市場急轉直下長沙第二批集中供地已中止16宗地塊掛牌

10月19日上午，長沙第二批集中供地將迎來競價。然而就在競拍前一天的今日下午至晚間，長沙市國土資源網上交易系統分別中止了6宗、8宗總計14宗地塊的掛牌。

加上10月14日已中止掛牌的2宗地塊，截至記者10月18日21：30發稿時，長沙第二批集中供應的29宗地塊，已中止了16宗地塊的掛牌。剩余的13宗正在掛牌的地塊，已有5宗有出價記錄。

當地市場人士當日下午分析稱，由于長沙樓市自9月份以來已急轉直下，此輪集中供地，后續不排除還有地塊會中止出讓。

10月18日晚間中止掛牌的8宗地塊，分別是編號為[2021]長沙市111號、[2021]長沙市113號、[2021]長沙市114號、[2021]長沙市118號、[2021]長沙市119號、[2021]長沙市120號、[2021]望城區027號、[2021]望城區028號的地塊。今日下午中止掛牌的6宗地塊，分別是編號為[2021]長沙市105號、[2021]長沙市106號、[2021]長沙市107號、[2021]長沙市117號、[2021]長沙市125號、[2021]長沙市129號地塊。值得注意的是，地處熱門板塊和較好地段的編號為[2021]長沙市107號的濱江新城C3地塊、[2021]長沙市129號的南湖路獅子山棚改地塊的突然中止掛牌，令當地不少業內人士深感驚訝。

其中，編號為[2021]長沙市107號地塊，規劃為商住用地，出讓面積55602.2平方米，商住比4.5：5.5，容積率≤4.0，起始價155687萬元，起始樓面價約7000元/平方米。該宗地為限房價競地價地塊，土地最高限價179040萬元，住宅（毛坯）銷售均價為14800元/平方米。

編號為[2021]長沙市129號地塊，規劃為商住用地，出讓面積16326.72平方米，商住比7:3，容積率≤6.0，限高150米，起始價65251萬元，土地掛牌最高限價75040萬元，計劃打造成侯家塘商圈集寫字樓、酒店、公寓、住宅于一體的綜合性地標。

編號為[2021]長沙市125號地塊，位于雨花區新興村，靠近長沙繞城高速，出讓面積50170.97平方米，起始價50000萬元，起始樓面價約3215元/平方米，最高限價55000萬元，住宅(毛坯)銷售均價為9950元/平方米。該宗地為限地價競自持租賃住房，競自持租賃住房最大面積124771平方米。

交易條件方面，該地塊要求競買人的控股公司或其實際控制人需具備以下資質條件：連續三年（2018、2019、2020）為《財富》雜志公布的世界500強企業，不接受聯合體競買；競買人需在該地塊內建設生活配套商業、高品質住宅及配套地下室，長沙市雨花區同升街道新興經濟合作社有權以優惠價格[住宅（毛坯）價格為6,500元/平方米，配套地下室為2,200元/平方米]，優先購買位于地塊北側，同升路以西、水鄉路以南、同升湖中渠以東交匯處的住宅33,000平方米，相應配套的地下室約10000平方米。此外，該宗地須落實13864平方米住宅建筑面積配建租賃住房。

在當地市場人士看來，長沙第二批集中供地已出現多宗地塊中止掛牌，主要原因可能是無人出價。

三道紅線給房企融資上了“緊箍咒”，以及銀行“兩道紅線”鎖住了房貸，已讓不少民營房企在拿地方面資金缺口較大。盡管提前中止掛牌現象在國內不少城市已出現，不止長沙有，但長沙第二批集中供地已中止多宗地塊出讓，大致有以下因素：

一是相當數量的地塊位置較為偏僻，開發商擔心周邊短期行情起不來；二是雖然部分地塊掛牌前，定向房企有購買意向，但長沙樓市行情近期已急轉直下，房企對未來樓市預期開始動搖；三是正因為部分地塊系為特定房企量身定做，因而競買條件嚴苛，限制了部分房企的購買需求；四是限價地房價在漲，起始地價也在漲，房價與地價之間差額導致利潤很薄甚至有虧本風險，而且部分地塊新增了“不低于10%面積的租賃住宅自持十年”的硬性要求，造成房企在計算內部收益率時，賬算不過來，而只能選擇“躺平”。

以10月14日已中止掛牌的地處青竹湖板塊的2宗限價地塊為例，其住宅（毛坯）銷售均價限價均為9200元/平方米，而目前該地塊周邊在售項目普通住宅均價在7000元/平方米上下。

長沙市住宅用地自2017年9月試行“限房價、競地價”“熔斷＋搖號”土地新政以來，前期為穩房價、穩預期發揮了重要作用，但之后隨著限價地房價的過快上漲，也引發了“人為抬高房價”“托市”的質疑聲音。

從2017年第一、二個限價地的住宅（毛坯）限價7195元/平方米、7700元/平方米，到去年已出現的數宗限價地住宅（毛坯）限價14800元/平方米，大量的限價樓盤的房價不僅緊貼著其毛坯限價賣，而且不少限價地還加配接近2500元/平方米的精裝溢價銷售，在抬升各個片區房價的同時，也大幅增加了市民的購房成本。

比如，去年6月，編號為[2020]長沙市053號地塊的掛牌出讓，瞬間將長沙高鐵會展新城的住宅（毛坯）限價猛拉至均價12800元/平方米。高鐵會展新城是長沙城市副中心、湖南自貿區核心區域，該地塊作為會展片區國際交流區推出的首個地塊，推出的風向標意義重大。

不過，當地市場也并非所有的板塊的限價樓盤都能賣出住宅最高限價。

前述高鐵會展新城片區，由于發展還在起步初期，配套有待完善，加上片區當時正在熱賣的超級大盤——融創會展上東區，住宅毛坯售價也在9000元/平方米上下，萬科天空之境在售的非毛坯洋房，均價也僅9000多元/平方米。這使得拿下該限價地住宅（毛坯）均價限價12800元/平方米的新城明昱東方項目，在今年3月開盤時，普通住宅不得不僅售約9000元/平方米，甚至還推出8000多元/平方米的特價房，相當于限價的7-8折。

這在為其后續推出的疊墅產品售價留下了房價溢價空間的同時，也短期影響到了片區的房價預期。今年上半年，在新城明昱東方項目旁邊，會展片區國際交流區二期掛出的雙限地地塊，雖然住宅售價限價未明確限價，但隨后該新地塊也中止了掛牌。

而當下的長沙樓市，湖南中原研究院數據顯示，上周（10.10-10.16）長沙市六區一縣共有長沙北中心保利時代、長房越秀星悅薈、長房嶺秀時代3個住宅項目推新，共計推出房源377套，當天認購94套，整體認購率為25%。其分析認為，成交去化較差，與樓盤所處區位一般、開盤倉促導致短期蓄客不足等因素有關。

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