超30%地塊流拍后，三批次供地規則調整已在路上

中華網財經10月22日訊：近期，重點城市第二批供地整體降溫，流拍撤牌率明顯上升。就連熱門城市北京、杭州等多個城市在開拍前夕，出現延期或者終止出讓土地的情況。

究其原因，業界人士指出，涉及到多因素疊加導致第二批土拍趨冷，其中，地塊利潤空間不高是重要原因之一。

正如郁亮10月22日在萬科媒體會上談及萬科拿地策略時指出，“萬科自己有投資標準，達到標準的就拿。現在來看，投資標準有更高要求了，要特別好的項目才拿，萬科沒有停止拿地，只是要求標準高了。”

對此，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，在這種情況下，將要推出的第三批地塊或將繼續優化“出讓條件”，對初始地價、捆綁要求等方面進行調整，繼續推進由“降地價”向“降實際地價”轉變。

其續指，重點城市響應中央“穩地價”要求調整土拍規則，但第二批集中供地與市場下行周期及企業資金承壓時點重合，市場整體明顯降溫，超兩百宗地塊被流拍或撤牌。除政策調控頻繁、市場調整壓力、房企資金承壓等因素外，第二批次地塊的初始價格、捆綁限制、試點規則、品質要求等出讓條件限制，亦是房企觀望情緒上升和流拍撤牌上行的一個重要原因。

流拍撤牌率上行引發重點城市宅地成交規模同比下滑，基于部分重點城市可售庫存整體偏低、涉租賃用地流拍撤牌嚴重等原因，重點城市土地市場低迷態勢亟需改善，預計第三批次地塊或將從參拍門檻、保證金比例、地塊體量、自持配建面積、初始價格、試點規則和品質要求等方面做出調整，優化地塊的“出讓條件”，提高房企拿地意愿，促進土地市場平穩運行。

9月底以來，中央連續釋放維穩信號，近期廣州、佛山等城市信貸端邊際改善，哈爾濱出臺政策緩解房企資金壓力并加大購房補貼，預計后續更多城市或將跟進微調政策，市場短期內有望改善，但“房住不炒”基調下政策調控難言大幅放松，房地產市場調整壓力仍在。預計第三批地塊土拍規則和出讓條件優化下，房企拿地預期或將邊際改善，整體流拍和撤牌情況或略有好轉，但市場熱度分化態勢依舊延續。

對房企而言，中央連續釋放維穩信號有利于市場提振信心，銀行信貸端邊際改善下房企流動資金壓力有望緩解。重點城市第三批次地塊掛牌節奏有望加快，預計多數城市將在11-12月集中出讓，市場資金實力雄厚的企業仍存在較好拿地機會，預計城市間和城市內市場熱度分化延續，資金壓力較小的中小房企亦可擇機低價補貨。

另外，部分房企資金端壓力較大，現金流安全性迎來考驗，加快回款仍舊是短期內房企工作重心。四季度重點城市首批供地項目或將集中入市，預計房企營銷端將面臨較大壓力。

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