越秀地產(chǎn)洪國兵受邀參加國際城市軌道交通高峰論壇并做主旨發(fā)言

10月10日，由中國城市軌道交通協(xié)會(huì)主辦，中國城市軌道交通協(xié)會(huì)資源經(jīng)營專業(yè)委員會(huì)、中國城市軌道交通協(xié)會(huì)傳媒會(huì)展中心、西南交通大學(xué)TOD研究中心、北京中城軌會(huì)展有限公司，京投發(fā)展股份有限公司承辦，越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)協(xié)辦的“京投發(fā)展?第四屆TOD創(chuàng)新論壇”在北京圓滿舉行。全國各省市政府、軌道公司和社會(huì)資本方等相關(guān)單位超過二百位TOD領(lǐng)域的專家學(xué)者參與，共同圍繞TOD政策的落地和TOD項(xiàng)目的實(shí)施推進(jìn)，以及行業(yè)熱點(diǎn)、難點(diǎn)和趨勢(shì)展開深度研討與交流，探索合作共贏之路。

本次論壇以“從‘城市軌道’邁向‘軌道城市’”為主題，越秀地產(chǎn)TOD研究院首次在北京國際城市軌道交通高峰論壇中帶來越秀地產(chǎn)TOD思考。越秀地產(chǎn)首席產(chǎn)品官、TOD研究院院長洪國兵在論壇上發(fā)表主題演講，講述越秀TOD模式歷經(jīng)二十余年深入研究與探索，完成從1.0到4.0迭代升級(jí)，邁進(jìn)5.0時(shí)代。這也成為越秀地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，憑借創(chuàng)新的體制機(jī)制、獨(dú)特的商業(yè)模式、成熟的開發(fā)體系、完善的技術(shù)研發(fā)體系、強(qiáng)大的城市綜合運(yùn)營能力以及豐富的產(chǎn)業(yè)配套資源等六大核心優(yōu)勢(shì)，致力打造軌道美好生活，為城市發(fā)展提供更多可能。

從0到1的四次迭代，越秀地產(chǎn)從實(shí)踐中探索“軌道城市”革新之路

越秀地產(chǎn)首席產(chǎn)品官、TOD研究院院長洪國兵介紹，越秀地產(chǎn)作為發(fā)軔于廣州的全國第一批成立的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，38年來一直秉承“成就美好生活”的品牌使命，見證和參與著廣州的蝶變和成長。越秀地產(chǎn)以“城市運(yùn)營商”的魄力，先后開發(fā)運(yùn)營流花商圈、天河商圈、珠江新城CBD等核心商圈，成片提升區(qū)域價(jià)值，展現(xiàn)出強(qiáng)大城市運(yùn)營能力。

事實(shí)上，早在上世紀(jì)90年代廣州地鐵1號(hào)線建立之初，越秀地產(chǎn)就開始探索“軌交+物業(yè)”模式的發(fā)展之路。經(jīng)過二十多年的沉淀，越秀地產(chǎn)在廣州已打造超過50多個(gè)泛TOD項(xiàng)目，其中包括與廣州地鐵聯(lián)合開發(fā)的5個(gè)車輛段上蓋項(xiàng)目。同時(shí)，依托“1+4”全國戰(zhàn)略布局，越秀地產(chǎn)已在全國10個(gè)城市落地超過70個(gè)泛TOD項(xiàng)目，初步形成“深耕廣州、聚焦大灣區(qū)、輻射全國”的戰(zhàn)略格局。

憑借多年的經(jīng)驗(yàn)累積和成功實(shí)踐，越秀地產(chǎn)在對(duì)TOD發(fā)展的不斷摸索中，完成自身從1.0到4.0價(jià)值模式的迭代升級(jí)，逐步形成軌道建設(shè)和城市運(yùn)營有機(jī)結(jié)合的一體化發(fā)展模式。

