迪賽基業赴港IPO：利潤3576萬 突擊派息5200萬

中華網財經2月28日訊：據悉，迪賽基業控股有限公司（以下簡稱：迪賽基業）于2021年2月26日向港交所遞交招股書，智富為獨家保薦人。

據招股書數據，迪賽基業是一家來自寧波的房地產代理公司，主要業務為房地產代理服務、房地產諮詢服務，目前業務集中在寧波和蘇州。其近90%收益來自房地產經紀服務。

股權關系：沙勇74.6188%控股

中華網財經翻閱招股書了解到，51歲的沙勇及Sha Y Holdings為該公司的控股股東（Sha Y Holdings由沙勇直接全資擁有），其為迪賽基業創始人、執行董事、主席兼行政總裁。曾先后任寧波市音像公司攝像師、鄞縣電視臺記者、寧波電視臺記者。值得一提的是沙勇于中國房地產代理及諮詢行業擁有逾20年經驗，曾入選“2011年寧波房地產十大領軍人物”評選。

2001年起沙勇擔任寧波市迪賽控股集團有限公司董事長兼總經理;，2015 年11月起任迪賽基業董事長。2020年7月27日調任為執行董事，2020年8月6日獲任行政總裁。沙勇亦是迪賽基業的提名委員會主席兼薪酬委員會成員。負責制定企業戰略、規劃、業務發展及監督集團的整體運作。

沙勇也是寧波迪賽、寧波迪尚及蘇州迪賽的董事，是華女士之子及沙女士之父。

沙勇先生在房地產行業具備豐富經驗，與房地產開發商關系良好，對于迪賽基業未來的成功尤其重要。

幸福生活香港為Blissful Investments的全資附屬公司，而迪賽基業作為境外上市主體全資持有Blissful Investments，并通過Blissful Investments、迪賽BVI間接控制其境內迪賽企業及寧波迪賽。

重組完成后的股東結構顯示，迪賽基業目前由WW Investments、Sha Y Holdings、DS Joyful Holdings分別持有7%、74.6188%和18.3812%。而Sha Y Holdings由沙勇100%持有；DS Joyful Holdings則由包括沙勇母親華娥美、女兒沙雨瀟，以及該公司董事高管層等17名股東持有。

此外，WW Investments由一名為黃曉的女士100%持有。招股書稱，該人士因看好公司的前景及發展潛力而決定投資本集團，在迪賽基業重組之時進入成為公司投資者。不過，黃曉并不在管理層中。

2016年掛牌新三板

迪賽基業的前身為寧波迪賽房地產銷售代理有限公司,于2011年1月6日設立。2015年11月23日,有限公司整體變更設立寧波迪賽基業不動產服務股份有限公司。2016年，迪賽基業于新三板掛牌上市，2020年4月14日，迪賽基業從新三板摘牌，轉而籌劃赴港上市之路。對其原因，迪賽基業表示一方面是新三板對投資者要求較高，另一方面是新三板交易量及流動性水平較低，難以體現迪賽基業價值，進而影響其以股權或債務方式募集資金。相較而言，港交所作為國際金融市場的主要參與者，不但增強其集資資能力和渠道而且將進一步提升企業形象，從而提升迪賽基業吸引新客戶、業務伙伴及戰略投資者，獲得更多國際投資者以及為公司業務招聘、激勵及挽留主要管理人員的能力。 

憑借其多年的營運歷史，迪賽基業已與寧波及蘇州建立穩固的聯系，并已與房地產開發商建立穩定的關系，包括香港港交所上市房企、中國的頂級房企如雅戈爾置業控股有限公司等。

近90%收入為房地產經紀服務

據灼識咨詢報告，按2019年一手住宅及商業房地產代理服務產生的收益計，迪賽基業于寧波及蘇州的所有房地產代理中排名第三及第五，分別占市場份額的3.8%及0.8%。

據其招股書顯示，2018年至2020年，迪賽基業收入分別為2.25億元、1.84億元及2.05億元。對應利潤分別為2907萬元、1227萬元及3576萬元。

收入方面，2018年至2020年，來自房地產經紀服務的收益占總收益的95.3%、94.4%及89.6%，而房地產咨詢服務的收益分別占相應年度總收益的4.7%、5.6%及6.6%。

據招股書顯示，由于年內承擔的代理及諮詢項目數目增加，及向購房者開展裝修業務，迪賽基業的收益由2019年的1.85億元增加11.3%至2020年的2.06億元。

該公司住宅及商業物業代理服務傭金收入分別增加700萬元及270萬元，及諮詢服務收益增加320萬元；此外，2020年就向寶龍依舍項目項下的個人購房者提供配套裝修服務確認收益790萬元。

此外，迪賽基業的年內溢利由2019年的1500萬元增加138.7%至2020年的3580萬元；毛利率則由2019年的8.1%增加9.3個百分點至2020年的17.4%。

房地產代理服務傭金率呈現下滑

值得注意的是，迪賽基業主營的房地產代理服務的傭金率卻持續下滑。數據顯示，2018-2020年，住宅物業平均傭金率從0.87%降至0.63%，商業物業平均傭金率從1.88%降至1.48%。特別值得注意的是，盡管住宅物業傭金率降低0.24個百分點，期內代理服務的確認收益從1.97億元下滑至1.43億元。可見，在住宅物業代理服務的傭金戰中，迪賽基業并未占優。

應收款接連攀高

招股書顯示，迪賽基業表示，由于其向房地產開發商提供服務后收取款項，概不保證房地產開發商能及時向其全數付款，因此面臨信貸風險。由于其向房地產開發商提供服務后收取款項，其面臨信貸風險，在向房地產開發商收取逾期款項時可能出現困難。數據顯示，于2018年、2019年及2020年12月31日，貿易應收款項及應收票據分別為人民幣3420萬元、人民幣5290萬元及人民幣6590萬元，各日期的貿易應收款項及應收票據減值虧損撥備分別為人民幣940萬元、人民幣940萬元及人民幣940萬元

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