三道紅線下內房轉“綠”路上“招”與“目標”

中華網財經4月14日訊：三道紅線下，2020年的房企年報最受關注的莫過于是否轉“綠”上，不過，也有分析警告說，有些公司可能在借機”整理“財務報表。

轉“綠”的動力與招

對此，野村證券分析師Iris Chen表示，“去杠桿化的進展快于市場預期，這是出于滿足監管要求的意圖和更嚴格的融資環境所推動的。房地產開發商在‘三道紅線’指標上取得的進步越大，與金融機構金融融資談判時面臨的障礙就越少。”

有轉“綠”的動力自然各房企也是不遺余力推動，據媒體統計，在74家已發布年報的內房股中，“紅、橙、黃、綠”檔的企業數量分別為2家、5家、28家和24家。而彭博報道也進一步印證了，截至2020年年底，66家主要房企中有近一半已經滿足了“三道紅線”的要求，而六個月前僅有14家滿足。

值得注意的是，在眾多的轉“綠”房企中也是各有各的招。其中，融創中國及中國金茂的做法是延長了債務期限，并削減了一年內到期的借款，并減少土地購買的支出來滿足指標要求。

“綠檔”企業中，現金短債比最高的是建發國際，達5倍，凈負債率為73.8%，剔除預收后的資產負債率為68.2%。據不完全統計，建發系2020年共計發債25次，發行總額約496億元。在轉“綠”的路上走了一條被業界認為的“通過股權融資的方式補充權益來降低杠桿水平”，其動作是以介紹方式推動了建發物業在香港聯交所主板上市。

同樣，對于金科股份來說，也是使了“巧勁”，截至2020年底，金科股份“三道紅線” 全部轉為“綠檔”。據披露，公司報告期末權益總額為734.98億元，同比增長40.93％。通過做大權益來實現快速去杠桿或是金科股份財務為轉“綠檔”的重要手段。其中，值得注意的是，公司2020年新發行永續債融資13.42億元并將其分類確認為其他權益工具，全部計入所有者權益。截至報告期末，公司永續債總額為21.42億元，同比增長167.72％。

對于此類做法，業界認為，一般來說，永續債后期將會對企業產生較大的利息壓力，作為調杠桿的長期路徑來說或將不可持續。

此外，龍湖作為常“綠”房企也是另類了，數據顯示，2016年至2020年，龍湖集團的凈負債率一直保持在54%以下，現金短債比保持在3倍以上，剔除預收款后的資產負債率保持在70%以下，連續5年處在“三道紅線”綠檔水平。

房企轉“綠”目標

也有轉“綠”不成功，像仍踩中1道紅線的大悅城，隨著業績下滑，董事長辭職了。而更多沒有轉“綠”的房企在不同場合下表達了轉“綠”的決心與目標。

數據顯示，恒大地產以及廣州富力地產是僅有的兩個沒有任何實質性改善的大型房企，均踩了”三道紅線“。恒大地產總裁夏海軍表示恒大地產正努力在明年年底之前達到目標。而國內最大的地產商萬科有望在第一季度滿足該指標。

作為頭部企業的碧桂園，2020年年報中，其剔除預收款項的資產負債率為80%，凈負債率55.6%，現金短債比為1.9倍，觸及一道紅線，屬于“黃檔”房企。碧桂園CFO伍碧君表示，根據測算，按照現有的經營的節奏，集團能夠在2023上半年之前穩步變綠。

另外，新力控股首席財務官許進業提出，預計1-1.5年內實現全部達標。

奧園集團執行董事、聯席總裁陳志斌介紹，力爭在2022年之前實現“三條紅線”全達標。

正榮地產執行董事、董事長兼行政總裁黃仙枝表示，預計在2022年上半年將三線全面降為綠檔。

花樣年控股執行董事兼首席財務官陳新禹表示，2020年將全部降到紅線之下。

佳兆業管理層也在業績會上表示，2021年將力爭提前實現三項指標全部達標。

合景泰富集團財務資金副總裁黃妍萍表示，有信心在2021年末降至70%，轉入“綠檔”。

對此，業界人士對中華網財經表示，隨著杠桿水平下將房地產行業也將迎來平緩期，不過也有不少表面的轉“綠”問題存在，這是長期的問題，有些房企只是暫時將財務表修飾了。

（中華網財經綜合 文/散水）

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