天洋房山超級蜂巢爛尾多年送拍 掏空舍得酒業(yè)仍難自救

因為一場對北京公寓市場的突發(fā)調(diào)控，天洋北京房山超級蜂巢項目變成最終壓垮周政整個商業(yè)帝國的“稻草”之一。

爛尾數(shù)年的天洋北京房山超級蜂巢南區(qū)地塊終于被送上阿里法拍。

這個項目位于北京市房山區(qū)，五環(huán)六環(huán)之間，距離地鐵房山線蘇莊站約一公里。占地面積5.78萬平方米，建設(shè)面積24.4萬平方米，其中包含已施工面積17.26萬平方米，已預(yù)售面積4305.69平方米，評估價27.99億元，起拍價22.39億元，將于5月27日公開拍賣。

按天洋系實控人周政原本的計劃，這個項目本該成為支撐天洋系跨界發(fā)展的“現(xiàn)金奶牛”，卻因為一場對于北京公寓市場的突發(fā)調(diào)控，變成最終壓垮周政整個商業(yè)帝國的“稻草”之一。

錯付商住公寓

2014年，天洋斥資26.15億元，在一眾房企手中搶下北京房山的3宗商業(yè)金融用地，試圖復(fù)制中弘北京像素的神話。這個北京市場上有史以來最為成功的公寓項目，據(jù)傳為其實控人王永紅賺到超50億元的巨額利潤。

剛開始，房山超級蜂巢確實為天洋帶來不菲的收益。2016年5月，項目首次開盤，以2萬元/平方米的單價，推出292套40-60平方米的LOFT公寓。現(xiàn)場人潮涌動，短短3個小時之內(nèi)全部售罄，攬金近3個億。

但一年后，為整治房地產(chǎn)市場商改住的種種亂象，北京多部委聯(lián)合發(fā)布“326商住新政”。在不到700字的公告里，明確規(guī)定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人。僅已入市的二手項目可以出售給個人，但須滿足無房且連續(xù)繳納五年社保的條件，同時商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款，360度無死角地限制了商住房的買賣。

從那時開始，北京商住房的市場地位一落千丈，承載著天洋“大北京”戰(zhàn)略的房山超級蜂巢項目也從此一蹶不振。天洋系旗下承載文旅及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司夢東方2020年度報告顯示，截至2021年4月15日，房山超級蜂巢項目僅售出6.6萬平方米，占比僅20%,可售部分還有超過25萬平方米的體量沒有賣出。

無法銷售意味著無法回款，在依靠“借錢開發(fā)”的房地產(chǎn)行業(yè)，這也就代表著開發(fā)商很難償還從銀行借來的巨額債務(wù)。事實上，在“326商住新政”發(fā)布的前兩個月，天洋基業(yè)才剛剛向恒豐銀行貸款28億元用于開發(fā)房山超級蜂巢項目。根據(jù)貸款協(xié)議，作為償還貸款的抵押品之一，天洋基業(yè)將三塊土地全部抵押給恒豐銀行。

隨后，因恒豐銀行內(nèi)部重組需要，債權(quán)被山東金融資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱山東金融）正式接管。債權(quán)營銷公告顯示，截至2019年3月31日，天洋基業(yè)拖欠未償還本金約人民幣25.10億元，無力償還。

接手后，山東金融迅速將周政及天洋基業(yè)、天洋控股告上法庭，并要求法院強制執(zhí)行土地公開拍賣，用于償還債務(wù)。

此外，因房山超級蜂巢項目已有部分房源對外銷售，這部分業(yè)主也成為受害者，權(quán)益無法得到保障。房山超級蜂巢業(yè)主陳清（化名）向時代財經(jīng)表示，因土地被抵押而天洋基業(yè)無力償還，房山超級蜂巢已銷售的部分公寓始終無法辦理房產(chǎn)證。

“根據(jù)合同，天洋基業(yè)應(yīng)該在2019年5月之前為業(yè)主辦理完房產(chǎn)證，但證一直辦不下來。說好的賠償金也僅僅支付了兩個月，就因為天洋賬上已沒有錢而中斷。到現(xiàn)在，我們的房產(chǎn)證也沒辦下來，天洋那邊一直沒有說法，僅表示公司在想辦法湊錢，然后就沒有下文了。”

