萬盈服務赴港IPO 最大客戶升龍集團、其開發物業中標率100% 未為部分員工繳納社保公積金

中華網財經9月22日訊 9月20日晚間，萬盈服務集團有限公司（簡稱“萬盈服務”）向港交所遞交招股申請書。中華網財經了解到，截至2020年12月31日，有38家物業管理公司在香港聯交所上市，擁有平均在管建筑面積約109百萬平方米及總合約建筑面積約180百萬平方米。公開資料顯示，截至2020年12月31日，中國有超過200,000間物業管理公司。

萬盈服務是一家綜合性的物業管理服務提供商，2007年7月開始于河南省鄭州市提供物業管理服務。截至2021年6月30日，萬盈服務在河南省擁有59個項目，在管建筑面積合計9.9百萬平方米，占在管總建筑面積的87.8%，公開資料顯示，截至2020年12月31日，超過60間100強物業管理公司進入河南市場。根據中指研究院資料，2020年，萬盈服務在河南省百強物業管理公司中，在管建筑面積排名第五，收益排名第六。根據中指研究院的資料，在2021年中國100強物業管理公司中綜合實力排名第45。

根據中指研究院資料，萬盈服務是以城市更新項目為特色服務的物業管理服務公司。截至2021年6月30日，萬盈服務有58個城市更新項目（包括住宅物業、商業物業及公共物業），在管建筑面積合計10.4百萬平方米，占萬盈服務在管總建筑面積的92.5%。

對于競爭優勢及未來發展，萬盈服務這樣描述，與升龍集團的合作為業務擴張奠定基礎，未來將繼續與升龍集團合作，以大灣區為重心拓展業務，擴大業務規模及市場份額。同時擬收購其他物業管理公司及╱或其他業務，并將其業務整合至萬盈服務的業務當中，以進一步擴大業務規模及服務和地理覆蓋范圍。

股權架構上較為簡單，分別由創始人林億的直接持股公司ALPontos（簡稱“AL”）和其家族信托PontosNominee（簡稱“PN”）持股99.9%和1%。

另外，根據中指研究院的資料，在中國，物業管理公司提供城市更新服務產生的總收益由2016年的人民幣68億元增至2020年的人民幣220億元，復合年增長率為34.1%。于2025年，市場上城市更新服務相關的物業管理服務的總收益預期將達至人民幣580億元，2020年至2025年的復合年增長率將為21.4%。

財務數據方面，2018年、2019年及2020年，萬盈服務分別錄得收益約2.5億元、2.6億元及2.8億元；

八成左右物業管理收入來自城市更新項目

招股書顯示，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止6個月，萬盈服務物業管理服務收益的80.3%、80.7%、79.3%、81.0%及75.5%分別來自城市更新項目。

萬盈服務在管物業組合包括住宅物業及非住宅物業，非住宅物業包括大型商業綜合體及寫字樓。截至2018年、2019年年及2020年12月31日以及2021年6月30日的住宅物業在管總建筑面積分別為7.4百萬平方米、7.6百萬平方米、7.7百萬平方米及7.7百萬平方米。截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，萬盈服務管理的非住宅物業面積分別為2.2百萬平方米、2.2百萬平方米、2.3百萬平方米及3.6百萬平方米，占在管總建筑面積的22.6%、22.3%、23.3%及31.6%。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止6個月，物業管理服務收益的48.4%、48.1%、50.5%、49.6%及52.1%。來自非住宅物業。

最大客戶為升龍集團 其開發物業中標率100%

招股書顯示，升龍集團及其聯系人是最大客戶，萬盈服務向其提供物業管理服務和非業主增值服務。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止6個月，萬盈服務向升龍集團及其聯系人提供的服務所產生的收益為人民幣2590萬元、人民幣2480百萬元、人民幣2720萬元及人民幣1920萬元，分別占總收益的10.4%、9.5%、9.7%及12.4%。

