世界觀察：祥生控股自救不暇，被傳杭州要退地，拿地一年半未動(dòng)工

2021年5月初的杭州首批集中供地中，祥生控股一天內(nèi)連拿兩宗地：錢(qián)塘新區(qū)大學(xué)城北地塊、西湖區(qū)地塊。不過(guò)，繼今年年初出讓了西湖區(qū)地塊51%權(quán)益后，大學(xué)城北地塊也或?qū)⒉槐！?/p>

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近日，有市場(chǎng)消息稱，因項(xiàng)目推進(jìn)上遇到問(wèn)題，被視為黑馬房企的祥生控股正在進(jìn)行大學(xué)城北宅地的相關(guān)退地程序。該地塊成交價(jià)為上限價(jià)26.12億元，且需自持13%，折合樓面價(jià)約1.78萬(wàn)元/平方米。在該片區(qū)從事房產(chǎn)中介十余年的石婕（化名）對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，雖拿地一年半有余，但項(xiàng)目還未開(kāi)建。

時(shí)代財(cái)經(jīng)就此嘗試聯(lián)系了祥生控股及品牌部相關(guān)人士，未獲回復(fù)。而錢(qián)塘區(qū)住建局在問(wèn)政網(wǎng)回復(fù)網(wǎng)友詢問(wèn)時(shí)稱，杭錢(qián)塘儲(chǔ)出[2021]1號(hào)（即上述宗地）地塊可能涉及退地問(wèn)題，故目前處于停工狀態(tài)。

杭州再退地？

拿下杭州錢(qián)塘新區(qū)大學(xué)城北地塊，本是祥生控股在該片區(qū)的補(bǔ)倉(cāng)動(dòng)作。

錢(qián)塘新區(qū)大學(xué)城北區(qū)域南靠擁有15所大學(xué)的大學(xué)城，東臨錢(qián)塘江，北接海寧，規(guī)劃人口約10萬(wàn)人，是杭州一個(gè)大型居住區(qū)，碧桂園、保利、宋都等房企均在此有所布局。

2020年開(kāi)始，祥生開(kāi)始進(jìn)入該片區(qū)，一年內(nèi)拿了3宗地。2020年3月12日及7月7日，祥生分別以20.95億元、24.02億元、17.09億元拿下杭錢(qián)塘儲(chǔ)出[2020]11號(hào)、杭錢(qián)塘儲(chǔ)出[2020]17號(hào)、杭錢(qián)塘儲(chǔ)出[2020]7號(hào)地。三宗地被開(kāi)發(fā)為祥生江山云樾府，分別為南府、北府、西府。

2021年5月7日，在杭州首批集中供地中，經(jīng)過(guò)14輪報(bào)價(jià)后，祥生控股以上限價(jià)格26.12億元競(jìng)得杭錢(qián)塘儲(chǔ)出[2021]1號(hào)地。根據(jù)相關(guān)設(shè)計(jì)方案，該地塊上擬建11幢25-27層高的可售高層住宅、2幢26層高的物業(yè)用房，精裝限價(jià)26200元/平方米（含精裝修），并命名為文海府。

按照規(guī)劃，祥生江山云樾府南府、北府、西府均將在明年內(nèi)交付，具體交付時(shí)間分別為2023年8月31日、9月30日、12月30日。石婕稱，南府、北府已封頂，正在進(jìn)行內(nèi)部裝修，西府目前處于停工狀態(tài)，而文海府尚未開(kāi)建。

值得注意的是，與文海府地塊同日出讓的杭政儲(chǔ)出[2021]8號(hào)（即拱墅區(qū)運(yùn)河新城GS1001-17）地塊，還鬧出與祥生控股有關(guān)的退地“羅生門(mén)”。2021年5月7日，宋都股份全資子公司杭州紹輝企業(yè)管理有限公司以17.83億元競(jìng)得拱墅區(qū)宅地，樓面價(jià)20962元/平方米、溢價(jià)率29.86%。

但兩個(gè)多月后，宋都選擇棄地，已繳納的5000萬(wàn)元土拍保證金也打了水漂。對(duì)此，宋都股份稱，競(jìng)得上述土地后隨即與祥生控股浙北區(qū)域公司達(dá)成合作意向，雙方擬各持50%股權(quán)對(duì)該地塊進(jìn)行聯(lián)合操盤(pán)開(kāi)發(fā)。但2021年5月13日，祥生方通過(guò)電話單方面表示不再參與合作。為此，宋都股份向祥生寄送了《律師函》，要求其承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

