“大禮包”落地后深圳首場土拍攬金53億

10月13日，受臺風影響發出暴雨預警的深圳沒能阻擋房企參與土地競拍熱情。10余家開發商代表在交易門口早早候場，等待下午3點開始的競拍會。

這是“國慶”收假后深圳首場土地拍賣爭奪戰，也是深圳經濟特區迎來40周年“大禮包”、支持土地制度深化改革后首場土拍。人才安居集團、中海、金茂、金地、龍光、保利、招商蛇口、平安不動產、建發等17家房企亮相現場。

一個小時的角逐，5宗土地悉數出盡。除了寶安新橋1宗物流用地被順豐以3.86億元底價摘得，其余4宗居住用地以最高限價被中海、龍光、安居集團斬獲。整場土地拍賣成交總額53.3億元。

4宗“觸頂”地塊中，最早進拉開競拍序幕的是位于南山南頭、龍崗寶龍的2宗人才住房用地，人才安居集團與中海地產兩兩對決，最終由才安居集團以總價8.55億元全部收入囊中。其中，南山南頭T503-0063地塊以3.9億元封頂價格、配建只租不售人才房3800平方米的條件出讓，建成后人才房限售單價不高于4.85萬元/平方米，且有一年禁售期；龍崗寶龍G02302-0022地塊以4.64億元、配建只租不售人才房面積18000平方米的條件出讓，最高銷售單價不高于2.43萬元/平方米；2宗地塊均達到最高限制地價，建成后售價將遠低于同片區二手房的均價。

后續出場的商品房用地，坪山G11341-0137地塊經過10余輪競拍，由龍光以總價10億元、配建1.53萬平方米只租不售人才住房的條件收入囊中，可售樓面價2.46萬元/平方米，限銷售均價不得高于3.9萬元/平方米。

龍華民治A808-0020地塊掀起的熱度最高，開場3分鐘達到最高限價后即進入競配建人才房環節。最終，中海地產擊敗華發、金地、保利及龍光等14家競拍對手，以總價30.85億元、配建4.16萬平方米的人才房面積的條件摘得，溢價率高達44.97%，樓面價4.16萬元/平方米，最終銷售均價不得高于6.72萬元/平方米。

值得一提的是，龍華民治地塊曾于2016年流拍，彼時要求商品住房預售時銷售均價須低于周邊同類預售項目屆時備案均價的90%，且不高于5.67萬元/平方米。對比之下，本次出讓條件明顯放寬。據安居客顯示，目前龍華民治片區二手房價格均價為5.2萬元/平方米—8.7萬元/平方米，中海此次競得該宗地塊仍有利潤空間。

事實上，本場土拍中表現積極的中海地產近期對全國土儲布局動作頻頻。“公開市場更加勤奮、以頻率換概率”，已成為其今年業績會上對外公開的拿地策略。

相關研究機構數據顯示，今年前三季度，中海地產以950億元總額額位居房企拿地榜單第一。另據公司年報，中海地產的華南地區土儲占比已從2015年的14%提高至2019年的21%。就深圳地區而言，中海今年計劃入市的項目便包括中海萬錦熙岸華庭、中海龍華項目（A816-0068地塊）、中海地產光明區A510-0151地塊項目3個項目，涉及27.7萬平方米、2974套住宅。

在業內人士看來，有著“福田后花園”之稱的龍華區域，歷來系開發商必爭之地。中海地產此次以30.85億元價格再度補倉龍華地塊，則避免了后續在深圳無房可賣的窘境。

作為深圳經濟特區建立40周年“大禮包”落地后的首場土地競拍，當天觸達最高限價的4宗地塊無疑延續了以往激烈市場競爭表現。根據近期國務院釋放的土地改革試點方案，深圳可進一步放開用地規劃自主權、實現存量土地轉換。而在中國城市房地產研究院院長謝逸楓看來，一方面這對開放商積極入市心態起到刺激作用，另一方面，其本質上屬于“擴權不擴容”的土地改革方案，短期內難以解決深圳土地供求關系矛盾。

“作為地少人多、未來房價上漲空間巨大的一線城市，深圳土地市場競爭向來激烈，不論是最高限價還是競配建，都不影響開發商搶購。可以說未來10年至20年，深圳仍將是開發商搶灘的熱門區域。”謝逸楓接受采訪時表示。

對于把握每一場土儲機會的房企而言，深圳樓市無疑具有的巨大未來購買力。中原地產數據顯示，截至今年9月底，深圳新房住宅成交4755套，環比上升16.7%，新房成交已經連續4個月回升。

另據今年4月深圳市住建局透露，2020年將大幅增加住宅用地供應，全年計劃供應約293.2萬平方米。此次出讓完成后，今年深圳已累計出讓19宗居住用地，總建筑面積約242萬平方米，總地價約336.7億元，已接近完成年度目標。

“不過，近期備受關注的深圳在用地規劃上獲得一定自主權，屬于‘擴權不擴容’，短期內對深圳土地市場和樓市影響不大。”謝逸楓解釋稱，“不論是接下來存量土地性質的轉變、二三產業用地置換或是新增住宅比例提高到25%，近期都難以解決深圳的土地稀缺問題，因為當地工業用地紅線、耕地保護等政策限制嚴格。相比之下，未來深圳通過深莞、深惠及深汕都市圈建設，以及存量市場改造、城市更新來緩和供地矛盾的可能性更大，但這需經歷一段緩慢的過程。”

關鍵詞： 深圳 土拍