大灣區文旅遞表港交所：收入高度依賴銷售度假物業 毛利率持續下滑 三年半來首次低于30%

中華網財經10月23日訊 10月22日晚，大灣區文旅康居股份有限公司（以下簡稱“大灣區文旅”）遞表港交所。國泰君安國際為獨家保薦人。中華網財經了解到，此前，中國文旅集團正式更名為“大灣區文旅康居股份有限公司”。根據仲量聯行行業報告，2019年中國有5,938家文化旅游物業開發商。

中華網財經查閱發現，此前中國文旅集團曾經三次遞表，港交所網站顯示均已失效。大灣區文旅歷史始于2006年。其首個度假物業發展項目2012年動工，2015年竣工。旗下其他度假物業發展項目，諸如華僑公館、悅湖灣、悅泉灣、印象泉林商業街、御山湖、悅公館、御瓏灣低層洋房、山湖公館、御璽灣及御瓏灣高層公寓樓宇。2018年5月收購廣東泉林，參與經營愛必儂泉林度假村。

大灣區文旅招股書中自述稱，其是一間位于具文化旅游體驗地點的度假物業的開發商，物業主要位于江門。根據仲量聯行行業報告，按2020年廣東省江門和廣東省房地產公司的住宅物業（包括度假物業）合約銷售總額計，大灣區文旅分別排名第五及第220，在相關地區的市場占有率分別約為4.5%及0.04%。此外，大灣區文旅同時從事一系列文化旅游業務，如提供文化旅游勝地相關服務（包括酒店服務、景點咨詢服務及景點管理服務）、酒店咨詢及管理服務及旅游代理服務。

大灣區文旅主要集中于兩個業務，即度假物業發展和文化旅游業務。其中，度假物業發展為其核心業務。截止2021年8月31日，大灣區文旅土地儲備總建筑面積約為1.3百萬平方米，其中包括可供出售或持作營運或持作投資及出租的已竣工建筑面積約0.2百萬平方米；發展中建筑面積約0.1百萬平方米；及持作未來發展或持作投資的建筑面積約1.0百萬平方米，分別占總土地儲備約14.5%、8.3%及77.2%。

文化旅游業務方面，大灣區文旅經營位于泉林黃金小鎮的愛必儂泉林度假村，該度假村由泉林酒店別墅區與水禾田泉世界、華僑公館一期的一部分、悅湖灣二期的一部分、那金谷景區及泉林黃金小鎮內的配套設施組成。大灣區文旅另就英德巧克力王國（由奧園集團擁有的文化旅游勝地）的規劃、設計及發展提供一站式景點咨詢服務，并為泉林歡樂世界園區提供景點管理服務。

其他文化旅游業務方面，大灣區文旅根據自身標準及程序管理由第三方擁有的八家酒店，就第三方所擁有的六家酒店的規劃及發展提供酒店咨詢服務，并經營一家旅行社公司，大灣區文旅于2018年6月收購，擁有其65%權益。

IPO前，中國奧園持股28.0%；Cypress Capital持股27.5%；譚嘉偉持股20.8%；林錦堂持股4.5%；

財務數據方面，據招股書，2018年-2020年，大灣區文旅實現營收3.35億元、7.36億元、9.68億元。2021年1-5月營收為3.19億元，2020年同期營收則為5221萬元。同期凈利潤分別為7248萬元、1.04億元、1.54億元、1533.2萬元。

值得注意的是，大灣區文旅2018至2020年收入從3.35億元增至9.68億元，復合年增長率約為70%；同期歸母凈利潤從7248萬元增至1.54億元，增長一倍有余。而在2021年1-5月，大灣區文旅收入3.19億元，為去年同期六倍。

從收入結構來看，大灣區文旅高度依賴銷售度假物業，報告期內，銷售度假物業產生的收益分別占總收益的79.8%、80.7%、87.7%、39.3%及87.1%。銷售度假物業貢獻率從2018年的79.8%增加7.9%至2020年的87.7%，2021年前5個月為87.1%。而文化旅游業務2018年-2020年占比分別為20.2%、19.3%、12.3%，2019年和2020年均占比不足兩成。整體而言，大灣區文旅還是以傳統業務賣房為主業。

