住宅小區屢屢出現天價停車費 業主難有話語權

小區周邊的馬路被停放的私家車堵得水泄不通，但小區的地下停車場卻空空蕩蕩，成為一些人最理想的廣場舞場所。

這樣的怪事就發生在北京市海淀區某小區，業主反映小區房子售價在3.8萬元/平方米左右，和周邊小區相比價格較低，但小區的地下停車位售價30萬元起，租金要1000多元/月，高額的停車費用導致業主無奈將車停在小區周圍的馬路旁。

事件曝出后引發民眾熱議，不少網友表示“感同身受”，并紛紛“吐槽”自家小區高昂的停車費用。

中國人民大學法學院教授劉俊海近日接受《法治日報》記者采訪時指出，當前針對住宅小區的停車收費，一般實行的是開發商自主定價，但考慮到實際中屢屢出現天價停車費，可考慮對住宅區停車收費實行政府指導價管理，并針對住宅小區停車費問題出臺定價規范。

自家小區停不起

每天下班開車回家后，家住北京市豐臺區某小區的張超都需要再步行10分鐘才能回到家，原因是他將車停在了家附近一棟寫字樓的地下停車場內。

張超家是商品房，小區內建有地下停車場，但讓他“舍近求遠”的原因是小區地下車位收費太高。

“我們小區地下車位不出售，固定車位月租金800元，整年租也沒有優惠，我現在停車的寫字樓地下車位按年租一個月才550元。”張超告訴記者，自己小區內有不少業主都因為小區車位收費過高而選擇將車停在其他地方，有些人甚至下班后直接將車停在小區路邊，早上起床后再去挪車。

不僅如此，更讓張超氣憤的是，由于小區地下停車位價格高，導致還有些車位沒租出去，因此變成了外來車輛進入小區后的臨時車位。由于張超所在小區施行的是“人車分流”管理，因此開車來“串門”的人只能將車停在小區內，但小區內的臨時停車費竟然達到6元/小時，和附近商場的停車費持平，這也招致了他一些朋友的吐槽，直言這個小區“停不起”。

張超所在小區算不上高檔小區，他也了解過周邊一些房價更高、設施更好的小區停車費是多少，發現價格都沒有超過他所在小區，這讓他“難以理解”。

有張超這種經歷的并非少數，在近日北京市海淀區某小區高價停車費被曝出后，很多民眾紛紛“響應”，吐槽自己所在小區高昂的停車費用，有網友甚至表示，自家小區內停車一年的費用，比養車的費用還高。

記者注意到，業主們判斷停車費用是否過高的一個“標準”是與小區附近的商場或寫字樓的停車費用對比。有網友表示，小區停車應當是購房的配套服務，如果定價比那些商業化的商場、寫字樓還要高，那就完全脫離了服務業主的功能，而淪為開發商牟利的手段。

業主難有話語權

小區停車費過高的問題之所以會一石激起千層浪，在張超看來，就是因為這個問題一直“訴說無門”。

針對小區停車費問題，他找過物業公司，但物業公司表示車位是由開發商定價的，他們無權進行干涉，只能替業主反映。此后，物業公司給他的回復是：“地下車位產權歸開發商，定價符合規定，小區內有很多業主是可以接受這個價格的，因此價格不會下調。”

“難道針對小區內停車費的問題，業主沒有任何話語權?”對于張超的疑問，華東政法大學副教授孫煜華解釋稱，在這個問題上首先要確定小區停車位的權屬。民法典第二百七十五條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。因此，根據現有規定，對于開發商擁有所有權的地下車位以及未包含在總建筑面積內由開發商投資建設的人防地下車庫，開發商確實擁有自主定價權。

“按照‘誰投資誰受益’的分配原則，住宅區地下車位的處置權歸開發商所有，這也意味著開發商具有定價的決定權。”劉俊海以北京為例進一步解釋稱，早在2016年，北京住宅小區的停車費就已全面放開，不由政府統一定價，而是將定價權完全交由市場，對于車位已經售賣給業主的，一般僅收取物業管理費，未售賣的車位則由產權方收取租金，這也導致相關部門在這個問題上“不好插手”。

記者注意到，上述海淀區某小區業主就曾因停車費問題投訴到相關部門，但海淀區市場監管局給予業主的回復是，該小區人防及產權停車位收費實行市場調節價，由經營者自主制定，對于業主反映的價格過高問題，價格執法部門對此無執法依據，未發現價格違法行為。

“不過，小區車位定價也不是完全由開發商說了算，民法典第二百七十五條同樣規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”孫煜華舉例稱，這樣的情況主要針對的是小區的地面停車位。一些小區會規劃出一塊地用于臨時停放進入小區的車輛，此種情況下，停車費的制定和調整必須通過業主共同決議或者和業主協商，超過半數業主同意才可以。

此外，孫煜華表示，根據民法典第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。因此，占用公共區域收取的停車收益也應分配給業主。

定價過高恐違法

記者注意到，僅在北京，此前因為小區停車收費過高導致矛盾糾紛的案例不時見諸報端。而在這些案例中，開發商的自主定價權也往往被當做一塊“免死金牌”。

針對這一問題，早在2015年，就有全國人大代表提出建議，將住宅小區機動車停放服務收費納入政府指導價管理。

所謂政府指導價是指依照價格法規定，由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。記者了解到，《廣西壯族自治區定價目錄》中就將所有普通住宅的停車服務收費納入政府定價目錄，各小區可以依據市場自行調整定價，但不得超過政府指導價。

“制定小區停車收費標準，開發商即便手握定價權，也應充分尊重業主的權益，通過與業委會協商等，制定多數人可以接受的價格，否則因定價過高導致車位空置，也會造成資源的浪費并有損企業形象。”在劉俊海看來，小區停車位的定價應當參考多方面來考慮，比如該小區所處地段、小區建造檔次以及附近其他小區停車位價格等。

不過，考慮到目前不少小區并未成立業主委員會，業主缺乏與開發商議價維權的能力，劉俊海認為有必要考慮對住宅小區停車收費實行政府指導價，以此進行合理限制。但他指出，價格區間如何設定必須聽取多方意見，做到公平公開公正。此外，還可考慮出臺一些專門針對住宅區停車收費的定價規范，明晰定價認定標準、最高限價要求等，對其進行約束。

“即便車位租金是市場調節價，但也要遵循相關的定價規定，如果定價過高，也可能涉嫌違法。”北京金訴律師事務所主任王玉臣解釋稱，根據《制止牟取暴利的暫行規定》，某一商品或者服務的價格水平不超過同一地區、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的市場平均價格的合理幅度。如果違反規定，將由價格監督檢查機構責令改正;拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

此外，王玉臣指出，2015年國家發展和改革委、住房和城鄉建設部、交通運輸部三部門發布的《關于進一步完善機動車停放服務收費政策的指導意見》也明確提出要健全市場價格行為規則，加強停車服務收費市場行為監管，對交易雙方地位不對等的，要通過指導雙方制定議價規則、發布價格行為指南等方式，合理引導經營者價格行為，維護市場正常價格秩序。

關鍵詞： 住宅小區 天價停車費 業主話語權 定價標準