明勢定行：跨越周期的長跑者——龍湖

中華網財經3月29日訊：2020年對各個行業來說都是一次全新的洗禮。在“房住不炒”的定位下，房地產市場不斷趨于健康有序發展，行業調控也趨向精準。自2020年8月，為促進房地產市場長效機制建設、穩定房價，“三道紅線”正式出臺，對房企財務指標提出了更為具體的要求，明確限制了房企債務規模的無序增長。

連續5年保持“三道紅線”綠檔 

圖為：龍湖集團2020年財報公告截屏

融資新規的出臺，強化了行業降低杠桿率、控制有息負債的預期，利好高度自律的房企。3月26日，以穩健見長的龍湖交出一份可圈可點的答卷：在2020年，實現營業收入同比增長22.2%，其中物業投資業務收入同比增長31%；資產負債率（剔除預收款后）67%、凈負債率維持46.5%的低位、平均借貸成本為年利率4.39%、現金短債比為4.24倍。資產負債率、凈負債率、現金短債比均未超“三條紅線”閾值，穩居綠檔。

且整體數據表明，作為房地產行業財務最為穩健的企業之一，龍湖集團多年來保持著高度自律。數據顯示，在2016年-2020年5個會計年度期內，龍湖集團均保持“三道紅線”綠檔水平。

值得注意的是，充裕的在手現金是保證財務指標健康的重要條件之一，近期備受行業熱議的“兩集中”政策，也促使整體資金實力成為企業發展中更重要的砝碼。截至2020年末，龍湖集團現金及銀行存款合計778.3億元，同比增長28%，為篤行戰略提供了充足的空間。

雙引擎共同發力

在疊加疫情影響因素下，龍湖集團又是如何實現的？中華網財經帶著這一問題翻閱龍湖集團2020年財報了解到，其收入主要來自物業發展業務收入、投資性物業租金收入、物業管理及相關服務及其他收入。

在龍湖看來，傳統的物業發展業務構成其“開發引擎”，物業投資及物業管理等相關服務則構成其“服務引擎”。‘空間即服務’戰略之下，龍湖開發+服務雙引擎驅動的版圖日漸清晰。

在物業發展業務方面：財報數據顯示，2020年，面對充滿挑戰與不確定的市場，龍湖集團物業發展業務實現營業額1709.8億元，交付物業總建筑面積1201.1萬平方米。

據統計，過去六年，龍湖的銷售規模保持著兩位數的增長，其最新發布的年報顯示，2020年，全年實現地產開發合同銷售2706.1億元，同比增長11.6%，超額完成全年2600億元的銷售目標。分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額在全集團占比分別為31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。

圖為重慶龍湖金沙天街

此外，龍湖集團堅定布局一二線高能級城市，并適度下沉環都市圈衛星城。全年新進入8座城市，布局范圍延伸至最具經濟活力與人群吸附效應的63座城市，獲取121幅地塊（總建面2567萬方），合理的成本與均衡的布局，為盈利的持續增長奠定基礎。

投資性物業方面：龍湖集團一如既往堅持穩步投資持有物業的戰略，天街、冠寓等物業投資業務扎實推進。2020年實現物業投資業務不含稅租金收入75.8億元，同比增長30.9%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為75.2%、23.9%和0.9%。

圖為成都龍湖上城天街

2020年，龍湖集團商業通過扎實運營及快速應變直面疫情挑戰，全年守時保質地新開10座商場，西安、濟南首座天街開業運營，全國首個商圈高鐵TOD（公共交通導向發展模式）城市綜合體——龍湖重慶金沙天街開業。全國范圍內累計開業商場達49座，已開業商場建筑面積達481萬平方米，整體出租率96.9%。商業租金增長23%至58.2億元，商場銷售額增長14%至305億元，全年平均日客流151萬人次。

圖為北京龍湖長楹天街

跨越疫情，堅韌修復，團隊通過緊抓線下消費回暖趨勢，借力創新模式，打破空間界限，聯動商戶營造出多樣化場景體驗，令客流與銷售迅速恢復，年底出租率達97%。20年的鍛造與歷練，確保龍湖集團在任何波動周期里都享有租金筑成的 “壓艙石”，這正是龍湖商業自成立以來的孜孜以求。

