團(tuán)(02117.HK)。

從去年“通關(guān)”的房企身上可以看出，不少房企的經(jīng)營(yíng)規(guī)模都大于百億甚至高達(dá)千億，整體業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。

同時(shí)，許多“通關(guān)”房企都有“二次遞表”后才成功上市的經(jīng)歷，比如：港龍中國(guó)、大唐集團(tuán)、領(lǐng)地控股等等。這意味著，中小房企想要成功上市其實(shí)并不容易，未來(lái)，或許是不少中小房企赴港IPO 都會(huì)經(jīng)歷“申請(qǐng)-失效-更新”的過(guò)程。

赴港IPO前業(yè)績(jī)呈現(xiàn)斷崖式下跌

2020年初，在新冠疫情的影響下，地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷短暫停擺后，整體態(tài)勢(shì)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升、穩(wěn)中向好的態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，2020年，全國(guó)新建商品房銷售額突破17萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)8.7%，再度創(chuàng)下新高。

不過(guò)，盡管整體市場(chǎng)已經(jīng)回暖，不少房企的業(yè)績(jī)?cè)鏊僖蛞咔橛绊戄^大，仍呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)，甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，新星宇控股便是其中一員。

圖片來(lái)源：招股書

2020年，新星宇控股營(yíng)收出現(xiàn)大幅下滑，截至2020年9月末，新星宇控股收入12.55億元，相較于2019年同期減少72.4%；凈利潤(rùn)為1.11億元，同比下滑超80%。

對(duì)于業(yè)績(jī)大幅下滑的原因，新星宇控股表示：“主要原因?yàn)樽≌吧虡I(yè)物業(yè)的開發(fā)及銷售的減少。”

據(jù)招股書顯示，2018年、2019年，新星宇控股物業(yè)銷售的收入分別約為47.87億元、48.66億元，歸母凈利潤(rùn)分別為4.99億元、4.93億元。

與前兩年的經(jīng)營(yíng)成果相比，新星宇控股在2020年呈現(xiàn)斷崖式下跌。不僅營(yíng)收從2018年的47億下滑至2020年前九月的7.6億元，利潤(rùn)規(guī)模也由2018年的近5億元縮水至2020年9月的1.1億元，顯示公司的整體經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)并不穩(wěn)定。

從排名三甲到跌出十強(qiáng)

“新星宇在我們長(zhǎng)春本地很出名，在我小的時(shí)候，我們家旁邊就是新星宇的樓盤，以前許多本地人都會(huì)買他們的房子，畢竟也算得上是長(zhǎng)春的一大地產(chǎn)商。”一位在長(zhǎng)春市從事房地產(chǎn)交易的中介人員向《投資者網(wǎng)》表示。

當(dāng)《投資者網(wǎng)》問(wèn)及現(xiàn)在購(gòu)房者一般會(huì)如何選擇樓盤時(shí)，他卻表示，許多購(gòu)房者都傾向于選擇大品牌的地產(chǎn)商，比如：萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、中海等等，“原因很簡(jiǎn)單，這些頭部房企的物業(yè)和服務(wù)都會(huì)優(yōu)于本土房企，房子質(zhì)量也比較高。”

回溯過(guò)去幾年，長(zhǎng)春作為省會(huì)城市吸引了不少頭部房企的入駐，保利、中海、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地等近年來(lái)紛紛在長(zhǎng)春落子，業(yè)內(nèi)角逐之態(tài)愈發(fā)激烈，本土房企的市場(chǎng)份額不斷被擠壓。

以銷售額為例，作為長(zhǎng)春本土地產(chǎn)商的新星宇控股的市場(chǎng)份額正在逐年下滑。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年，在《長(zhǎng)春房地產(chǎn)企業(yè)銷售額排行榜》中，新星宇控股曾以70億銷售額與萬(wàn)科、中海等頭部房企比肩，躋身本土樓市前三甲。

但高光時(shí)刻并未持續(xù)多久，2019年，新星宇控股開始被大眾置業(yè)和華潤(rùn)置地趕超，整體排名下跌2名，位列本地房企銷售排行榜中的第5位。

2020年及2021年1月，受新冠疫情沖擊，新星宇控股排名再度下跌，甚至跌出了長(zhǎng)春房企銷售額TOP10行列。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，《2020年長(zhǎng)春房地產(chǎn)企業(yè)銷售額榜單》上，新星宇位列第10名；同時(shí)，據(jù)CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)顯示，2021年1月銷售額榜單上，豪邦、大眾、萬(wàn)科登臨1月長(zhǎng)春房企銷售TOP榜前三，十強(qiáng)里依然不見新星宇控股的身影。

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