中億基業赴港IPO：凈利潤8.427億收入不穩定 與萬科戰略合作

中華網財經5月14日訊：一家總部在寧夏銀川，與萬科有著緊密戰略合作、業務覆蓋寧夏、青海、陜西、內蒙古和四川等7個省市的開發商——中億基業控股有限公司（下稱“中億基業”）在5月11日向港交所遞交了招股書，國泰君安國際為獨家保薦人。

若順利完成IPO，中億基業有望成為寧夏首家在香港上市的房地產企業。

前身為寧夏中房實業

招股書顯示，中億基業的名字并不為業內所熟悉，但在招股書中，披露了與知名中房集團之間的關系，并強調與萬科戰了合作關系以及業務關系。

招股書顯示，中億基業歷史可以追溯至1991年中房集團銀川房地產開發總公司的成立，即寧夏中房實業的前身，主要從事（其中包括）物業開發、物業管理以及提供養老及教育服務等業務。據中國有關部門的批準，中房銀川總公司進行了企業改革，于1994年改制為一家有限責任公司寧夏中房實業。自此，寧夏中房實業開始在寧夏回族自治區銀川市開發住宅物業。

截至2020年3月底，中億基業擁有合共30個處于不同開發階段的物業開發項目，應占總建筑面積為651.67萬平方米，覆蓋寧夏回族自治區、青海省、陜西省、內蒙古自治區及四川省的7個城市，30個項目中其中有28個均位于西北部。

與萬科戰略合作

招股書中特意強調與萬科的戰略合作關系。自2017年9月28日，中億基業和萬科成立了中房萬科實業，初始注冊資本為1億元。具體而言，中房萬科事業分別由萬科（成都）企業有限公司、寧夏中房實業及獨立第三方深圳花銀（于中房萬科實業的股權除外）分別擁有40%、40%及20%股權。

截至2021年3月31日，中房萬科實業擁有總建筑面積為338.96萬平方米的11個開發項目，包括2個城市。中億基業認為，與萬科集團的業務伙伴關系將繼續在未來發展中發揮寶貴作用。

方陸及其配偶間接持股42.91%、行業淵源頗廣

此外，招股書顯示，中億基業的董事會主席名為方陸，58歲。其與配偶張岷，以及全資擁有的MSmart International持有公司股份42.91%。

其他董事局成員還包括執行董事兼總裁張君，執行董事兼副總裁王小平、非執行董事朱瑜，以及三位獨立非執行董事——馮侖、歐陽寶豐、路林。

公告顯示，董事會主席方陸于2000年8月加入集團前，于1992年3月至1994年5月，曾擔任銀川高新技術產業開發區的主任助理，后任副主任，主要負責產業開發區的整體經濟發展及招商引資工作。

于1994年6月至2000年7月，方陸擔任寧夏愛華建筑裝飾工程有限公司的總經理，主要負責監督業務發展、項目管理及員工管理；于2000年8月至2010年11月，其擔任中億基業總經理兼副主席，主要負責監督經營管理及業務發展。

相較于方陸，獨立非執行董事馮侖在地產界可謂無人不知，其一手建立的萬通以及“萬通六君子”的故事可以說伴隨著中國房地產行業的發展。

招股書指出，另一位歐陽寶豐的知名度雖然比不上馮侖，但也是房地產資深業內人士，其2007年至2011年擔任寶龍地產首席財務官，目前還在弘陽地產、中梁控股、新力控股、正榮服務、上坤地產等最近兩三年先后登陸港交所的地產或物業公司擔任獨立非執董。

收入不穩：收入、凈利潤復合年增長率分別為50.0%、52.0%

業績方面，招股書顯示，2018-2020年，中億基業收入分別為人民幣25.037億元、人民幣21.251億元及人民幣56.358億元，復合年增長率為50.0%；凈溢利分別約為3.646億元、5.148億元、8.427億元，復合年增長率52.0%。

具體而言，中億基業物業開發及銷售收益由2018年的人民幣24.79億元減少至2019年的人民幣20.75億元，中億基業表示原因是于2019年并無交付任何新的大型項目，交付總建筑面積由36.87萬平方米減少至29.59萬平方米。而2020年，物業開發及銷售收益為人民幣55.38億元，主要是由于在2020年交付五個新的大型項目。

交付物業的平均售價由2018年人民幣6725元/平方米，增長至2019年7011元/平方米，并于2020年維持穩定于人民幣6965元/平方米。

毛利率為三年最低、經營現金流為負

從毛利率方面看，2018-2020年，中億基業毛利率發布為34.8%、39.1%、31.8%。中億基業稱，2020年毛利率同比下降的原因是去年新項目交付大部分為優質室內裝修工程，從而增加了開發成本及降低了毛利率。

從借貸總額看，2018-2020年，中億基業借貸總額分別為13.12億元、13.51億元、19.19億元。其中，一年內需償還銀行貸款為4.85億元，一至兩年內應償還的銀行貸款為4.19億元，三至五年應償還銀行貸款為3750萬元。截至2020年12月31日，中億基業加權借貸利率約為7.3%。

從現金方面看，2018-2020年，中億基業現金及現金等價物分別為14.59億元、10.03億元和23.37億元。但經營現金流方面，2020年由正轉負至-9.33億元。

截至2018年、2019年、2020年12月31日，中億基業資產負債率分別約為88.66%、91.68%、91.84%。

土地方面，截至2021年3月31日，中億基業應占總土地儲備為651.72萬平方米，包括住宅物業及商業物業。

（中華網財經綜合 文/葛亮）

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