多地試水“兩集中”出讓土地 為樓市降溫但或致項目集中入市

近期，全國多地自然資源和規(guī)劃部門宣布2021年實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，涉及青島、鄭州、天津等城市，部分城市將全年分三批次，集中發(fā)布公告、集中組織出讓住宅用地。

業(yè)內(nèi)人士認為，土地“兩集中”出讓，或有利于促使房地產(chǎn)企業(yè)謹慎、理性拿地，并將對房價管控起到一定作用。但開發(fā)商集中在一個時間段拿地，也必然導致相關項目集中入市，這或許給房地產(chǎn)市場銷售帶來一定沖擊。

多地試水“兩集中”出讓住宅用地

“之前市場一直有相關傳言，近期這算是正式落地了，未來預計還會有更多城市跟進。”在多個城市發(fā)布相關公告后，一位中小房企東部區(qū)域負責人對記者說，“兩集中”出讓住宅用地是調(diào)控政策的一部分。

“兩集中”出讓住宅用地，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動。

青島市自然資源和規(guī)劃局網(wǎng)站顯示，青島市將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。

鄭州市自然資源和規(guī)劃局也發(fā)布相關通知，對鄭州市航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、上街區(qū)自然資源主管部門要求禁止發(fā)布住宅用地出讓公告，上述區(qū)域住宅用地出讓公告由市局統(tǒng)一組織發(fā)布實施。

天津相關部門規(guī)定，全年發(fā)布出讓公告原則上不超過三次，時間間隔和地塊數(shù)量要相對均衡；集中出讓土地時，應當確定共同的掛牌起止日期。天津?qū)⒂?月、6月、9月中旬分三批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，除上述三個日期，當?shù)夭辉侔l(fā)布住宅用地的出讓公告。

“以前都是一塊地一塊地出讓，大企業(yè)有資金等優(yōu)勢，最終結(jié)果就是大企業(yè)次次參與，好地都被他們拿走了，我們只能做些邊角料。”上述房企東部區(qū)域負責人這樣解釋多地出臺這一政策的初衷。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的行業(yè)報告顯示，2020年40個城市土地市場量價齊升，溢價率小幅下降，土地市場整體平穩(wěn)。從土地成交面積看，2020年二季度之后，部分城市樓市、土地市場火熱，下半年熱點城市調(diào)控雖有收緊，全年40城土地成交建筑面積仍增長8%，創(chuàng)2015年以來新高。

一名頭部房企相關負責人也認為，該政策出臺意味著頭部企業(yè)無法再壟斷優(yōu)質(zhì)地塊，可以在一定程度上降低土地市場熱度。“因為即使是頭部企業(yè)，短時間籌集的資金也有限，集中招拍掛時只能優(yōu)中選優(yōu)，找?guī)讉€重點發(fā)力。”

或?qū)е碌禺a(chǎn)項目集中入市

業(yè)內(nèi)人士分析稱，“兩集中”出讓土地政策或?qū)⑴c房企降負債等政策產(chǎn)生聯(lián)動效應。

2020年，監(jiān)管層對于房企貸款及資金監(jiān)管動作不斷。2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行聯(lián)合召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會，研究進一步落實房地產(chǎn)長效機制，并制定地產(chǎn)融資三條紅線。三條紅線以“剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍”，將房企分為紅、橙、黃、綠四檔進行分類管控，不同檔的房企有息負債規(guī)模約束不同。其中三條紅線均超標，為紅檔，有息負債規(guī)模不得增加；兩條紅線超標，為橙檔，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%。

“集中拿地，很可能會導致相關房企在拍地月份出現(xiàn)一個負債高峰，這也會給企業(yè)資金鏈帶來較大壓力。”上述中小房企東部區(qū)域負責人說，這也會進一步降低大房企多拿地意愿，引導企業(yè)更為理性、謹慎參與相關地塊招拍掛。

卓易數(shù)據(jù)創(chuàng)始人馬光明說，此次土地集中政策與三道紅線政策一脈相承。一次供出數(shù)十宗土地，便于資金充足的企業(yè)有計劃性的拿地，減少了資金緊繃、囤地較多、負債較高的房企斷斷續(xù)續(xù)拿地的機會。此次政策對現(xiàn)金流充足、融資能力強的品牌企業(yè)是利好，而資金狀況緊張的中小企業(yè)生存空間將會越來越小。

也有開發(fā)商擔心，大房企拿地后，相關優(yōu)質(zhì)地塊在大房企間流動性或?qū)⑻嵘嚓P監(jiān)管舉措也應考慮到這一點，否則中小房企拿地難度更大。

樓市分析人士張百忍認為，和“兩集中”政策相比，部分城市供應問題更在于土地出讓的結(jié)構(gòu)性不合理，部分城市郊區(qū)土地出讓過盛，而市區(qū)地塊較少，“兩集中”政策或效果有限。

此外，也有市場人士擔心，集中拿地，再加上開發(fā)建設進度類似，很可能導致房地產(chǎn)項目集中入市，如中小房企地塊較差，更缺乏對購房者的吸引力，生存狀況會更加艱難。

也有分析稱，中小型房企資金實力有限，可以參與的土地很少，只能通過全力廝殺去拿下高價土地，若自身的運營能力、操盤能力有限以及融資成本過高的情況下，虧損的概率就會大大增加，未來的生存環(huán)境將會更加惡劣。

對房企來說，馬光明認為，應做好多手準備：一、在供地前把要供出的土地研究明白，做好“擇地”準備；二、籌備好充足的資金，一年只有三次，錯過就錯過了；三、銷售環(huán)節(jié)盡量避開集中上市期，尤其供應較多的區(qū)域和板塊，減少競爭，做好“擇時”。（記者 楊有宗）

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