中南建設(shè)2021年三季報,安全是最好的通行證
10月29日晚,中南建設(shè)發(fā)布2021年第三季度報告,前三季度中南建設(shè)實現(xiàn)營業(yè)總收入610.8億元,同比增長33.2%;歸屬于上市公司股東凈利潤27.7億元,三年復(fù)合增長率29.8%。地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入449.4億元,同比增長41.7%;建筑業(yè)務(wù)營業(yè)收入176.6億元,同比增長13.0%。
曾幾何時,房企高歌猛進,千億、萬億不在話下。但花無常紅,月有圓缺,正逢國家經(jīng)濟治理轉(zhuǎn)向,政策約束雷厲風(fēng)行,眾生群像,難擋“縮表”大勢。作為以往高增長房企代表的中南建設(shè),調(diào)整壓力無需贅言。從單季來看,增速放低、利潤承壓、投資收縮體現(xiàn)了宏觀大勢的深入影響,但不斷改善的三線指標和更清晰的安全邊界,則客觀反映了中南建設(shè)經(jīng)營中“安全大于利潤、利潤大于規(guī)模”的價值排序和順勢而為又有所堅持的定力。
經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)中向上
前三季度,中南建設(shè)在增量銷售上趕節(jié)點、促簽約,在存貨去化上給政策、敢斷尾,完成了地產(chǎn)合同銷售金額1536.8億元,銷售面積1117.0萬平方米,同比分別增長7.4%和4.3%,增速雖不高,但在當(dāng)前形勢下已難能可貴,而回款率則維持在80%的水平。
在支出端,最突出的表現(xiàn)是投資風(fēng)險的進一步控制,前三季度,中南建設(shè)累計新增項目47個,規(guī)劃建筑面積合計793.4萬平方米,地價總額319.6億元,與銷售金額的比值僅20.8%。新增項目平均地價約價格13759元/平方米,同比增長2.9%,一減一增為后續(xù)利潤提供了更好的保障。可以說,兩集中供地盛宴的缺席和優(yōu)中選優(yōu)的拿地策略,雖犧牲了一定規(guī)模,但又焉知非福?理性和紀律是特殊形勢下保障安全的黃金準繩。
在審慎經(jīng)營體系上,以能定收、以收定投的原則貫穿始終,穩(wěn)健的預(yù)算和資金管理調(diào)度全局,用量化、精益的管理工具確保流動性安全。今年1-9月中南建設(shè)經(jīng)營性現(xiàn)金流入1122.9億元,是一年內(nèi)到期的各類有息負債的6.75倍,經(jīng)營性現(xiàn)金流入月平均125億元,遠超一年內(nèi)到期的各類有息負債的月均值14億元。前三季度中南建設(shè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額13.9億元,同比大幅增加95.0%,連續(xù)四年保持正值,正是經(jīng)營安全的基本體現(xiàn)。
降杠桿,調(diào)結(jié)構(gòu),三線轉(zhuǎn)綠加速進擊
中南建設(shè)有息負債規(guī)模在同等房企中始終保持低位,更多依靠經(jīng)營效率而非有息負債。截至三季度末,公司有息負債(含期末應(yīng)付利息)637.3億元,占負債總額的比例僅21.35%,第三季度大幅減少130.3億元。回顧歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),2018-2021年三季度,中南建設(shè)有息負債規(guī)模分別為579.4億元、699.2億元、799億元、637.3億元,占當(dāng)期銷售金額的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%,遠低于行業(yè)平均70%的水平。
從負債質(zhì)量看,非標融資減少,融資結(jié)構(gòu)和期限持續(xù)改善。三季末有息負債中,銀行貸款占比約61%,非銀金融機構(gòu)貸款占比約25%,債券占比約14%;從期限看,一年以內(nèi)到期的各類有息負債占比僅26.10%,較上半年末下降1.13個百分點。
反映到“三道紅線”指標上,中南建設(shè)加速向“綠檔”挺進。截至三季度末,中南建設(shè)凈負債率77.61%,比上半年末下降17.66個百分點;扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.08,比上半年末提高4.85個百分點,兩項指標均達綠線并繼續(xù)優(yōu)化。扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率75.81%,比上半年末下降1.61個百分點,進一步靠近上限70%的規(guī)則要求。中南建設(shè)力爭在2022年內(nèi)實現(xiàn)三線全綠。
資金接力和償債能力更上臺階
在當(dāng)前形勢下,中南建設(shè)對包括商票、應(yīng)付款、其他經(jīng)營支出在內(nèi)的各類資金償付的期限、結(jié)構(gòu)等都有更為精細的管控。
中南建設(shè)未來一年內(nèi)到期的有息負債共約166億元,每月平均償付需求僅約14億元,最高也不過39億元,壓力有限。其中2021年四季度,中南建設(shè)境內(nèi)到期及潛在行權(quán)回售債券金額僅有約24億元,無到期美元債償還,最近一筆美元債到期日要到2022年6月。
截至三季度末,中南建設(shè)貨幣資金230.4億元,是一年以內(nèi)到期的各類有息負債的1.39倍,兌付能力強,可完全覆蓋短期債務(wù),確保償債無憂。
已售未結(jié)資源充裕,業(yè)績承壓但有基礎(chǔ)
截至三季度末中南建設(shè)合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)資源金額高達1215.4億元,是前三季度結(jié)算收入的2.7倍,在同行中也處于較高水平,對后續(xù)業(yè)績也有支撐。結(jié)合歷史經(jīng)營情況復(fù)盤看,結(jié)轉(zhuǎn)效率還有提升空間。
目前雖然市場調(diào)整持續(xù)深入,但中央“兩維護”的表態(tài)以及信貸政策的微調(diào),使中南建設(shè)更有信心應(yīng)對形勢壓力。在房住不炒和房產(chǎn)稅加速推進的長期背景下,審慎經(jīng)營和“防三高”是幫助中南建設(shè)穿越逆境的法寶,只要足夠安全就有做不完的生意,更會保障“三個卓越”戰(zhàn)略目標的推進和實現(xiàn)。
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