一季度房貸增速下降房價(jià)上漲預(yù)期生變

來源：中房報(bào)

重燃的樓市“盛宴”在貨幣金融端有了最直觀反映。

央行最新數(shù)據(jù)顯示，一季度末，我國房地產(chǎn)貸款余額創(chuàng)下50.03萬億元新高，同比增長10.9%，占全部貸款余額的28%，將近3成。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額12.42萬億元，同比增長4.4%；個(gè)人住房貸款余額35.67萬億元，同比增長14.5%。

與之對(duì)應(yīng)的是，一季度我國商品房銷售面積達(dá)3.6億平方米，銷售金額達(dá)3.8萬億元，同比分別增長63.8%和88.5%，較2019年同期分別增長20.7%和41.9%。全國住房均價(jià)在一季度首次邁上萬元大關(guān)，達(dá)到10658元/平方米；去年全年均價(jià)為9859元/平方米。

個(gè)人經(jīng)營貸增速更是驚人。3月末，個(gè)人經(jīng)營貸款同比增長24.6%，同比提高11.5個(gè)百分點(diǎn)。此類貸款流向樓市已不是秘密，樓市一向是“資金市”，這似乎也從側(cè)面印證了一季度樓市火熱。

央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長阮健弘認(rèn)為，結(jié)構(gòu)上看新增個(gè)人貸款比較突出的是“一升一落”，升的是個(gè)人經(jīng)營貸款增速回升，落的是個(gè)人住房貸款增速回落。個(gè)人債務(wù)增長速度比較快，與我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、居民年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)升級(jí)、城鎮(zhèn)化發(fā)展等因素密切相關(guān)。總體來看，個(gè)人貸款增速還會(huì)保持較快增長。

房貸增速下降經(jīng)營貸創(chuàng)歷史高位

即便是在去年受疫情影響的高基數(shù)影響下，今年一季度銀行新增信貸投放規(guī)模依舊非常可觀。

央行數(shù)據(jù)顯示，一季度新增人民幣貸款7.67萬億元，同比多增5741億元。一季度末，人民幣各項(xiàng)貸款余額180.41萬億元，同比增長12.6%。

這些貸款大都流向哪里？

從總規(guī)模來看，一季度末我國房地產(chǎn)貸款余額為50.03萬億元，占全部貸款余額的28%；同比增速為10.9%，較上年末降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。

同期，基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)中長期貸款余額22.96萬億元，同比增長10.5%；服務(wù)業(yè)中長期貸款余額29.5萬億元，同比增長14%；普惠小微貸款余額12.4萬億元，同比增長23.6%；制造業(yè)中長期貸款余額4.15萬億元，同比增長16.7%。也就是說，房地產(chǎn)仍是我國信貸投放的第一大領(lǐng)域。

房地產(chǎn)貸款主要由開發(fā)貸及個(gè)人按揭貸構(gòu)成。從數(shù)據(jù)上看，一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額為12.42萬億元，同比增長4.4%，增速較上年末降低1.7個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額35.67萬億元，同比增長14.5%，增速僅比上年末微降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從增量上看，一季度新增房地產(chǎn)貸款1.67萬億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的21.7%，這一比重較上年末降低3.7個(gè)百分點(diǎn)。這其中，開發(fā)貸與按揭貸分別占了多少，并沒有明確數(shù)據(jù)。

不過，一季度居民中長期貸款新增1.98萬億元，刷新了2020年三季度1.8萬億元紀(jì)錄，同比增長57%，占新增貸款總額26%。居民中長期貸款大部分構(gòu)成就是按揭貸。

這些只是明面上流入房地產(chǎn)的資金。事實(shí)上，“經(jīng)營貸”“消費(fèi)貸”等貸款進(jìn)入樓市早已有之，特別是在信貸環(huán)境較為寬松時(shí)，這些違規(guī)行為更為活躍。

截至3月末，個(gè)人經(jīng)營貸款同比增長24.6%，同比提高11.5個(gè)百分點(diǎn)。消費(fèi)性貸款同比增長14.1%，增速比上年末提高1.4個(gè)百分點(diǎn)，余額為51萬億元。

據(jù)媒體報(bào)道，京滬等地利用“經(jīng)營貸”購房已經(jīng)形成相關(guān)灰色產(chǎn)業(yè)鏈，有的中介甚至提供購買空殼公司、套現(xiàn)等服務(wù)并明碼標(biāo)價(jià)，為客戶提供“經(jīng)營貸”轉(zhuǎn)房貸通道。由于個(gè)別銀行內(nèi)部管理不夠完善，信貸員也有意愿將經(jīng)營貸款放給購房者。

