小鷹找房爆雷，租客被下逐客令，集資被疑有內幕

如果長租公寓平臺小鷹找房沒有爆雷的話，趙倩現在應該正在積極為下個月即將出生的寶寶籌備一切。

不到一個月前，趙倩想著生完寶寶之后，家里的老人也會南下深圳幫忙一起照顧，為了三世同堂住在一塊不擁擠，她從小鷹找房的平臺上租下了一套位于南山的三室一廳，趙倩計劃一間用作主人房，一間給老人使用，還有一間要布置成寶寶房。

但現在，看著自己剛剛給寶寶置辦了一半的嬰幼兒用品，趙倩不知道下一步該怎么辦。之后還能不能有一個安身之所已經成為一個問題。

和此前爆雷的大多數長租公寓平臺一樣，小鷹找房也是采用“高進低出”“長收短付”模式。即通過一次性收取租客一年或半年的租金,再月付或季付給房東,通過時間差獲得資金流。

然而，這個模式卻存在著巨大風險，資金流構成了房屋托管公司可以迅速擴張的基礎，但也是未來資金鏈斷裂的起由。一旦斷裂，托管公司破產走人，房東和租客將會陷入兩難：房東收不到租金，將收回房子趕走租客；而租客則認為租金已付清，自己沒有理由被趕走。

作為小鷹找房爆雷受害者，已有少部分房東做出趕人、斷水斷電等一系列極端行為。即使自己的房東比較好溝通，但對于趙倩來說，這個家已經很難再安心住下去，小鷹找房爆雷一事始終像一把刀懸在心口上。

“我一年的工資就夠一年房租，現在全部交完了，老公的工資要負責養孩子、生活費等開銷，太難了。生孩子各種花錢的地方，真的是心慌慌。而且我現在還不能生氣，得養胎。如果沒有房子住，我們也已經沒錢租房了，根本生活不下去。”

“長收短付”集資

這六七天時間內，小鷹找房位于深圳南山陽光科創中心B座高層的辦公室，每天都被前來維權的受害者堵得水泄不通。據時代財經了解，小鷹找房在深圳擁有2700多套房源，初略估算，受到影響的業主加租客至少在5000人以上。

小鷹找房維權現場，時代財經攝

10月12日，在小鷹找房位的辦公室里，趙倩跟著維權的眾人見到一位費姓的小鷹找房高管在現場維持秩序，組織維權者掃碼進行登記。其指出，因為經營不善才至此，但公司還在正常運營，爭取在兩到三周時間內拿出一個一攬子解決方案，由政府監督執行。

“希望大家能給小鷹找房一點時間，我們留在這里，就是要解決問題的?！钡珜τ谏婕百Y金金額、公司資金情況、具體的解決賠償方案等一系列問題，費姓高管只字未提。

現場，小鷹找房一名工作人員向時代財經解釋了官方口徑版本的爆雷始末。今年，小鷹找房受到疫情沖擊，大量房源空置，運營上已經有些力不從心。而此時，競爭對手頻頻從公司內高價挖角，大量員工被撬走。長租公寓作為一個線下行業，如果沒有人在外把手上的房源租出去，公司將沒有任何營收的，因而導致部分租金未能及時打給業主。

正當小鷹找房好不容易將團隊重整完畢，有元氣恢復正常運作時，網上的爆雷傳聞讓不少不理性的業主紛紛要求解約，如同銀行擠兌危機一般，公司無力負擔巨額的解約賠償金。但她同時表示，公司正在努力籌集資金，絕不跑路。對于想要解約的房東、租客，小鷹找房將盡力把自己應該賠償的金額分期還清，對于想要繼續履約的房東、租客，小鷹也將繼續提供服務。

不過，她并未否認在實際執行過程之中，公司確實存在不少高收低租的情況。其解釋到，小鷹找房“高進低出”“長收短付”是為了快速沖市場，增加份額。但在與業主的合同內存在一定期限空置期，這期間不用給房東租金，同時包括維修費、服務費等一系列收益，小鷹找房整體上能夠實現平賬。

但據時代財經了解，情況未必如此樂觀。以趙倩為例，她租下的那套位于南山區的三室一廳月租8910元，但小鷹找房方面提出，如果年付、半年付，將享受到一定的租金減免，過這種制度變相鼓勵租客一次性付更多錢。據上述員工透露，在整個平臺內超過40%的租客會選擇年付、半年付的方式一次性支付巨額租金。

“月付是8910元，半年付是7425元，年付是6682元。半年付大概可以免兩個月的租金，年付可以免三個月的租金?！?/p>

而趙倩的房東卻向時代財經表示，這套房源收取的租金是9900元每月，每年有45天的空置期。以此粗略計算，在不考慮業務員傭金的情況下，租出這一套房公司每年將虧損2.6萬元。

業內人士解釋道，一次性收取租客半年或一年的租金,再月付或季付給房東,利用時間差，這將有利于企業在短時間內獲得一大筆資金。不少長租公寓其實就是看上了這個周期差，挪用大筆資金進行其它投資、擴張。一旦資金不能及時回籠，爆雷就出現了。

不過，趙倩不認為自己的遭遇是由于小鷹找房經營不善所致，而認為這是一場有預謀的詐騙行為，是一個設計好的圈套。在微信維權群內，不少租客紛紛反應，繳納租金時，收款人方顯示的是另一家公司--三彩家。