最開始的1.0階段，城市軌道建設(shè)主要以政府為主導(dǎo)，直接投資地鐵建設(shè)和進(jìn)行土地整備，同時(shí)負(fù)責(zé)后續(xù)周邊片區(qū)的城市運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)布局。隨著城市軌道交通進(jìn)入發(fā)展高速期，軌道交通建設(shè)與沿線土地開發(fā)從政府主導(dǎo)向城軌公司與社會(huì)資本協(xié)同發(fā)展逐步過渡，越秀地產(chǎn)“軌交+物業(yè)”模式就此開啟2.0至3.0的全新發(fā)展進(jìn)程。在此過程中，越秀集團(tuán)與廣州地鐵簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，并成功引入廣州地鐵集團(tuán)作為越秀地產(chǎn)的戰(zhàn)略股東，越秀地產(chǎn)進(jìn)入了“軌道建設(shè)運(yùn)營+土地整備及一二級(jí)開發(fā)”的新模式，通過戰(zhàn)略合作方式，越秀地產(chǎn)打造出星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城5個(gè)新一代的TOD項(xiàng)目，促進(jìn)了廣州全新居住模式的升級(jí)。

進(jìn)入4.0階段，越秀地產(chǎn)將TOD開發(fā)的價(jià)值鏈條延伸到軌道交通站點(diǎn)周邊區(qū)的城市運(yùn)營，通過整合商業(yè)、長租、康養(yǎng)、教育等多元服務(wù)板塊，為TOD客群提供功能性服務(wù)獲取長期衍生價(jià)值。在二十多年來的城市軌道建設(shè)中，越秀地產(chǎn)協(xié)同城軌公司不斷發(fā)揮城市更新發(fā)展的職能，從單一向復(fù)合不斷演化，逐漸完善TOD 1.0-4.0的價(jià)值鏈條。

高效合作深挖價(jià)值，技術(shù)引領(lǐng)創(chuàng)新發(fā)展，從客戶出發(fā)打造品質(zhì)產(chǎn)品

“在這么多年的探索中，我們也并非一帆風(fēng)順，在合作機(jī)制、技術(shù)等方面也會(huì)遇到種種考驗(yàn)。”談到越秀TOD模式是如何打破傳統(tǒng)的邊界，直面發(fā)展過程中遇到的挑戰(zhàn)，洪國兵院長就合作共贏、價(jià)值挖掘、技術(shù)融合、服務(wù)升級(jí)這四個(gè)方面進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)和心得的分享。

首先，在合作模式上，越秀地產(chǎn)與廣州地鐵建立了深度的戰(zhàn)略合作，構(gòu)建了從頂層的融資平臺(tái)，再到土地一級(jí)開發(fā)，二級(jí)開發(fā)，最后到城市運(yùn)營的高效共贏的合作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙方利益價(jià)值的最大化。為推動(dòng)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，在2019年，越秀地產(chǎn)引入廣州地鐵成為戰(zhàn)略股東，通過股權(quán)收購的方式，收購由廣州地鐵組建的項(xiàng)目公司部分股權(quán)，這一舉動(dòng)鞏固了雙方在二級(jí)開發(fā)階段的利益，并形成了一套獨(dú)特的TOD技術(shù)，積極推進(jìn)了廣州TOD的建設(shè)與發(fā)展。

其次，在價(jià)值挖掘上，越秀地產(chǎn)制定了一套軌交價(jià)值研判體系，以精準(zhǔn)的軌交價(jià)值研判和客戶的需求洞察，打造自身“產(chǎn)品力”，以扛得起市場(chǎng)考驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，頻頻收獲消費(fèi)群體的青睞。在TOD項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研中，越秀地產(chǎn)通過分析城市的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃、每個(gè)站點(diǎn)的特性等，并采用先進(jìn)的“城市大數(shù)據(jù)”，對(duì)廣州地鐵沿線區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r、人群生活方式進(jìn)行全面研究。洪國兵表示，只有對(duì)軌道交通價(jià)值進(jìn)行深度挖掘，深刻洞察客戶所需，了解目標(biāo)客戶的心理需求，才能進(jìn)行產(chǎn)品策劃最終打造爆款產(chǎn)品。