嚴(yán)厲監(jiān)管也隨之而來。3月份，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，嚴(yán)查經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，北京、上海、深圳等地方層面也在加緊嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費(fèi)貸流入樓市的情況。

央行金融市場司司長鄒瀾表示，在部分房價(jià)上漲預(yù)期較強(qiáng)、炒作氛圍較濃的熱點(diǎn)城市，出現(xiàn)了騙取銀行經(jīng)營貸實(shí)際用于購房的現(xiàn)象，甚至有些還涉及有組織的違法活動(dòng)。如果不能及時(shí)得到遏制，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果，而且會(huì)擠占支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。

4月份以來，新一輪樓市調(diào)控也在廣州、合肥、寧波等地紛紛落地，這令房價(jià)上漲的預(yù)期發(fā)生了變化。

居民杠桿率達(dá)72%負(fù)債超60萬億元

自去年以來，居民跑步加杠桿沖進(jìn)了樓市，家庭負(fù)債進(jìn)一步攀升。

杠桿率抬升過快主要發(fā)生去年。受新冠疫情影響，彼時(shí)也是我國貨幣政策頗為寬松的時(shí)期。

據(jù)央行數(shù)據(jù)，2020年我國宏觀杠桿率為279.4%，比2019年上升了23.5個(gè)百分點(diǎn)。分部門來看，居民、政府和企業(yè)三個(gè)部門杠桿率分別是72.5%、45.7%和161.2%，分別比2019年上升了7.4個(gè)、7.1個(gè)和9.1個(gè)百分點(diǎn)。

2020年末，63.19萬億元個(gè)人貸款中49.57萬億元為消費(fèi)貸款，占78.4%；13.62萬億元為經(jīng)營性貸款，占21.6%；個(gè)人住房貸款為34.44萬億元，占54.5%，即個(gè)人貸款中超過一半都是房貸。

今年以來，樓市“小陽春”火爆使得居民杠桿率仍在高位徘徊。央行近日發(fā)布最新政策研究顯示，初步測算一季度我國宏觀杠桿率為276.8%，比上年末低2.6個(gè)百分點(diǎn)。分部門看，居民杠桿率為72.1%，僅比上年末低0.4個(gè)百分點(diǎn)；政府部門杠桿率為44.5%，比上年末低1.3個(gè)百分點(diǎn)；企業(yè)部門杠桿率160.3%，比上年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)。各部門杠桿率均出現(xiàn)不同程度下降。

72.1%的居民杠桿率已然處于風(fēng)險(xiǎn)較大高位。根據(jù)國際貨幣基金組織報(bào)告，當(dāng)住戶部門杠桿率低于10%時(shí)，債務(wù)增加將有利于經(jīng)濟(jì)增長；當(dāng)住戶部門杠桿率高于30%時(shí)，中期經(jīng)濟(jì)增長將會(huì)受到影響；當(dāng)住戶部門杠桿率超過65%時(shí)，將會(huì)影響到金融穩(wěn)定。

比杠桿率更直觀的是龐大的債務(wù)數(shù)據(jù)。據(jù)測算，去年末住戶部門債務(wù)余額是73.6萬億元，同比增長14.6%。其中個(gè)人貸款余額63.2萬億元，同比增長14.2%。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)高等研究院發(fā)布報(bào)告稱，截至2021年2月，我國家庭部門共積累了15.5萬億元左右短期貸款，49.1萬億元左右中長期貸款。在全球經(jīng)濟(jì)未完全復(fù)蘇背景下，家庭部門積累大量債務(wù)，仍然會(huì)削弱家庭現(xiàn)金流，可能成為擴(kuò)大消費(fèi)需求制約因素。

央行方面稱，從債務(wù)增速看，2018年以來我國住戶部門債務(wù)增速總體呈放緩態(tài)勢。尤其是2018年一季度以來，住房類貸款增速總體逐步放緩。“未來，隨著疫情影響逐步減弱，經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定，債務(wù)總量與經(jīng)濟(jì)增長相匹配，預(yù)計(jì)今年宏觀杠桿率將保持基本穩(wěn)定。”

中國社科院金融所所長張曉晶認(rèn)為，展望2021年受經(jīng)濟(jì)增速同比大幅上升的分母效應(yīng)影響，預(yù)計(jì)2021年宏觀杠桿率將在上半年有所下行，從當(dāng)前的270.1%下降到267%左右，隨后再回升至270%，全年宏觀杠桿率與上年持平甚至略有下降，企業(yè)、居民和政府各部門杠桿率也會(huì)略有下降。

關(guān)鍵詞： 一季度 房貸 增速 下降