金輝債務籌資擬發(fā)83.49億公司債 披露風險：毛利下跌、存家族管理風險

中華網財經3月11日訊：據(jù)上交所公司債券項目信息平臺披露信息顯示，債券名稱“金輝集團股份有限公司2021年面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券”，在3月10日獲得上交所反饋。

信息顯示，上述債券擬發(fā)金額為83.49億元，品種為小公募，發(fā)行人為金輝集團股份有限公司，承銷商/管理人為西南證券股份有限公司。

有關上述債券資金用途，中華網財經翻閱募集說明書了解到，本次債券發(fā)行規(guī)模不超過83.49億元（含83.49億元），扣除發(fā)行費用后全部用于償還到期或回售的公司債券本金及利息。如：

據(jù)了解，有本次關債券風險，募集說明書從發(fā)行的財務風險17方面、經營風險10方面、管理風險6方面、政策風險4方面等進行闡述。

資產負債率高、速動比率持續(xù)下降

其中，財務風險方面，募集說明書指出，發(fā)行人的資產負債率較高。最近三年及一期，發(fā)行人合并資產負債率分別為83.17%、85.46%、85.97%和85.73%；流動比率分別為1.56、1.40、1.39和1.43；速動比率分別為0.47、0.42、0.36和0.34。最近三年及一期，發(fā)行人EBITDA利息保障倍數(shù)分別為1.48倍、1.12倍、0.89倍和0.75倍。房地產市場的波動和融資環(huán)境的變化可能使公司面臨一定的償債壓力。隨著新項目的開展，需要的資金量也會增加，為此發(fā)行人增加了部分銀行貸款和信托借款，導致公司的整體負債率較高。同時存貨的變現(xiàn)能力也將直接影響公司的資產流動性及短期償債能力。

毛利率已持續(xù)下降至22.14%

最近三年及一期，公司商品房銷售業(yè)務的毛利率分別為34.81%、31.82%、22.85%和22.14%，2019年公司整體毛利率大幅下滑主要系結轉上海和南京等地區(qū)政府限價項目占比較高所致。未來，房地產調控政策陸續(xù)出臺，對于公司的項目銷售將持續(xù)產生影響。若宏觀經濟政策發(fā)生不利于房地產開發(fā)企業(yè)的變化，經濟持續(xù)下行，市場需求不足，或者土地成本持續(xù)升高，公司毛利率將存在下降的風險。

經營現(xiàn)金流持續(xù)為負

最近三年及一期，發(fā)行人實現(xiàn)的經營活動現(xiàn)金流量凈額分別為-97.27億元、29.50億元、-52.69億元和-27.69億元。考慮到房地產項目開發(fā)周期較長，購置土地和前期工程占用資金量大，受拿地節(jié)奏及項目開發(fā)進度等因素的影響，如果發(fā)行人不能迅速去化達到預售條件的項目，及時回籠銷售房款，發(fā)行人的經營性現(xiàn)金流存在波動的風險。

存貨規(guī)模占總資產67.71%、截止去年三季度存貨跌價準備6.93億

最近三年及一期末，發(fā)行人存貨賬面價值分別為495.98億元、745.52億元、962.61億元和1,227.55億元，占總資產的比例分別為57.44%、60.40%、64.32%和67.71%。發(fā)行人存貨主要由房地產項目開發(fā)中的開發(fā)成本（含土地成本）和已建成尚未出售的開發(fā)產品構成。發(fā)行人存貨的價值會因房地產市場的變動而發(fā)生波動。截至2020年9月末，發(fā)行人存貨跌價準備為6.93億元，主要為開發(fā)產品計提的跌價準備。公司存貨的價值會受國家的宏觀政策、信貸政策、房地產行業(yè)的供需狀況、行業(yè)政策等因素的影響而發(fā)生波動，如若房地產行業(yè)未來景氣度下降，發(fā)行人存貨存在進一步計提存貨跌價準備的可能，從而對公司的盈利能力產生不利影響。