然而，產(chǎn)品策劃還只是第一步，具備過硬的TOD開發(fā)技術(shù)才是產(chǎn)品落地的核心關(guān)鍵。為解決TOD項(xiàng)目的空間結(jié)構(gòu)復(fù)雜、功能業(yè)態(tài)復(fù)合、跨專業(yè)協(xié)作等技術(shù)難點(diǎn)，越秀地產(chǎn)還專門設(shè)立了越秀地產(chǎn)TOD研究院，通過跨專業(yè)聯(lián)動(dòng)進(jìn)行了深層專項(xiàng)技術(shù)研究，制定了一套高效的技術(shù)研發(fā)體系，在交通、結(jié)構(gòu)、減振降噪、景觀等方面取得一系列的技術(shù)成果，并在實(shí)際項(xiàng)目中得到應(yīng)用。

一個(gè)好的后期運(yùn)營服務(wù)才能賦予空間場(chǎng)所持續(xù)的生命和活力。越秀地產(chǎn)認(rèn)為，服務(wù)的品質(zhì)關(guān)鍵在于“以人為本”。為滿足業(yè)主美好生活，在這一階段，越秀地產(chǎn)戰(zhàn)略性地引入廣州地鐵物業(yè)，直接獲取廣州地鐵旗下公司的部分物業(yè)股權(quán)。未來雙方將在地鐵空間服務(wù)等方面開展全方位合作，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和綠色健康的出行環(huán)境。

過去幾年，憑借在合作模式、產(chǎn)品策劃、開發(fā)技術(shù)、城市運(yùn)營方面的差異化優(yōu)勢(shì)與實(shí)力，越秀TOD項(xiàng)目收獲了市場(chǎng)和消費(fèi)者的認(rèn)可。截止2021年上半年，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目錄得合同銷售約人民幣76.0億元，同比上升50.7%。其中，星瀚實(shí)現(xiàn)25.3億元、星圖實(shí)現(xiàn)25.0億元、星匯城實(shí)現(xiàn)13.9億元。幾年來不僅業(yè)績?cè)鲩L亮眼，同時(shí)也為合作方賦能、盤活地鐵資產(chǎn)，共同推進(jìn)城市的發(fā)展。

越秀地產(chǎn)TOD 5.0:，激活城市向上動(dòng)力：

中國城市軌道交通協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，中國內(nèi)地共有49個(gè)城市開通城軌線路，總里程為8448.67公里。據(jù)中指研究院預(yù)計(jì)，未來還將新增2000個(gè)以上軌道交通站點(diǎn)，這為TOD開發(fā)帶來了龐大的市場(chǎng)規(guī)模及增長空間。

越秀地產(chǎn)認(rèn)為，TOD開發(fā)作為城市新的增長極之一，在傳統(tǒng)TOD打造上，一般僅注重于土地的增值和空間的塑造，而隨著TOD的發(fā)展會(huì)出現(xiàn)集群開發(fā)、產(chǎn)業(yè)先行、產(chǎn)品與服務(wù)復(fù)合化三大發(fā)展趨勢(shì)。基于這樣的趨勢(shì)，越秀TOD模式將進(jìn)入到全新的5.0階段，即“軌道建設(shè)+土地整備+二級(jí)開發(fā)+城市運(yùn)營+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”的發(fā)展模式。

一方面，越秀地產(chǎn)依托國企背景優(yōu)勢(shì)，建立與政府、城軌公司等多個(gè)主體間的高效溝通協(xié)作機(jī)制，并充分發(fā)揮從軌道建設(shè)到二級(jí)開發(fā)，一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的全流程開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)，以及完善的技術(shù)研發(fā)體系，為產(chǎn)品開發(fā)落地提供堅(jiān)實(shí)支撐。另一方面，通過越秀地產(chǎn)和越秀房托雙平臺(tái)建立“開發(fā)+運(yùn)營+金融”的獨(dú)特模式，實(shí)現(xiàn)長期物業(yè)持有以及提升城市運(yùn)營能力。

在產(chǎn)品與服務(wù)復(fù)合化趨勢(shì)下，越秀地產(chǎn)充分發(fā)揮城市綜合運(yùn)營能力，依據(jù)全場(chǎng)景的多元化業(yè)態(tài)開發(fā)運(yùn)營需求，打造住宅、商業(yè)、服務(wù)、康養(yǎng)、長租、教育及地產(chǎn)+等產(chǎn)業(yè)，并依托越秀集團(tuán)“4+X”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系和“越秀產(chǎn)業(yè)基金”，驅(qū)動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展。

關(guān)鍵詞： 越秀 軌道 主旨 做主