天鴻中國赴港IPO：毛利率52.6% 創始人100%持股分紅拿走公司85%利潤

中華網財經11月3日訊：赴港上市的房企一段時間以來似乎銷聲匿跡。最近一家來自河北唐山的房企天鴻中國控股有限公司（下稱“天鴻中國”）10月29日向港交所遞交了招股書，擬申請在香港主板IPO上市，未來金融為獨家保薦人。

創始人魏國秋100%持股

據天鴻中國的招股書披露，公司成立于2005年，背后的掌權人為魏國秋。該公司是河北省的一家房地產開發商，主要專注于開發及銷售住宅物業，業務所涉及地區主要為河北省內的唐山、衡水及石家莊三個城市。業務模式：業務運營包括物業開發及銷售、一級土地開發、物業管理服務。

值得注意的是，天鴻中國的主要資產主體天鴻地產由魏國秋創建以來直至遞交招股書仍由其個人100%持股，而上市籌備始于2018年3月在港設立了Buildking、天鴻中國、WTH Ltd.、Buildus Limited四個境外主體。其中，境內公司主體為盛鴻諮詢，后續將打包天鴻地產裝入，而天鴻地產打包分別裝入了德融房地產、新天鴻、唐山天福緣、安悅物業、湖畔物業、鴻商房地產以及持股90%的唐山鴻柯。

收入波動大毛利率下行

收入方面波動較大，毛利持續下降。數據顯示，2018-2020年，天鴻中國的收入分別為4.35億元、2.34億元、3.67億元，毛利分別為3.37億元、1.45億元、1.24億元。與此同時，該公司的凈利潤則是連年下滑。數據顯示，2018-2020年，天鴻中國分別錄得凈利潤1.83億元、4840萬元、2360萬元。截止2021年6月30日，公司的凈利潤為3360萬元。

綜合毛利率52.6%不容忽視

據上圖中，招股書中物業開發及銷售的利潤，天鴻中國物業開發及銷售業務的毛利率一直維持在一個較高的水平。自2018-2019年，毛利率分別為65.7%、64.6%、33.5%。雖然2020年毛利率在降低，但2021年年中依然保持在52.9%，綜合毛利率52.6%不容忽視。

另，如圖，業務模式中的“物業管理服務”則是屬于常年“負毛利”。2018-2020年，該業務的毛利分別為-153.5萬元、-237.3萬元以及-28.9萬元。

最近半年凈利潤暴增

值得注意的是，天鴻中國來自一級土地開發項目的收益也大幅增加，2021年上半年，天鴻中國的業績出現大增。數據顯示，2021年上半年天鴻中國的收入為1.68億元，同比增加88.11%；毛利潤8.84千萬元，同比增加103.27%；凈利潤更是大幅增長，從2020年中期的26.8萬元大幅增長124.4倍至3361.2萬元，半年的凈利潤為2020年全年的水平1.42倍。

分紅拿走85%的利潤

特別值得一提的是，據招股書中“股息及可供分派儲備”欄披露，“于往績記錄期間，我們就截至2018年12月31日止年度宣派股息約人民幣245.2百萬元以結付應收控股股東魏先生款項。于最后可行日期，有關已宣派股息已悉數結付。”

換句話說，在遞交招股是準備上市前，公司創始人魏國秋提前將2.45億元利潤拿走了，而拿走的這筆分紅金額相當于公司近三年半來的凈利潤總額2.89億元的約85%。

賬面現金無法覆蓋短債：尚有2300萬缺口

債務方面，截止2021年6月30日，天鴻中國的一年內到期的銀行借款降至7942萬元，2-5年需償的借款為4708.2萬元；到2021年8月31日，升至9290.2萬元，長期借款已經為零。

對比賬面現金數據，截止2020年底，公司手持現金及現金等價物為4963萬元，到2021年6月末為5638.3萬元，則現金無法覆蓋短債，當期缺口超2300萬元。

不合規時間曾最高罰款240萬元

招股書“風險”披露顯示，天鴻中國于以往記錄期間曾經歷若干不合規事件，如：在取得相關商品房預售許可證前開始預售活動、未將規定的金額全部或直接存入指定監管賬戶、未能根據有關當地監管規定于各自指定監管賬戶存入規定的受限制現金結余監管限額等。或因在取得相關商品房預售許可證前開始預售活動受到最高240萬元的罰款。

98.6%土儲處于開發中

此外，招股書披露98.6%土儲處于開發中。招股書顯示，于2021年7月31日，該集團及合營企業共擁有六個處于不同物業開發階段的物業開發項目，覆蓋河北省的三個城市，總土地儲備約為327,642平方米，包括已竣工物業的已竣工建筑面積4,631平方米及開發中物業的建筑面積323,011平方米。同日，開發中物業的建筑面積占其總土地儲備的約98.6%。此外，該集團亦承接兩個進行中的一級土地開發項目（一個位于石家莊及一個位于衡水），總地盤面積約為789,133平方米。

募集資金用作購置土地及償還5000萬貸款等

對于IPO募集資金用途，招股書中，天鴻中國表示，預期用于購置土地，借于河北省物色及購置土地以增加公司的土地儲備，從而進一步擴展公司的物業開發業務；其次，用于部分償還將分別于2022年2月20日、2022年5月20日及2022年8月20日到期的物業開發項目的按中國一年期貸款最優惠利率加0.44%的實際利率計息的現有三年期定期貸款約人民幣20.0百萬元、人民幣20.0百萬元及人民幣10.0百萬元，以及用作營運資金及一般公司用途。

（中華網財經綜合 文/）

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