電建地產債務籌資44.39億小公募獲反饋 19家子公司曾違規被罰

中華網財經2月24日訊：據深交所披露信息顯示，中國電建地產集團有限公司2021年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態變更為“已反饋”，同時，發行金額從48.60億元下調至44.39億元。

信息顯示，上述公司債類別為小公募，發行人為中國電建地產集團有限公司（簡稱“電建地產”），在1月15日，電建地產首次公布本次債券的募集說明書表示，本次債券發行總額不超過人民幣48.60億元（含48.60億元），分期發行，債券期限不超過5年（含5年），可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。

另，在2月22日，該公司更新了反饋回復稿，內文提及，本次債券發行總額不超過人民幣44.39億元（含44.39億元），分期發行。

對于此次募集用途，募集說明書顯示，本次債券募集資金扣除發行費用后，擬用于償還公司債務，調整公司債務結構。

有息債務余額511.66億

中華網財經從公開的募集說明書了解到，截至2020年9月末，發行人有息債務余額為511.66億元。以公司2020年9月末有息債務為基礎，在債券不提前回售的情況下，公司將于未來1年以內、1~2年、2~3年、3~5年和5年以上到期的有息債務分別為106.55億元、59.31億元、191.87億元、118.94億元和34.99億元。

存貨占總資產70.89%存貨跌價風險

募集說明書顯示，截至2020年9月末，公司合并口徑的存貨金額為9,824,716.36萬元，占總資產的比例為70.89%。公司存貨主要由房地產項目開發中的開發成本和開發產品構成。公司存貨的價值會因房地產市場的波動而發生變動。

對此，電建地產表示，若在未來的資產負債表日，存貨的賬面價值高于其可變現價值，公司存在計提存貨跌價準備的風險。近年來，中央及地方政府針對房地產行業出臺了一系列調控政策，各項調控措施的實施對房地產行業發展造成了一定壓力，發行人的存貨去化將面臨一定挑戰，同時存在一定的存貨跌價風險。

所有權受限資產占凈資產38.23%

募集說明書顯示，截至2020年9月末，發行人所有權受限的資產金額為1,123,760.29萬元，占同期發行人總資產的8.11%，凈資產的38.23%。發行人受限資產來源于公司部分下屬子公司以自有的房屋建筑物、土地使用權等為抵押分別向各金融機構借款，筆數較多，抵押物較分散。目前發行人經營情況良好，但若下屬公司經營狀況發生不利變化，將可能給公司資產帶來一定損失。

總負債1092億

公司最近三年及一期末總負債分別為8,202,687.32萬元、10,247,886.36萬元、11,988,492.83萬元和10,918,682.20萬元;資產負債率分別為83.35%、83.54%、83.43%和78.79%。隨著業務的發展，為滿足本公司的房地產開發項目的資金需求，未來公司的債務規模可能繼續增長，使得公司面臨一定的償債壓力。

19家子公司違規被罰

發行人下屬北京金水房地產開發有限公司等19家子公司存在超越房地產企業開發資質開發建設的問題。但未因超越開發資質進行房地產項目開發行為受到主管部門的行政處罰。其中部分子公司已取得相關建設主管部門出具的合規證明，部分子公司因屬于擬建項目，暫未辦理完畢項目建設所需的全部建設手續，其他子公司開發項目的相關證書正常辦理中。未來如果上述公司因“超資質”開發被當地監管部門處罰，可能對發行人公司的經營造成一定程度的負面影響。

此外，募集說明書顯示，截至2020年9月末，發行人納入合并報表范圍的一級子公司共計49家，其中全資子公司24家，剩余25家為控股或實際控制的子公司。

值得注意的是，電建地產就是否存在被媒體質疑的重大事項”中對是否涉及“地王”等相關輿情報道發表意見表示：“發行人子公司2019年6月參與競買成交的北京市石景山區古城南街東側1612-761、764等地塊曾在個別報道中出現“地王”表述字樣，經核查，該地塊成交總價為73.4億元，溢價率僅為11.63%，未達到該地塊的土地合理上限價格；同時，根據公開信息，在該地塊成交年度，北京市成交的其他宗地曾出現土地成交總價或樓面單價超過該地塊的情形，該區域內亦曾出現土地成交樓面單價超出該地塊的情形，發行人不屬于以不合理的價格高價拿地、惡意競拍“地王”的情形。”

此外，募集說明書顯示，2018年和2019年，發行人凈利潤分別為124,761.99萬元和67,623.13萬元，最近一年凈利潤下滑。2019年凈利潤較2018年下滑，主要原因為：對收購南國置業形成的商譽計提減值6,818.45萬元;南國置業2019年度出現大幅虧損;結利的部分房地產開發項目因預售期間區位市場變化、銷售限價政策等因素，導致房地產開發業務毛利率降低;公司業務規模擴大，期間費用規模有所上升。

（中華網財經綜合 文/葛亮）

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