除商場外，龍湖集團積極響應國家“租購并舉”政策，旗下租賃住房業務龍湖冠寓堅持戰略篤定，以匠心品質、暖心服務，在都市里為新世代青年提供扎根與筑夢的居所，迄今已陸續在全國30余個高量級城市開業運營。截至2020年底，冠寓累計開業房間數量達9.0萬間，租金收入18.1億元，同比增幅55%，現已成為集團經營性收入的穩定貢獻源。開業超過六個月的房源出租率為93.3%，品牌影響力穩居行業前三。

物業管理及相關服務及其他方面：作為龍湖品牌最富溫情的一環，龍湖智慧服務始終以客戶需求為導向，在有質量的規模拓展下延伸服務邊界，從生活社區到商寫、學校、交通樞紐等城市運營，傳統的物業管理正在釋放更大的能量與想象。

2020年，龍湖智慧服務基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的布局，實現收入58.4億元（合并抵消前收入約為77億元），同比增長36%。深耕住宅20余年，龍湖智慧服務已覆蓋13大業態，于過去一年加快了城市空間的探索。截至2020年底，龍湖智慧服務實際管理面積1.72億平方米，業主滿意度連續十二年超過90%。

2021年初，代表房屋租售與房屋裝修的全新生活服務品牌——“塘鵝”，應勢升級為主航道業務，圍繞居住需求的衍生正在激發新的增長動能。塘鵝由塘鵝租售和塘鵝美裝修組成，提供一站式房產經紀業務，多樣化資產管理整合方案和即裝即住的裝配式整體解決方案。其中，塘鵝租售的前身為龍湖智慧服務租售中心，自2008年起，龍湖租售體系建立已逾10年。截至2020年底，塘鵝租售已服務超過10萬用戶，客戶滿意度達96%。

鞏固融資端優勢 平均借貸成本降至4.39%

不僅如此，2020年，龍湖集團進一步鞏固在融資端的優勢。截至2020年末，龍湖集團綜合借貸總額為1673.7億元，平均借貸成本降至4.39%，平均貸款年限增至6.59年，境外美元票據、國內公司債券的長年期、低票息屢屢刷新業內記錄。

其中，2020年1月，集團成功發行6.5億美元優先票據，票息介乎3.375%至3.85%之間，期限介乎7.25年至12年，創下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。面對2021年的行業償債高峰，龍湖集團債務結構穩定合理，一年內到期債務占總債務的比例僅為11.0%。

得益于此，2020年9月，國際權威信用評級機構穆迪（Moody's）宣布，將龍湖的發行人和高級無擔保評級從Baa3上調至Baa2，展望穩定；同年12月，國際權威信用評級機構惠譽（Fitch）亦將龍湖評級展望調升至正面，至此，龍湖集團亦成為中國全投資級房企中，2020年內唯一一家獲兩家國際機構調升評級/展望的企業。

穆迪認為，龍湖的Baa2發行人評級反映了該公司強大的品牌、多元的地域布局、良好的流動性，證明其有能力保持強勁的運營和財務表現以穿越周期。“龍湖在過去十年不斷追求銷售增長和提升投資性物業租金收入的同時，依然保持嚴格而審慎的財務管理。”穆迪強調，這將加強其現金流的穩定性，并鞏固其在Baa2評級水平上的地位。

被納入恒生指數 躋身藍籌行列

龍湖集團的投資價值在二級市場獲得積極的肯定，截至2021年3月25日收盤，龍湖集團總市值約為2761億港元，在內房股中排名第二，對應動態市盈率位居行業首位，顯示出資本市場對龍湖集團未來成長潛力的高度認可。

在3月15日，龍湖集團被納入恒生指數，成為55家成份股之一，正式躋身藍籌行列。

對于未來，在“空間即服務”戰略的指引下，龍湖集團將不斷打磨與升級空間營造與服務的能力，為消費者和合作伙伴提供有生命的空間，有溫度的服務，并將持續保持一貫的穩健與審慎，追求優質健康的發展與長期穩定的增長，提升在海外及香港資本市場的影響力，回饋廣大投資者。

“明勢定行，與時代同頻共振”——跨越周期的長跑者——龍湖。

（中華網財經綜合 文/丁一）

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