祥生卻表示，其未與宋都簽署任何協(xié)議或文件。宋都上述公告使其名譽(yù)受到影響，將就蒙受的任何損害保留向宋都啟動(dòng)法律程序的權(quán)利。

截至目前，雙方的糾紛暫無(wú)后續(xù)，但上述拱墅區(qū)地塊已在今年杭州首批集中供地中再次上架，綠城以總價(jià)14.27億元競(jìng)得該地，樓面價(jià)18231元/平方米、溢價(jià)率10.04%。與宋都的拿地價(jià)相比，總價(jià)、樓面價(jià)及溢價(jià)率都降了不少。

祥生自救不暇

對(duì)浙系房企祥生而言，杭州的戰(zhàn)略地位毋庸多言。雖然2015年才入杭，但在其“1+1+X”戰(zhàn)略中，杭州是最為重要的一個(gè)城市。據(jù)2021年年報(bào)，祥生在杭州的合約銷售額為154.92億元，占總合約銷售額的19%。截至2021年年末，其在杭州有15個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備量約241萬(wàn)平方米，占總土儲(chǔ)的12.7%。

但今年以來(lái)，祥生在杭州也不斷丟卒。1月17日，祥生控股出售杭州西湖區(qū)宅地51%股權(quán)，浙江省旅游投資集團(tuán)全資子公司浙旅湛景置業(yè)接手，交易代價(jià)為4.87億元。該地塊競(jìng)得價(jià)為28.23億元，自持比例為29%，折合樓面價(jià)1.83萬(wàn)元/平方米。

11月17日，祥生控股稱擬出售杭州春園健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司55%股權(quán)及12280萬(wàn)元應(yīng)收賬款，交易總價(jià)為1.22億元。

而自從2021年11月出現(xiàn)股價(jià)暴跌后，祥生控股一直處于債務(wù)違約和變賣(mài)資產(chǎn)中。除上述出售外，它還于今年1月出售了諸暨一康養(yǎng)項(xiàng)目約23.8%股權(quán)，3月中旬出售了臺(tái)州鄉(xiāng)村住宅項(xiàng)目約58.5%股權(quán)，6月上旬出售湖州交投公司50%股權(quán)，7月出售紹興住宅項(xiàng)目公司給雅居樂(lè)等。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年年內(nèi)祥生已累計(jì)對(duì)外售出超過(guò)17億元資產(chǎn)。其2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)也披露，由于報(bào)告期間內(nèi)處置合營(yíng)企業(yè)產(chǎn)生收益，上半年其他收入及收益由去年同期的7610萬(wàn)元增加至4.5億元，增幅高達(dá)431.4%。

但積極出售資產(chǎn)還是未能避免債務(wù)違約。3月21日，祥生控股公告稱一筆2億美元債未能按期支付利息，并宣告公司出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)。該票據(jù)將于2023年到期，年利率高達(dá)12%。6月7日，其再度官宣未能按期償付一筆于當(dāng)日到期、利率10.5%、本金總額2億美元的美元債。9月22日，因祥生控股未償還財(cái)務(wù)責(zé)任約5000萬(wàn)美元，申萬(wàn)宏源向開(kāi)曼群島大法院提呈清盤(pán)申請(qǐng)。目前，該清盤(pán)聆訊延期至2023年1月25日。

違約風(fēng)波中，祥生還傳出總部撤出上海、回到杭州的消息。其于2019年遷往上海，但行事較為低調(diào)，對(duì)外宣稱為“啟用上海新中心”，且主要是地產(chǎn)業(yè)務(wù)搬至上海，其他業(yè)務(wù)并無(wú)涉及。

在強(qiáng)力自救的過(guò)程中，祥生得到浙江國(guó)資的不少支持，不僅多個(gè)項(xiàng)目被國(guó)資背景企業(yè)接盤(pán)，浙江省首個(gè)房地產(chǎn)紓困基金，即紹興市穩(wěn)保基金的第一個(gè)紓困項(xiàng)目就花落祥生，基金注入總額7億元。

不過(guò)，打鐵還需自身硬。從其銷售表現(xiàn)看，祥生還有一段艱難的路要走：今年前10月，祥生控股合約銷售總額約220.25億元，同比下滑了67.78%，合約建筑面積也大降低67.72%，約為162.62萬(wàn)平方米。

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