存貨周轉率下降至0.11

最近三年及一期，發(fā)行人存貨周轉率分別為0.19、0.17、0.23和0.11。由于房地產行業(yè)從簽約銷售到結轉存在一定的時間間隔，因此存貨周轉率與公司實際的存貨去化情況存在一定程度的不相匹配。目前，發(fā)行人擬開發(fā)項目、在建項目和已完工項目部分處于二三線城市，如果未來房地產市場走弱，或發(fā)行人出現(xiàn)在建項目開發(fā)和預售項目銷售遲滯等因素，存在發(fā)行人存貨周轉率下滑的風險。

短債壓力大：一年內到期需償還的債券43.67億元

截至2020年9月末，發(fā)行人短期借款余額和一年內到期的非流動負債余額分別為8.86億元和134.74億元，而其速動比率為0.34，短期償債壓力較大。其中，發(fā)行人一年內到期需償還的借款為91.07億元，一年內到期需償還的債券43.67億元，對于發(fā)行人的償債能力以及資金周轉效率提出了較高的要求。若未來發(fā)行人商品房銷售款不能及時回籠，存在無法及時償付到期債務的風險。

受限資產大：占總資產比例33.06%

發(fā)行人所有權受限資產主要包括抵押資產、貸款保證金、質押金等，這主要是公司向金融機構抵押借款、質押借款等方式融資形成的受限資產，包括貨幣資金、存貨和投資性房地產等。截至2020年9月末發(fā)行人所有權受限資產賬面價值合計為599.45億元，占總資產比例為33.06%。若未來公司的經營情況發(fā)生變化，無法償還到期負債，相關的受限資產將面臨所有權被轉移的風險，可能對公司的生產經營造成較大影響。在抵、質押融資期間，相關的受限資產的處置也將受到限制。

階段性擔保金額268億元

發(fā)行人房地產業(yè)務按房地產經營慣例為商品房承購人提供抵押借款擔保，擔保類型為階段性擔保。階段性擔保的擔保期限自保證合同生效之日起，至商品房承購人所購住房的房屋產權證及抵押登記手續(xù)辦妥后并交銀行執(zhí)管之日止。截至2020年9月末，發(fā)行人承擔上述階段性擔保金額為人民幣2,684,855.80萬元。截至2020年9月末，發(fā)行人對關聯(lián)方擔保余額為597,617.81萬元，占凈資產的比例為23.11%，被擔保單位均為發(fā)行人聯(lián)營及合營企業(yè)。

權益資本不穩(wěn)定

權益資本不穩(wěn)定的風險最近三年及一期末，發(fā)行人的所有者權益分別為145.35億元、179.51億元、210.02億元和258.63億元。其中，未分配利潤分別為93.20億元、113.58億元、133.37億元和141.90億元，未分配利潤占所有者權益比例分別為64.12%、63.27%、63.50%和54.87%。若未來發(fā)行人大量分配利潤，公司的權益資本減少的同時可供用來償債的資金也將減少，債權人的利益將會受損。

存在家族管理風險

此外在管理風險中，募集說明書披露，截至目前，發(fā)行人的實際控制人為林定強，林定強通過持有RadiancePropertyHoldingsLimited間接控制發(fā)行人。林定強目前在發(fā)行人擔任董事長兼總經理，實際控制人可以利用其控制力在公司的發(fā)展戰(zhàn)略、生產經營、利潤分配決策等方面施加重大影響，有可能損害公司和投資人的利益。截至目前，發(fā)行人控股股東金輝投資（香港）有限公司持有發(fā)行人96%的股份，處于絕對控股地位。大股東可能與其他股東存在利益上的沖突，因而發(fā)行人存在大股東控制的風險。如果金輝投資利用其控股地位，并通過對公司董事會的影響干預公司的正常經營管理，有可能損害公司和投資人的利益。

值得注意的是，募集說明書提到，截至目前，發(fā)行人的董事長兼總經理為實際控制人林定強，發(fā)行人董事中，林宇為林定強的兒子，林茂祺為林定強配偶的哥哥。發(fā)行人現(xiàn)任的部分董事及高級管理人員之間存在親屬關系，存在家族管理的風險。

此外，募集說明書顯示，截至2020年9月30日，公司總資產1,812.99億元，凈資產258.63億元；2020年度1-9月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入154.20億元，經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-27.69億元，發(fā)行人已有216家直接和間接控股子公司。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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