2018年-2021年1-5月，大灣區文旅整體毛利率分別為44.8%、43.3%、37.9%、27.2%。而其中，銷售度假物業毛利率持續下滑，從2018年的47.3%降至2020年的37.0%，并進一步降至2021年1-5月的26.7%，下降20.6個百分點。就整體毛利率三年半來首次低于30%，大灣區文旅解釋為主要是由于出售及交付的物業類型不同及竣工后仍未出售的若干度假物業開發項目的平均售價調整，導致相應期間已出售及交付的度假物業的平均售價下降。

同期，文化旅游業務的毛利率則分別約為34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。

大灣區文旅主要客戶主要為度假物業的個別客戶以及咨詢服務與旅游產品的企業客戶。截至2020年12月31日止3個年度及截至2021年5月31日止5個月，前五大客戶合共分別占總收益的約11.2%、8.8%、3.1%及5.9%，最大客戶于各年分別占同期總收益的約4.5%、5.6%、0.8%及1.4%。

大灣區文旅主要供貨商（不包含土地購買）主要為所委聘以按項目基準進行建筑工程的建筑承包商。截至2020年12月31日止3個年度及截至2021年5月31日止5個月，五大供貨商合共分別占總采購額（不包括土地購買）約68.4%、52.2%、34.9%及55.6%，最大供貨商于各年分別占同期總采購額（不包括土地購買）約26.2%、25.2%、15.0%及22.7%。

招股書顯示，大灣區文旅與中國奧園關系極為密切。一方面，中國奧園透過全資子公司悅景持有大灣區文旅28%的股份。另一方面，大灣區文旅此前主席兼執行董事林錦堂（持股比例4.5%），于2009年9月至2012年5月曾出任中國奧園執行董事；非執行董事兼主席阮永曦是中國奧園的集團總裁助理兼集團戰略投資中心總監。

另外，奧園集團是大灣區文旅五大客戶之一，分別占總收益約4.5%、5.6%、0.5%及1.4%，同時也是供貨商之一。大灣區文旅主要為奧園集團提供景點及酒店咨詢及管理服務，而奧園集團則為大灣區文旅售樓處提供管理服務、為商業物業提供營銷及咨詢服務以及租賃位于泉林黃金小鎮的一塊土地用于經營那金谷景區及租賃一項物業作辦公室用途。

大灣區文旅表示，引入奧園集團作為戰略投資者將有利于本集團的整體戰略發展，并在度假物業發展及文化旅游業務實現協同效應。

另外，值得注意的是，大灣區文旅在招股書中披露了“三條紅線”數據，備考數據為：剔除預收款后的資產負債率為67.8%、凈負債率為5.4%、現金短債比為2.6。根據“剔除預收款后的資產負債率不得大于70%”、“凈負債率不得大于100%”、“現金短債比不得小于1倍”的監管標準，大灣區文旅均達標。

大灣區文旅在招股書中提示，估計截至2021年12月31日止年度的溢利及全面收益總額將較截至2020年12月31日止年度下跌，主要由于預計出售度假物業的毛利率因年度內預售及預期交付物業的按建筑面積平均售價下降而減少。

另外，大灣區文旅在招股書中還提示了風險，稱擁有大量債務，日后可能產生額外債務，可能對財務狀況及經營業績造成重大不利影響。大灣區文旅維持相當高的借貸水平為度假物業發展項目提供資金。于2018年、2019年、2020年12月31日及2021年5月31日，未償還的銀行及其他借款分別約為人民幣1.02億元、人民幣5.78億元、人民幣1.386億元及人民幣3.66億元。

從行業發展來看，過往十年，中國文化旅游市場蓬勃發展，2012年至2020年，中國文化旅游項目數目增加四倍多，由2,259個增至9,747個，復合年增長率約為20.1%。

截至2020年年底，中國星級酒店總數為8,423家，經營收益約為人民幣1,222億元。廣東省作為近年頗為受歡迎的旅游勝地，平均每日房租的同比增幅將高達3.4%。受消費能力增強帶動，過夜旅客的比例持續上升，2020年至2023年的留宿旅客人數將按復合年增長率約17.0%增長。

大灣區文旅表示，面對激烈競爭，考慮到度假物業具備本身特色，自信本身擁有足夠土地資源作可持續發展，對未來數年保持穩定市場占有率持樂觀態度。

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