大灣區(qū)城市更新仍然大有可為

近期，一則《關于懇請支持舊改項目退出的報告》（以下簡稱《報告》）在業(yè)內流傳。這份報告提出，一方面懇請市政府支持協調退回從化、增城3個項目的舊改履約保證金；另一方面，懇請市政府支持協調黃埔區(qū)五個項目由區(qū)政府指定單位或國企承接，并按照"城市更新10條"等有關政策，將前期投入資金歸還。

該消息傳開后，引起業(yè)內廣泛關注。有媒體報道稱，除了當事房企外，亦有其他民營房企退出部分城市更新項目。甚至引起一些傳聞觀察，說廣州城市更新大撤退。

此論嚴重不符合事實。

眾所周知，作為國內率先開放建設的城市，粵港澳大灣區(qū)內多個城市由于支持一二級開發(fā)聯動，成為城市更新的熱土。再加之這些城市基本為人口凈流入的高能級城市，因此，近年來大灣區(qū)城市更新逐漸成為房企眼中的“香餑餑”。

而且，2021年，全國商品房銷售額創(chuàng)新高達到181930億元，增長4.8%。而到了今年一季度，該數據掉頭下降22.7%。業(yè)內普遍預期，今年行業(yè)整體銷售金額將出現負增長，18萬億的整體銷售規(guī)?；驎蔀樾袠I(yè)天花板。在這種情況下，高于行業(yè)平均毛利率的城市更新板塊，成為房企增長的第二曲線已成為業(yè)內共識。

誠然，住建部2021年8月發(fā)布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》后，廣州、東莞、珠海等大灣區(qū)城市的更新項目大部分都出現了一定程度的暫緩或停滯情況，疊加樓市在2021年下半年進入下行期后房企銷售困難、融資困難等因素的綜合影響，城市更新項目推進周期的不確定性，以及所需一定量的流動資金沉淀，令個別高杠桿、高負債且重倉押注城市更新項目的房企在此輪市場洗牌中不堪重負。

但因此判斷房企所謂廣州城市更新“大撤退”，邏輯上顯然站不住。

一家深耕大灣區(qū)多年的房企人士直言，有意退出或已經退出部分城市更新的房企中，大部分是資金鏈流動性較為緊張的房企。“在經歷去年以來的行業(yè)下行后，有些房企資金狀況本來已經捉襟見肘，而城市更新本身需要一定的流動性資金沉淀，自然會有企業(yè)因自保而不得不忍痛退出?！?/p>

但是從整體來看，廣州城市更新市場仍然充滿活力，更多房企不僅沒有退出，反而是趁機進入。

在某國有大行廣州一支行負責人表示，廣州舊改項目貸仍然是香餑餑，個別資金周轉困難的房企退出，反而給其他企業(yè)帶來機會。銀行相對更支持國企背景的舊改貸款項目，并且在近期這種趨勢明顯加強。

現實也是如此，但有從舊改項目中抽身退場，立馬就有國企背景的企業(yè)接盤。2021年10月底，寶能集團退出了黃埔楓下村舊改項目合作企業(yè)的股東列表，科學城（廣州）城市更新集團成大股東。在更早之前的2021年6月，升龍集團因違約，被夏園村行使單方解除權踢出局，廣州開發(fā)區(qū)投資集團現身接手。

也因為舊改項目往往獲之不易，也并非所有房企都選擇全身退出。廣州不少民企的舊改項目都在已經找或者正在找國資背景的企業(yè)合作開發(fā)，在減輕自身壓力的同時保留部分權益。奧園、富力、佳兆業(yè)等皆有如此動作。

“未來很長一段時間，大灣區(qū)高能級城市的舊改項目仍會比較搶手，但對參與者有著更高要求，”上述房企人士坦言。在他看來，不同于現金流緊張的房企激流勇退，優(yōu)質房企當下已經在這一領域果斷加倉?！斑@塊蛋糕未來更多將會由現金流穩(wěn)定的民企與港企、以及國企央企來分享。”

事實上，這一現象去年已經出現。2021年以來，港資房企新世界中國在大灣區(qū)舊改繼續(xù)發(fā)力，動作頻繁，直接將總部落戶廣州。2021年9月，該公司宣布投資70億拿下廣州市增城區(qū)荔城街夏街村舊村全面改造項目。12月20日，又于深圳和廣州獲取3宗城市更新項目。

而近期，央企招商蛇口與佳兆業(yè)、長城資產簽署戰(zhàn)略合作協議，擬建立戰(zhàn)略合作關系。據悉，三方合作內容最重要的一點是：搭建發(fā)展平臺，推動城市更新合作。合作載體搭建后，三方以佳兆業(yè)在深圳、廣州、東莞、佛山等粵港澳大灣區(qū)核心城市的城市更新儲備資源為基礎，進行全面的梳理研究，以“成熟一個、合作一個”為原則，不斷將成熟項目置入三方合作平臺。

就連此次處于漩渦中心的這家房企，在面對媒體時都表示，針對近期廣州市及下屬各區(qū)城市更新政策及計劃的修正及變動，未來積極與政府相關部門就個別項目事宜溝通新的推進解決方案，是正常的企業(yè)經營行為。該公司同時強調，城市更新是其核心業(yè)務之一，目前各地的城市更新項目均在穩(wěn)步有序推進當中。

業(yè)內房企人士預測，隨著當下房地產政策面逐漸見底，未來各地因城施策差異化愈加明顯，位于大灣區(qū)內的優(yōu)質城市更新項目，將會成為房企扭轉盈利狀況的有力抓手?！笆袌銎鹬渲觅Y源的作用，未來優(yōu)質項目爭奪激烈程度不會降低，會有更多優(yōu)質房企切入這一領域?！?/p>

房企因行業(yè)原因或自身經營問題而在城市更新領域戰(zhàn)術性回撤，顯然屬于行業(yè)個案，絕非長期行為。更重要的是，房地產市場“存量時代”已經到來，要求從宏觀背景出發(fā)，城市更新符合存量時代房企的發(fā)展要求。核心城市建設用地日趨緊張，通過城市更新盤活存量用地已經成為現實之選，未來有望成為行業(yè)主賽道。

關鍵詞： 招商蛇口 佳兆業(yè)集團 時代中國控股 舊改退出