打擊變相炒房現象 最高法出臺新規將法拍房納入限購

近日，“法拍房限購”再次成為業界關注的焦點。“法拍房”即被法院強制執行拍賣的房屋，在一些城市，部分沒有購房資格的人群曾將其視為購房的一種途徑。但是今后，利用法拍房這一“灰色地帶”逃過限購政策的現象或將成為歷史。

2021年12月19日晚間，《最高人民法院關于人民法院司法拍賣房產競買人資格若干問題的規定》（簡稱“《規定》）在最高人民法院官網發布。《規定》明確，受房產所在地限購政策約束的競買人不準參與司法拍賣房產活動，將自2022年1月1日起施行。

交易全程需明確競買人購房資格

為堅持“房住不炒”的調控方向，全國多地實施房屋限購政策。但至今仍有很多城市的限購政策僅針對普通商品房，不具備購房資格但卻通過法拍房購入當地房產的現象凸顯。今年年初，杭州曾拍出過一套“天價法拍房”，成交價高達862萬元，折合單價約每平方米9.58萬元，高出周邊最高的二手房售價約40%，引發行業內外對法拍房的關注。

針對上述不利于房地產市場平穩發展的情況，此次最高法出臺的《規定》正式補上這一“漏洞”。除了正式將法拍房納入限購政策的范圍，《規定》中還對法拍房競買人的購房資格作了更明晰的界定。

根據《規定》，人民法院組織司法拍賣房產活動時，發布的拍賣公告載明競買人必須具備購房資格及其相應法律后果等內容，競買人申請參與競拍的，應當承諾具備購房資格及自愿承擔法律后果。同時，《規定》提到，人民法院在司法拍賣房產成交后、向買受人出具成交裁定書前，應當審核買受人提交的具備購房資格的證明材料（自其申請參與競拍到成交裁定書出具止）；經審核買受人不符合持續具備購房資格條件，買受人請求出具拍賣成交裁定書的，人民法院不予準許。

由此來看，在競拍活動前后都需要審核競買人是否具備購房資格，以防一些人利用時間差，先申請競買直至成交才獲得購房資格。

在處罰方面，《規定》顯示，人民法院組織的司法拍賣房產活動，競買人虛構購房資格或者當事人之間惡意串通，侵害他人合法權益或者逃避履行法律文書確定的義務的，人民法院應當根據情節輕重予以罰款、拘留；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

值得一提的是，根據《規定》，司法拍賣房產出現流拍等無法正常處置情形，不具備購房資格的申請執行人等當事人請求以該房抵債的，人民法院不予支持。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此解讀稱，有部分買賣雙方為了規避限購政策，希望通過法拍房的形式來進行交易，但是為了防止別的競拍人參與，中間進行了阻撓，變相使得法拍房流拍，最終以債務索取的方式過戶房產，“類似交易都和逃避限購等政策有關，在當前最高法政策規定下，類似鉆政策漏洞的現象將被杜絕。”

多個城市曾打上法拍房限購“補丁”

其實，在全國已有多地針對“法拍房”限購漏洞打“補丁”。最早一批將法拍房納入限購范圍的一線城市如北京，在2017年就發布了相關政策。

今年以來，部分長三角熱點城市開始出臺“法拍房限購”政策。今年1月末，上海在其樓市新政“滬十條”中，將關于法拍房的限購納入其中。3月3日，杭州市發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》，將法拍房納入限購范圍，其規定參與該市限購范圍內住房司法拍賣的競買人，須符合該市住房限購政策。

隨后，3月22日，成都市也發文表示，即日起將法拍房納入限購，法拍房購房者應符合成都市住房限購、限售政策。4月6日，合肥市發布房地產“新政八條”，明確提出，對市區范圍內通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應當符合該市住房限購政策。而在4月21日，長沙市某房產在網站進行拍賣時，其競買人條件顯示為“凡具備完全民事行為能力的公民、法人和其他組織均可參加競買，椒江法院工作人員及近親屬不得參與競買（購房者須符合當地購房政策）”，業內人士認為，長沙雖然沒有明確發文，但在具體的司法拍賣房房源中明確了限購的相關條款，是政策收緊的導向。

到了8月份，東莞市出臺的重磅調控“莞八條”再度引發關注，其被稱為東莞“史上最嚴調控”，其中就包括法拍房限購內容，規定企事業單位、社會組織以及自然人通過司法拍賣途徑購買東莞市商品住房的，須符合該市住房限購政策要求。

在業內人士看來，此前各地紛紛出臺“法拍房限購”的調控政策，主要還是在“房住不炒”的大前提下，以實現穩地價、穩房價、穩預期為目的，堵住限購政策的漏洞。

業內：新規將打擊變相炒房現象

盡管此前已經有不少城市出臺過相關政策，但此次《規定》是全國首個系統性的“法拍房限購”政策。

“此次政策對于促進司法拍賣房市場的健康等有積極的作用。”嚴躍進表示，此次政策的規定，將促進此類法拍房市場更快降溫，也打擊了借法拍房來變相炒房的現象。

中原地產首席分析師張大偉也分析指出，此次政策主要影響的是法拍房，這對于很多想通過法拍房繞道限購的人來說，影響非常大。

張大偉認為，這次升級限購后，很可能法拍房的價值會繼續降低，畢竟還需要當地購房資格，這會影響很大一部分專門通過投資法拍房獲利的人進入這個市場，“從政策調控看，房地產調控越來越關注房住不炒，各種細節的管控也更到位，針對過去的市場漏洞打補丁越來越密集。”

新京報記者饒舒瑋

關鍵詞： 炒房 限購