如今，他們只能期待在此次拍賣之后，天洋與山東金融之間的債務(wù)糾紛能夠解決，并為業(yè)主完成不動產(chǎn)證的辦理。

拿“酒錢”為地產(chǎn)填坑

另一根壓垮天洋的稻草是天洋創(chuàng)新中心項目。

2015年8月，經(jīng)過200多輪的激烈報價，天洋控股以總價38.22億元拿下了A股上市公司沱牌舍得的實際控制權(quán)，成功將商業(yè)版圖拓展到白酒領(lǐng)域，打下了一個橫跨文化、消費、地產(chǎn)和金融的多元商業(yè)帝國。

與此同時，意氣風發(fā)的周政決定以20.8億元巨資收購燕郊最大的爛尾樓--成功大廣場，并將其更名為天洋創(chuàng)新中心。這個項目與北京通州副中心僅一河之隔，地理位置優(yōu)越。在燕郊炒房風氣最為瘋狂的那段時間，天洋的這個投資邏輯似乎并無問題。

當時，為了盡快拿到并將爛尾樓改造成功，天洋還通過杭州工商信托先后發(fā)行“天洋燕郊創(chuàng)新中心1號”及“天洋燕郊創(chuàng)新中心2號”兩款集合信托計劃，合計募資規(guī)模高達48億元。

但由于京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，天洋創(chuàng)新中心項目于2017年9月暫時停工，直至《北京市通州區(qū)與廊坊北三縣整合規(guī)劃》獲批后，于2019年8月重新開工。停工的這兩年，項目開發(fā)停滯、大量資金沉淀，給天洋帶來了巨大資金壓力。

雪上加霜的是，天洋也因此徹底錯過了環(huán)京樓市最紅火的那段時光。當2020年項目更名為“北京LOGO”重新入市，面臨的卻是一個無比慘淡的市場，以至于天洋不得不向杭州工商信托申請部分展期。

根據(jù)杭州工商信托2020年4月3日發(fā)布的公告，天洋創(chuàng)新中心48億元的整體債務(wù)之中，仍有37億元待償還。

巨大的債務(wù)壓力之下，天洋為換取其中挪騰的時間、空間，開始違規(guī)拆借舍得酒業(yè)資金。2019年1月以來，天洋控股因資金緊張，持續(xù)向舍得酒業(yè)借款并無力歸還。為了平賬，每逢季度末或年末，天洋會通過外部籌集資金先歸還給舍得，賬目做完一周內(nèi)，該筆資金再從舍得原路返回給天洋。

舍得酒業(yè)公告顯示，2019年、2020年兩年時間，控股股東天洋控股通過蓬山酒業(yè)、三河玉液等公司，違規(guī)拆借公司資金7.03億元，其中流向天洋控股0.4億元、其關(guān)聯(lián)方三河天洋城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.83億元、天洋房地產(chǎn)（三河）有限公司1.8億元。

然而，奇跡并沒有發(fā)生。“飲鴆止渴”強行續(xù)命兩年的天洋，最終還是因無力在承諾期限內(nèi)歸還非經(jīng)營性占用的資金及利息，被舍得酒業(yè)告上法庭。

2020年8月，舍得酒業(yè)發(fā)布《關(guān)于公司自查控股股東及其關(guān)聯(lián)方資金占用事項的提示性公告》，表示經(jīng)自查發(fā)現(xiàn)，公司間接控股股東天洋控股存在通過蓬山酒業(yè)非經(jīng)營性占用公司資金的情形，并仍有4.75億元尚未收回。

此舉揭開了天洋系的遮羞布，債務(wù)危機自此全面爆發(fā)。

回顧20年前，周政從家電、百貨行業(yè)跨界地產(chǎn)，并憑借著燕郊市場的火熱快速起家，逐步構(gòu)建起一個多元的商業(yè)帝國。20年后，卻因為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的幾項失敗決策，多年的努力隨之奔潰。天洋系成也地產(chǎn)，敗也地產(chǎn)。

關(guān)鍵詞： 洋房 超級 蜂巢 多年