時代鄰里商譽按年增長312.5% 大并購促增長背后難掩收入失衡的焦慮

中華網財經3月17日訊：對于時代鄰里來說，2020年是并購大年。在過去的一年里，時代鄰里外拓面積繼續增大、第三方占比提升、非住宅占比加大。不過業績大增的背后仍含隱憂。

營收同比增長62.6%

中華網財經從近日時代鄰里發布2020年業績報告（下稱“年報”）了解到，公司實現營業收入17.58億元，同比增長62.6%；實現凈利潤約2.4億元，同比增長148.6%。同期毛利率增加2個百分點至30.2%、凈利率增加4.7個百分點至13.5%。

圖為時代鄰里2020年業績公告截屏

物業管理服務和非業主增值服務營收占比超八成

圖為時代鄰里2020年業績公告截屏

從業務結構來看，物業管理服務和非業主增值服務合計占總收入比例在81.4%，持續推動了整體收入的增長。而前期儲備面積不高的時代鄰里從2019年開啟快節奏的并購風格，得以保持著物業管理服務收入起到整個收入的支柱地位。

占比30.5%的公服增在管面積僅貢獻了2.72%的收入

在規模方面，年報顯示，截至2020年12月31日止年度，時代鄰里在管項目共527個，總合約建筑面積11160萬平方米，較截至2019年12月31日止年度增長92.4%。總在管建筑面積9870萬平方米，其中有518個在管物業管理服務項目，物業管理在管總建筑面積逾6880萬平方米，9個在管建筑面積約2990萬平方米的城市公服項目。在第三方開發項目拓展方面，截至2020年12月31日，時代鄰里在管的第三方開發項目的合約面積（含城市公服項目）增加至約7740萬平方米。

按上圖中年報數據顯示，2020年物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務、其他專業服務四大業務分別同比增長48.9%、53.3%、135.4%、187.3%。顯而易見，社區增值服務及其他專項服務的增長較高，不此前這兩項收入的基數過小而顯得增幅大。數據顯示，城市公共服務項目由去年的810萬平方米，擴大了2.7倍至2990萬平方米。但收入結構看出城市公服項目盈利能力有限，30.5%的在管面積比例僅貢獻了2.72%的收入。

并購未從根本改變收入剪刀差問題：第三方項目收入貢獻率仍偏低

另外，隨著并購第三方物業占比提升，時代鄰里對于時代中國的依賴度也有所下降。來自時代中國集團的在管面積占比從上年的45.2%下降至31%，第三方物業開發商的在管面積從去年的54.8%提高至69%。

圖為時代鄰里2020年業績公告截屏

值得注意的是，來自時代中國集團與第三方物業開發商的收入剪刀差仍然存在。其中，占比69%的第三方項目只產生了51.3%的收入比例。信息顯示，2020年時代鄰里通過并購的面積約220萬平方米，占物管總新增的70%。年報顯示，期內，公司先后收購廣州市浩晴物業、廣州耀城、上海科箭51%、成都合達49%股權。

城市公共服務拉低毛利率

圖為時代鄰里2020年業績公告截屏

就利潤率方面，時代鄰里2020年實現毛利率30.2%，較去年提高2個百分點；凈利率13.5%較去年提高了4.7個百分點。不過，仔細從毛利率方面了解，便可以發現問題所在，按上圖年報數據，物業管理服務、非業主增值服務毛利率分別較上年取得2.4個百分點、1.7個百分點的增長，而社區增值服務、其他專業服務毛利率按年分別下跌4個百分點、1.3個百分點。對此，公司表示主要是由于服務及產品組合變化所致。

追溯往期數據，其他專業服務的毛利率從2018年的25.5%降到2019年的19.5%，再到2020年的18.2%，已實現三連降。

應收款按年增長168.9%

此外，年報顯示，2020年12月31日，時代鄰里的應收貿易款項約人民幣5.74億元，較2019年12月31日的約人民幣2.14億元增加了約人民幣3.61億元或168.9%。公告中顯示，應收貿易款項主要產生自物業管理服務、非業主增值服務及向時代中國集團及第三方提供的其他專業服務。

對于上述應收貿易款項的增長，公司表示數據變動與收入增長趨勢一致。

商譽按年增長312.48%

值得一提的是，由于時代鄰里過去的大并購風格反應在2020年報中，2020年底的商譽為2.84億元，同比2019年的6884.1萬元大幅增長312.48%。商譽大增與物管公司給出的高溢價不無關系。

正如，2019年上市期間的時代鄰里董事會主席兼非執行董事白錫洪如是表示，上市之后很大一部分資金會放在收并購，會按照原來制定戰略深耕大灣區，同時向全國高增長的城市、都市圈進行布局，也會跟隨時代中國的發展足跡擴大管理版圖。彼時還表示，“對于品質好、有規模、財務指標穩定的標的物，時代鄰里有非常大的興趣，將會進行收并購的安排。”

（中華網財經綜合 文/丁一）

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