瑞安新天地上市路漫漫與估值“糾結(jié)”：收入依賴上海物業(yè)

中華網(wǎng)財經(jīng)9月16日訊：房地產(chǎn)調(diào)控趨緊+疫情影響下，瑞安房地產(chǎn)2021年中期財報給出了小驚喜——“同比扭虧”了。與此同時，瑞安房地產(chǎn)便迫不及待將旗下“商業(yè)投資物業(yè)板塊——瑞安新天地”推上港交所。

值得注意的是，此前，8月24日，瑞安房地產(chǎn)主席羅康瑞就商業(yè)投資物業(yè)上市在中期業(yè)績會上曾表示，十年前已研究是否要分拆新天地上市，但當時市場條件和旗下物業(yè)還沒有全部成熟，故未有具備足夠的上市條件；而目前仍處于研究階段，董事會還沒有做出決定，但強調(diào)正研究怎么樣才能夠為股東創(chuàng)造更大的價值。

而在上一次被問到上市問題是在2019年，彼時羅康瑞曾表示“折讓太大”，因而暫無計劃。但在當前地產(chǎn)、物業(yè)皆陷入回調(diào)的背景下，瑞安新天地登陸資本市場能否獲得一個讓羅康瑞滿意的估值，仍是個未知數(shù)。

而如今這邊“話音剛落”，瑞安新天地便披露了上市申請。有甚者猜測“或許對于上市估值已經(jīng)不是那么重要？”

據(jù)悉，在9月13日，瑞安房地產(chǎn)有限公司旗下經(jīng)分拆后的商業(yè)投資物業(yè)及物業(yè)管理及資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)開啟獨立赴港上市之路，向港交所遞交了招股書，該等業(yè)務(wù)將由瑞安新天地營運，瑞安新天地為一家在開曼群島注冊成立的獲豁免有限責(zé)任公司，主要從事商業(yè)物業(yè)及配套業(yè)務(wù)，瑞安新天地于2021年6月30日的資產(chǎn)淨(jìng)值約為人民幣312.03億元。

招股書披露，瑞安新天地此次赴港上市，摩根士丹利亞洲有限公司及瑞銀証券香港有限公司為全球發(fā)售的聯(lián)席保薦人。

據(jù)披露信息顯示，緊隨全球發(fā)售完成后，瑞安新天地將繼續(xù)作為瑞安房地產(chǎn)的附屬公司，而瑞安房地產(chǎn)將仍然是瑞安新天地的控股股東。

業(yè)務(wù)模式方面，招股書披露經(jīng)營業(yè)務(wù)分三部分，分別為物業(yè)投資、物業(yè)管理、資產(chǎn)管理，此外其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生部分收入，主要來自物業(yè)銷售，其中主要是停車場物業(yè)銷售及工作站孵化服務(wù)等。

具體來看，瑞安新天地的物業(yè)組合大部分為瑞安房地產(chǎn)于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區(qū)等主要商業(yè)空間，如上海新天地、佛山嶺南天地、武漢天地、南京國際金融中心等。

收入也主要來自于租金收入、物業(yè)管理費等。截至2021年前6月，瑞安新天地實現(xiàn)收入13.77億元，毛利10.4億元，歸屬股東凈利潤4.04億元。

收入依賴上海物業(yè)

截至2021年6月30日，瑞安新天地物業(yè)總建筑面積為200.5萬平方米，其中52.7%位于上海。根據(jù)萊坊的獨立估值，其物業(yè)總值為人民幣531.35億元，其中71.9%位于上海。

具體來看，瑞安新天地共13項商業(yè)物業(yè)中有7項位于上海，瑞安新天地在上海的物業(yè)組合包括上海新天地、新天地時尚II、瑞安廣場和新天地廣場、虹橋天地、創(chuàng)智天地、INNO創(chuàng)智以及企業(yè)天地5號及湖濱道。

這其中，在零售物業(yè)的租金方面，上海新天地處于絕對高位，2018年以來連年上漲，截至2021年6月底，其平均實際租金達到了20.26元/平方米/日。但同期，平均實際租金處于第二、第三位的新天地時尚II、新天地廣場則出現(xiàn)下滑，分別從9.41元、8.49元的高位，下降至7.32元、5.53元。