受訪者供圖

資金去向成謎

同一天，寧芳也從龍崗來到小鷹找房位于南山區的辦公室，她是長租公寓城城找房的租客，在聽聞自己平臺也爆雷后，被公司業務員告知來到小鷹找房的辦公室進行維權登記。然而，等她到了現場，卻又被現場工作人員告知城城找房的維權不是在這里。她只得第二天趕往城城找房位于福田國際商會大廈的辦公室討個說法。

不過，誤打誤撞的寧芳或許比其他人更接近真相。小鷹找房前員工章宇向時代財經證實，城城找房因虧損無法獨立運營，后期其深圳地區全部房源以及員工都被納入小鷹找房內。然而在不久之后，小鷹找房這邊工資也發不出來了。

據章宇介紹，在8月發7月工資時，小鷹找房就已經開始出現晚發的情況。原本定在每月15號發放的工資，被拖到23號之后才發出來。再往后，就一筆工資也發不出來了。時至今日，絕大部分員工都已有兩個月的時間沒領到過一筆工資，也有部分員工曾在這段時間內收到過幾筆十元之內的工資入賬。

哪怕是此前實時結算的傭金，也一筆都沒有下來過。其透露，目前，小鷹找房欠員工工資或將超過700萬元。但章宇表示，他想不通為什么公司的資金一下如此緊張。

6、7月份，是小鷹租房推出史上最大特惠的時候，在當時，簽約租客如果選擇年付，可享受高達四個月的免租期，約等于一年時間內有三分之一的時間不再需要付房租。這一優惠對很多人來說都有非常強的吸引力。那兩個月，也是小鷹租房員工工資、人數達到頂峰的時刻。

“公司一下招了好多人，一個組人山人海，每個人至少出房6-7套，很多人工資兩三萬?！?/p>

對于長租公寓而言，每出一套房就意味著一次性帶來一筆數萬元的營收，因此在這次特惠結束之后，小鷹找房賬上的資金理應前所未有的充裕。但為何到了8、9兩月，公司瞬間就發不出來工資、付不出租金？

“不知道他們把錢弄哪里去了”。與大多數租客、房東一樣，章宇開始質疑三彩家和小鷹找房存在利益輸送。他向時代財經表示，自他今年7月入職起，公司對內的說法始終是三彩家是小鷹找房的母公司。

但母公司的說法遭到小鷹找房及三彩家方面的否認。上述費姓高管表示，小鷹找房與三彩家僅僅只是戰略合作關系。

數日前，三彩家董事長助理唐思琪也對媒體回應，收款賬戶是三彩家作為SaaS提供商，為商戶提供的業務系統并對接第三方的支付結算系統，資金沒有進入三彩家賬戶，而且也無法進入三彩家賬戶。三彩家作為系統運營商，沒有實際參與其日常經營。

復雜股權關聯，幕后主角隱現

據官網介紹，三彩家是一家生活服務行業全場景SaaS（Software-as-a-Service軟件即服務）服務商，為住房租賃、物業管理公司搭建系統服務，通過人力、客戶、交易結算、數據分析、產品和供應鏈管理等六大管理系統提升企業運營效率，降本增效。

美國證券交易委員會于9月4日公開披露三彩家上市招股書。公司計劃以“SCIT”為證券代碼在美國納斯達克證券交易所掛牌上市，融資3000萬美元，或將成為國內生活服務產品SaaS赴美上市第一股。

招股書披露，2019財年，原本虧損的三彩家，在向關聯方西安城市社區服務集團（即城城找房）以1893萬美元的對價出售了10167份租賃合同后，才終于實現了扭虧為盈，錄得凈利潤645.77萬美元。

然而，在轉讓了90%租約之后，三彩家收入并沒有下降，而且利潤出現大增。招股說明書中解釋的原因是，公司把重點從租賃市場轉向了轉向SaaS系統以及智能鎖銷售業務。其中，城城找房是其最大客戶，收入占比達62.2%。時代財經了解到，小鷹找房同樣也在三彩家購買軟件服務及智能鎖。

目前并未能有直接證據證明小鷹找房與三彩家、城城找房存在股權關系，但通過公開信息不難發現，三方的關系或許沒有那么簡單。

如小鷹找房的股東之一高向東，曾在2017年10月，與文寧、張志杰、張斌三人成立西安寶匙共富股權投資合伙企業，同年11月高向東退出。三彩家招股書也顯示，自然人股東中，文寧、湯李珍、張志杰分別持有63%、13%、4%的股權。文寧此前曾對城城找房擁有絕對控股權。

時代財經還注意到，小鷹找房的商標注冊集中在陜西小鷹金控企業集團有限公司主體上。小鷹找房法人代表趙津妍自成立起就是該公司監事，直到2016年10月卸任，郝菲亦系該公司創始股東，今年6月才退出。張志杰目前為小鷹金控控股股東，此外，三彩集團官網2017年9月的一則新聞稿，則明明白白指出文寧就是小鷹金控集團董事長。

截圖來自西民金服

小鷹找房、城城找房、三彩家三方，股東、高管高度重疊。三彩集團董事長文寧與高向東、張志杰、郝菲、郭敏等人通過注冊數十家公司，相互糾葛在一起，編織出一張復雜多變的關聯網絡。無論是城城找房，還是小鷹找房，更像是三彩家手中的棋子，明面上可以通過長租公寓業務為三彩家擴張SaaS業務。而背后，是否存在利益輸送也不為人知。

關鍵詞： 小鷹找房