取消預售制！賣地大戶杭州給開發商出了一道新考題

7月30日凌晨，在延期整整一個月后，杭州第二批集中供地的31宗地塊終于亮相。和地塊信息一同公布的，還有杭州全面升級的土地出讓規則。

杭州的第二批集中供地，取消了此前第一批集中供地時繳納5000萬元勾地免交保證金的政策，恢復每塊地20%競買保證金制度。同時，十個行政區將各拿出一宗地塊，試行“競品質”試點政策，且這些地塊未來將實施現房銷售制度。

所謂“競品質”，即在出讓過程中，通過采取一次性公告和線下“競品質”、線上“競地價”兩階段操作方式來進行出讓。根據此次試行“競品質”的十宗地塊的報名規則，開發商首先須向杭州市建委提交“品質方案”，經評審入圍之后，方可獲得競價資格。

此外，杭州還對第二批集中出讓地塊的最高溢價上限進行了下調，溢價率從此前的30%下調至20%，“競品質”試點地塊的溢價率上限僅為10%。當出讓地塊在達到上限價格后，原來開發商的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。

專家：品質新規對小房企不友好

上述眾多調整中，“競品質+現房銷售”這一試點制度最受市場關注。

和上海市土地出讓規定相似的是，在杭州的第二批集中供地中，如果地塊報名房企數量達到11家或者11家以上，排名前6的房企入圍；報名房企數量6—10家，則取前5家房企；報名房企3—5家，全部入圍；報名房企少于3家，取消此次競買。

據錢江晚報報道，杭州市建委將組織專家進行評審，并按照房企評分高低確定入圍者。評分表主要由“房企資信”和“品質承諾”兩部分組成，各占100分。

在房企資信分數方面，只要報名房企剔除預收款的資產負債率不大于70%，即可獲得30分，反之則是0分。總分值占比第二的是房企在近三年開發總面積，占25分，房企在近三年自行開發的（開工及建成）商品住宅總建筑面積須達到450萬平方米以上，可以在這一項上拿到滿分，如不到30萬平方米，則得0分。

這也就意味著，之前從未在杭州拿過地的房企勝算很低。此外，其他評分項還包括房企主體信用等級、開發資質等級、百強排名、建筑獎項等，從10分到15分不等。

（圖片來源：浙江省土地使用權網上交易系統）

而在品質承諾方面，盡管在杭州之前就已有北京、南京、蘇州等地試行“競品質”政策，但不同于北京先競地價，再競品質的規定，杭州的“競品質”項目是先競品質，再競地價，同時地塊還要采用現房銷售，必須是在全裝修交付之后通過驗收方可對外銷售，此舉為全國首創。

此外，想要拿到“競品質”地塊的房企，還需要額外繳納5000萬元的保證金，在最終項目通過竣工驗收之后再予以退還。

7月30日，好地研究院研究員徐路加向時代周報記者分析指出，推出“資信打分+競品質方案+現房銷售”，從一定程度上來說，是有利于具有規模和品牌優勢的國企、央企和民營龍頭企業的。

“通過在正式報價前，設置資信打分和競報品質方案兩項內容，一方面篩選出了更優質的房企；另一方面，也有利保障了產品質量。當然，以高品質方案建設，首先帶來的是建設成本的提高，同時現房銷售的要求大大降低了周轉效率，增加了資金成本，在新房嚴苛限價下，將在拿地端有助于降低地價。” 徐路加表示。

房企：態度曖昧，競品質地塊或遇冷

7月30日，中國豪宅研究院院長、城市運營專家朱曉紅接受時代周報記者采訪表示，推行現房銷售制度，是對房企實力的考量，也是在幫銀行、購房者規避爛尾的風險。同時，這將意味著購房的預付款用不上，讓房企資金流動性更慢，開發資金成本變得更高。

據他了解，一部分實力不夠、融資能力不強的房企將自行退場。同時還有不少房企對此次“競品質+現房銷售”政策的出臺完全沒有做好準備或十分為難。

過去，預售制度是一些房企成功撬動萬億市場，加快城市建設節奏，促進行業快速發展的助推器。但同樣也是因為預售制度，一些開發商將經營成本和經營風險轉嫁給了購房者，不僅讓購房者承擔了本應由開發商承擔的資金成本，還會導致開發商挪用、占用資金最終導致項目爛尾無法交付等風險。

“競品質+現房銷售”規避了預售制所產生的潛在風險，但不得不說，也給原本就在今年遭遇多次政策、金融端調控的開發商再度帶來壓力。

7月30日—31日，時代周報記者詢問了多家上市房企的投資負責人和土地研究專業人士，但其中大多數都未明確向記者表示會參與此次杭州“競品質”地塊的競拍。某總部位于上海的TOP 20房企的一位品牌負責人就表示，其浙江大區連夜開會組織討論此次的政策，但“一切都還需研究”。

另一位不愿具名的業內人士則表示，以此次杭州第二批掛出的這31宗地為例，起始總價高達634億元，房企想要廣撒網的話就意味著需要繳納近127億元的保證金，一旦不想要了，損失的可就不止此前某家房企退地時的5000萬元了。

7月30日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向時代周報記者指出，隨著杭州率先優化土地競拍規則，預計后續加入的城市數量或還會繼續增多。而隨著保障性租賃住房的地位不斷上升，預計后續房企拿地需要不斷注意此類產品，真正將拿地工作和保障性產品配建工作相結合。此外，房企還是要理性拿地，如盲目高價拿地的，后續將面臨更大的壓力和管控。

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