招股書內(nèi)容顯示，瑞安新天地總建筑面積有170萬平方米已取得外部可持續(xù)發(fā)展及/或綠色認證。另根據(jù)不競爭契據(jù)，有權(quán)收購瑞安房地產(chǎn)于總建筑面積約130萬平方米儲備商業(yè)物業(yè)以及未來商業(yè)物業(yè)的權(quán)益。因此，瑞安新天地在上海的物業(yè)組合及收購藍圖的總建筑面積達到約220萬平方米。

此外，招股書披露，瑞安新天地物業(yè)組合大部分為瑞安房地產(chǎn)于上海、武漢、佛山及重慶的“天地”系列城市更新社區(qū)的主要商業(yè)空間，當中亦包括虹橋天地、上海創(chuàng)智天地社區(qū)(“創(chuàng)智天地”)及南京國際金融中心。

除物業(yè)投資業(yè)務(wù)外，瑞安新天地擁有另外兩個業(yè)務(wù)分部，即物業(yè)管理業(yè)務(wù)，包括商業(yè)及住宅物業(yè)管理服務(wù)及商業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)。

毛利率超過70%、凈利潤率達34.4%

財務(wù)數(shù)據(jù)方面，于2018年、2019年、2020年及截至2021年6月30日止6個月，瑞安新天地收益分別為23.93億元、25.8億元、23.58億元、13.77億元；毛利分別為15.79億元、17.57億元、16.62億元、10.4億元；對應(yīng)毛利率分別為65.98%、68.1%、70.48%、75.53%。

從凈利潤率來看，于2018財年、2019財年分別為28.5%、22.6%；截至2021年6月30日止6個月的利潤率為34.4%。

于截至2018年、2019年及2020年12月31日，瑞安新天地流動負債凈額分別為28.69億元、11.43億元、9.69億元，減少的主要原因是償還銀行借貸令于一年內(nèi)到期的銀行借貸減少；凈資產(chǎn)負債比率分別為21.9%、22.3%、21.6%。

截至2021年6月30日，流動負債凈額增至12.82億元，主要是由于于一年內(nèi)到期的證券化安排的收款增加人民幣7.41億元。凈資產(chǎn)負債比率為19.8%。

于往績記錄期，瑞安房地產(chǎn)主要資金來源為內(nèi)部資源、發(fā)售債務(wù)證券、銀行貸款及合營伙伴注資。其稱，日后擬通過與上述相同的資金來源及股權(quán)發(fā)行為未來資金需求撥資。

而對于此次瑞安新天地上市是否有個好價格，好估值，業(yè)界也有不同聲音，一位不愿具名的行業(yè)人士表示，“隨著房地產(chǎn)融資環(huán)境趨緊，部分房企發(fā)債拿錢越來越難，成本越來越高，分拆部分旗下業(yè)務(wù)上市成了急需之選，對于瑞安房地產(chǎn)來說，商業(yè)板塊早上早好?！?/p>

截至今日收盤，包括合景悠活、遠洋服務(wù)、榮萬家、新希望服務(wù)、越秀服務(wù)、時代鄰里等在內(nèi)的多只在港物業(yè)股票均已跌破發(fā)行價。即使是有商業(yè)管理的華潤萬象生活，其近期股價表現(xiàn)也在持續(xù)下降，從6月底逾55港元/股的價格一路走低至35港元/股，跌幅超三成。

此外，以商業(yè)物業(yè)收入為主的寶龍商業(yè)股價已經(jīng)跌至近一年新低。截至今日收盤，寶龍商業(yè)每股報價18.12港元，下跌7.17%，盤中現(xiàn)一年新低，每股17.96港元。而較今年4月29日沖高的上市以來最高價每股31.47港元，目前已經(jīng)跌去42.4%。

瑞安新天地此次上市市場將給予怎樣的估值暫不得而知，中華網(wǎng)財經(jīng)將持續(xù)關(guān)注其上市進展并保持跟進報道。

（中華網(wǎng)財經(jīng)綜合 文/劉星）

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