截至2021年6月30日，萬盈服務在管的總項目中，總建筑面積10.1百萬平方米的60個項目由升龍集團開發，占在管總建筑面積的89.2%。對升龍集團開發物業的中標率為100.0%。截至2021年6月30日止6個月，開始擴大業務，管理來自獨立第三方的物業。截至2021年6月30日，已獲獨立第三方委聘以管理三個城市更新項目，總建筑面積為1.2百萬平方米，占在管總建筑面積的10.8%。

業務“老三樣”，收入上物業管理占比八成以上

業務上依然是老三樣，除物業管理服務外，萬盈服務還為非業主提供增值服務，為業主提供社區增值服務。非業主增值服務包括交付前服務、初步規劃及設計諮詢服務以及協銷服務。社區增值服務包括停車場營運服務及住宅社區服務。

萬盈服務收益主要來源于三條業務線：物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。其中物業管理服務2018-2021年上半年占比分別為86.3、84.1、85.2、80.3，還是收入最重要部分。

非業主增值服務 來自升龍集團收入2021年翻了26倍

中華網財經發現，非業主增值服務，升龍集團帶來的收入2018年僅有39萬，到了2019年為248萬，2020年461萬，而到了2021年上半年，這一數字翻了26倍，達到1030萬。此部分收入，萬盈服務解釋稱主要向升龍集團開發的住宅及商業物業提供物業管理服務。

升龍集團開發的項目毛利率2018年-2021年上半年分別為24.2、29.8、33.3、33.9。萬盈服務指，主要由于升龍集團開發的項目中建筑面積約23.2%為商用物業，與公共物業及其他來源的物業相比，收取的平均物業管理費較高，進而毛利率比較高。

招股書披露，最近兩年派息1.68億，其中2020年及截至2021年6月30日止6個月，萬盈服務派股息人民幣8350萬元及人民幣8500萬元。

因河南暴雨損失290萬 管理項目虧損230萬

招股書顯示，由于2021年7月，河南省受到長時間暴雨造成的嚴重洪澇影響，萬盈服務社區增值服務因此受到影響，在河南省的八個在管物業的停車場運營服務平均暫停11至42日。同時產生與電梯維修及維護有關的額外成本。萬盈服務估計，為應對嚴重洪澇而產生的初步成本約為人民幣290萬元。

此外，2018年及2019年，分別就管理的四個及一個項目產生虧損人民幣180萬元及人民幣50萬元。

萬盈服務無法滿足足夠管理層留駐香港

招股書顯示，根據上市規則第8.12條，發行人須有足夠管理層留駐香港，此一般指至少須有兩名執行董事長居香港。萬盈服務招股書中披露，并無足夠的管理層留駐香港，由于公司總部及及主要業務營運均位于中國，而管理層駐扎中國更能克盡厥職，因此，已申請豁免嚴格遵守上市規則第8.12條。

未為部分員工繳納或繳足社保、公積金

招股書披露，萬盈服務于往績記錄期間，并沒有為部分員工進行社保及住房公積金登記或全額供款，公司解釋稱，主要因為，一是新入職員工，二是在以往受雇中已繳納相關供款的員工。三是已繳納農村社會保險的農村家庭員工。截至2018年、2019年、2020年12月31日止年度以及截2020年及2021年6月30日止6個月就此計提撥備分別為人民幣250萬元、200萬元、110萬元、30萬元及150萬元。

租用113平物業用作辦公及住宿 但業主不配合未能登記

此外，招股書披露，萬盈服務租用兩項位于廣州及福州的物業，總建筑面積約為779.3平方米，作辦公室及員工住宿用。目前，還未按照規定，向當地房屋管理部門登記租賃物業中的一項面積為113.9平方米的租賃物業的一項租賃協議，萬盈服務解釋稱主要是因為業主在登記租賃協議方面不予配合。

物管上市，有人來，有人去。此前，富力物業“全身而退”賣給碧桂園服務，今天又有消息指，富力物業服務已撤銷在聯交所上市的申請。對于萬盈服務上市后續，中華網財經將持續關注！

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