萬盈服務赴港IPO：近九成在管面積與超九成營收均來自河南

中華網財經9月23日訊：萬盈服務集團有限公司（簡稱“萬盈服務”）于9月20日向港交所遞交了招股書，華泰國際為獨家保薦人。

實控人為升龍集團董事長林億

據招股書披露，萬盈服務是一家綜合性的物業管理服務提供商，其在管總建筑面積的87.8%位于河南省，在城市更新項目的服務能力方面具有優勢，與升龍集團一直保持著長期的戰略業務合作關系。

資料顯示，萬盈服務的創始人為升龍集團董事長及實際控制人林億。招股書披露，AL Pontos集團將直接持有萬盈服務已發行股本的75%，林億作為家族信托的委托人、保護人以及AL Pontos International的唯一股東，透過AL Pontos集團及AL Pontos International于萬盈服務股東大會上控制行使超過30%的表決權。根據上市規則，林億、AL Pontos集團及AL Pontos International共同構成一組控股股東。

有關業務模式，招股書披露，于往績記錄期間，萬盈服務的收益主要來源于三條業務線：物業管理服務，非業主增值服務及社區增值服務。

收入方面，招股書披露數據顯示，在2018-2020年及2021年上半年，萬盈服務的營業收入分別為2.49億元、2.62億元、2.80億元和1.55億元，對應的凈利潤分別為2613.9萬元、3860.6萬元、5074.6萬元和2533萬元。

近九成在管面積與超九成營收來自河南

規模方面，數據顯示，截至2021年6月末，萬盈服務住宅物業在管總建筑面積約770萬平方米，在管非住宅物業面積約360萬平方米；其中59個項目位于河南，對應在管建筑面積990萬平方米，占在管總建筑面積的87.8%。

數據顯示，物業管理服務收益的48.4%、48.1%、50.5%、49.6%及52.1%，來自非住宅物業。此外，2018年-2020年以及2021年上半年，萬盈服務來自河南省的物業管理服務收益分別為2.15億元、2.21億元、2.3億元及1.13億元，分別占其總收益的約100%、100%、96.8%、91.1%。

招股書中萬盈服務指出，由于萬盈服務主要布局于中原經濟區，因此該區域未來在經濟或政策方面任何重大不利變動，將對萬盈服務的業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。

近九成在管面積及98.5%物業服務收入來自升龍集團

此外，招股書還披露，萬盈服務的在管面積大部分來自升龍集團，公司在管的總項目中，總建筑面積1010萬平方米的60個項目由升龍集團開發，占比為89.2%。于往績記錄期間，公司對升龍集團開發物業的中標率為100%。

招股書中，萬盈服務表示，于往績記錄期間，我們物業管理服務分部收益的主要部分來自向升龍集團所開發的物業。于2018年、2019年及2020年以及截至2021年6月30日止六個月，我們主要管理升龍集團開發的物業及我們的相應在管建筑面積分別為960萬平方米、980萬平方米、1010萬平方米及1010萬平方米。截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年6月30日止六個月，我們來自管理升龍集團開發的物業的物業管理服務收益分別為人民幣2.15億元、人民幣2.21億元、人民幣2.39億元、人民幣1.15億元及人民幣1.23億元，分別占我們同期物業管理服務總收益的100%、100%、100%、100%及98.5%。升龍集團及其聯系人亦為我們于往績記錄期間的最大客戶，2018年-2020年以及2021年上半年，萬盈服務向升龍集團及其聯系人提供服務產生的收益分別為2590萬元、2480萬元、2720萬元及1920萬元，分別占其總收益的10.4%、9.5%、9.7%及12.4%。然而，我們對升龍集團的業務策略并無控制權，亦無法控制影響其業務運營及財務狀況的宏觀經濟或其他因素。

不過，萬盈服務也在拓展第三方業務規模，目前已獲獨立第三方委聘以管理三個城市更新項目，總建筑面積為120萬平方米，占在管總建筑面積的10.8%。

超七成收入來自城市更新項目管理

據招股書中萬盈服務稱，公司是公認以城市更新項目為特色服務的物業管理服務公司，公司目前共管理有58個城市更新項目(包括住宅物業、商業物業及公共物業)，在管建筑面積合計1040萬平方米，占在管總建筑面積的92.5%。截至2018-2020年末及2021年6月末，萬盈服務物業管理服務收益的80.3%、80.7%、79.3%、81.0%及75.5%分別來自城市更新項目。

（中華網財經綜合 文/劉星）

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